房貸迷局的背后

2009年11月20日 05:30
來源：中國證券報－中證網

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□本報記者張朝暉

相比購房者對房貸收緊的“風聲鶴唳”，商業(yè)銀行卻表現(xiàn)得悠然自得。不少銀行客戶經理盤算，現(xiàn)在房貸的審批時間變長了，也不急于將貸款放出去，好像大家都在觀望管理層是否將會對優(yōu)惠政策作出一定幅度的調整。

業(yè)內人士說，從目前的情況來看，各部門之間在是否取消樓市優(yōu)惠政策上有不同的看法。對銀行來說，一方面沒有了放貸壓力，另一方面七折房貸給銀行帶來的利潤空間不大，存貸差很小；建設部門作為這個行業(yè)的主管者，更希望樓市能夠平穩(wěn)不大起大落，所以不太主張取消優(yōu)惠政策；由于今年稅收壓力異常之大，財政部門可能希望增加在樓市交易中的稅收，較為傾向于取消二手房交易營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。

部門之間對房貸優(yōu)惠政策“曖昧”的態(tài)度，和迂回跌宕的放貸政策信息，使得樓市中的盲從、恐慌性消費刺激樓市的成交量大幅飚升。房屋價格更是在短時間被推向一個新的高峰。

有評論指出，房貸政策正在被娛樂化。缺乏監(jiān)管層“主流”的聲音，而一味放任市場的炒作，將為房地產市場埋下更大的隱患。所以，在出席2009北京國際金融論壇的間隙，中國銀監(jiān)會副主席蔣定之明確表示，目前房貸政策沒有改變。

權威人士證實，管理層將繼續(xù)推行優(yōu)惠政策。目前確實聽到了不少商業(yè)銀行的抱怨，認為現(xiàn)在繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠利率對銀行盈利構成了拖累，銀行希望管理層適當將優(yōu)惠政策收緊或者取消。

甚至有銀行高管打起了“小算盤”，如果銀行自行提價將和客戶形成對立，甚至被指責為過度逐利，這不利于維持商業(yè)銀行建立起的較為穩(wěn)定的客戶基礎，甚至會有損銀行的品牌。

房貸優(yōu)惠利率的執(zhí)行，讓銀行業(yè)務上作出了相應的調整，隨著息差的收窄，房貸對銀行的利潤貢獻度不像以前那么大了，銀行并沒有像往年一樣鼓勵開展房貸業(yè)務，而是把挖掘客戶的重點放在了中小企業(yè)。

其實，現(xiàn)在的商業(yè)銀行不僅看到了房貸市場的競爭加劇，息差收窄導致盈利貢獻度下降，更是對于房地產風險給予了高度的重視。

數(shù)據(jù)顯示，2009年以來信貸資金大量進入房地產市場，加速了樓市回暖。從已披露半年報的上市銀行數(shù)據(jù)來看，房地產行業(yè)的信貸投放在信貸中占據(jù)近三成的比重。以居民戶中長期貸款作為進入房市的資金來估算，2009年1-9月份，居民戶中長期貸款增加1.17億元，占全部新增貸款的比重在13.4%左右。此外，2009年以來月度新增居民中長期貸款一直保持上漲趨勢，在新增貸款中的比重也持續(xù)擴大。

根據(jù)國際經驗表明，隨著一國銀行貸款在房地產業(yè)集中度的增加，特別是銀行的不審慎行為和沖動放貸，會導致其中蘊含的金融風險逐漸凸顯。房價逐漸攀升產生房地產泡沫的過程中，往往會導致銀行不良貸款率的同步上升。這一情況在以往一再得到印證。從香港的經驗來看，1998年香港一半房屋價格下跌50%，銀行不良余額及不良率上升300%以上。

如果商業(yè)銀行認為房貸風險提高了，按照定價覆蓋風險的原則，當然需要提高相應的利率水平。