2009年11月30日 07:36
來源：第一財經(jīng)日報

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CBN記者 葉國靖

100萬元的個人住房抵押貸款代理，中介在理論上可以從銀行獲得6000元~8000元不等的傭金收入。對于這筆款項，多數(shù)的買賣交易雙方均不知情或知之甚少。

上海市銀行同業(yè)公會擬叫停銀行向房貸中介“返點”的消息，讓上海廣大中介機構(gòu)寢食難安。同樣煎熬的，還有200公里之外的杭州同行。

昨天傍晚，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會中介專業(yè)委員會一位內(nèi)部人士、杭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會副會長接受CBN記者采訪時均透露：一段時間以來，杭州多數(shù)中資銀行已經(jīng)停止向中介機構(gòu)支付“返點”費用，而與上海擬叫停房貸“返點”有所不同，杭州市工商局也悄然介入調(diào)查。目前，當(dāng)?shù)囟嗉抑薪楣咎峤涣饲捌谙嚓P(guān)材料，調(diào)查正在展開。

集體性“墮落”被叫停

“返點”是實行多年的中介業(yè)潛規(guī)則，它導(dǎo)致銀行經(jīng)營行為被動性異化。而在房貸中介背后，也有一條隱秘的利益鏈。

昨天，杭州一家大型的中介機構(gòu)負責(zé)人告訴CBN記者，長期以來銀行與中介一直保持曖昧關(guān)系。為了從中介得到更多的房貸業(yè)務(wù)，各家銀行都制定了不同的返點方案。眼下，在杭州的各家銀行返利給房貸中介機構(gòu)的點位大致維持在房貸總額的千分之六至千分之八之間。從今年下半年開始，隨著各家銀行放貸指標(biāo)紛紛提前完成，以及二套房貸政策“風(fēng)聲”漸緊，銀行給予中介公司的返點開始從最高點向最低點明顯下浮。

換言之，100萬元的個人住房抵押貸款代理(或稱權(quán)證代理服務(wù))，中介在理論上可以從銀行獲得6000元~8000元不等的傭金收入。對于這筆款項，多數(shù)的買賣交易雙方均不知情或知之甚少。

“我們公司沒有收到銀行支付的返點，已經(jīng)有一段時間了。浙江省銀行業(yè)協(xié)會對此有過指示。”該負責(zé)人稱，“返點”是中介行業(yè)的集體行為。叫停的話，受直接影響的是門店和業(yè)務(wù)員，中介利潤損失不小。

不久前，浙江省銀行業(yè)協(xié)會對杭州各中資銀行下發(fā)了房貸業(yè)務(wù)自律公約(討論稿)，各銀行停止向中介支付“返點費”。各會員單位要做好房貸“返點”清理工作，協(xié)會將根據(jù)浙江銀監(jiān)局的要求，制定自律公約。

受此叫停令影響，杭州業(yè)務(wù)規(guī)模居前的我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)、裕興房屋、住商不動產(chǎn)等大型中介的業(yè)務(wù)收入都將受到不同程度影響。

激辯“商業(yè)賄賂”

杭州當(dāng)?shù)孛襟w報道稱：浙江省銀行業(yè)協(xié)會提示，杭州工商局正在調(diào)查銀行與房產(chǎn)中介的費用往來，如認定為房貸“返點費”，將以不正當(dāng)競爭、涉嫌商業(yè)賄賂論處。

對此，中介機構(gòu)提出了不同看法。昨天，一家知名連鎖中介公司的總經(jīng)理稱，個人按揭貸款是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而銀行直接獲取貸款客戶的前期準(zhǔn)備工作成本較高，所以銀行付出一定成本去獲取并維護個人按揭貸款資產(chǎn)是市場供求關(guān)系的必然。

另一家大型中介的總裁也表示：“中介機構(gòu)在展開個人住房抵押貸款代理工作的時候，工作人員需要花費大量的時間和精力跑銀行的相關(guān)窗口，辦理送件、審核等復(fù)雜手續(xù)，有的公司還專門配備助動車或者汽車，各種成本的支出也是客觀存在的，屬于房產(chǎn)中介的日常開支。而對于銀行而言，返點屬于銷售支出，也納入稅收范疇。因此，雙方的合作往往都是有著正當(dāng)?shù)暮贤⒄?guī)的票據(jù)往來，并且依法納稅，不存在商業(yè)賄賂的基本前提?！?

面對“潛規(guī)則”之詬病，由深圳銀行業(yè)同業(yè)公會牽頭的叫?！胺迭c”行動在實施兩個月之后，部分銀行已恢復(fù)“返點”，只為爭奪市場。房貸中介公司華燕的總裁胡炯向CBN記者表示：“銀行與房貸中介的合作不會由于返點的取消而終結(jié)，房貸中介可以通過提供增值服務(wù)，向獲得增值服務(wù)的各方收取服務(wù)費。同時我們也呼吁對于房貸行業(yè)應(yīng)該疏導(dǎo)而不是封閉，應(yīng)該監(jiān)管而不是放任，設(shè)置行業(yè)準(zhǔn)入門檻、進行資質(zhì)認證，這個行業(yè)必定會向良性健康發(fā)展。”

事實上，每家銀行都面臨著同一個問題——如何平衡商業(yè)倫理與市場競爭之間的關(guān)系。在這種選擇中，銀行同樣面臨“囚徒困境”：如果遠離“返點”，可能失去市場；如果與中介“結(jié)盟”，會有違商業(yè)倫理，所謂你不給“返點”別人也會給。浙江裕興不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司執(zhí)行總裁鄭瑛支持胡炯的觀點。她認為，銀行之間存在難以避免的競爭，為擴張各自份額，推出各類吸引客戶和中介的優(yōu)惠舉措是正常之舉。由此來看，讓“返點”完全離開市場似乎不太可能。

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