2009年12月05日 20:15
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

人參與條評(píng)論

主持人：首創(chuàng)的劉總對(duì)地產(chǎn)研究非常精深，您怎么看待這個(gè)話題?

劉曉光：他們講的我都同意，志強(qiáng)講的，從統(tǒng)計(jì)制度角度來(lái)看，我講三個(gè)觀點(diǎn)。第一，大家想拿土地，都想拿，誰(shuí)不知道地好，誰(shuí)去拿，但是這里一個(gè)是到底賺不賺錢，市場(chǎng)到底怎么樣，風(fēng)險(xiǎn)多大，這個(gè)肯定都要考慮。有的企業(yè)有很多地，有的沒(méi)有地，這種土地的供應(yīng)制度，局部地區(qū)的土地緊張，造成了這種地王的現(xiàn)象。第二，結(jié)構(gòu)問(wèn)題，剛才志強(qiáng)講了大部分地王產(chǎn)生在少部分地區(qū)，基本上是沿海往里延伸一百公里，二百公里左右，很多城市沒(méi)有地王，我們?cè)谌珖?guó)15個(gè)城市做調(diào)查，很多地沒(méi)有地王，房?jī)r(jià)也很便宜，4000多一點(diǎn)。第三，央企拿地王也無(wú)可非議，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)拿到的地王，我覺(jué)得無(wú)可非議，他們?cè)诮衲昴玫枚嘁稽c(diǎn)，因?yàn)樗麄?007，2008年沒(méi)有拿多少，特別是2008年這一年基本上沒(méi)有拿什么地。很多公司上市融資量很大，不做地產(chǎn)，沒(méi)有快錢，從收益角度就有問(wèn)題了，因?yàn)楹芏嘌肫笞鲑Q(mào)易，收益也是有差距。另外，剛才志強(qiáng)講從國(guó)企角度，資金的背景比民企要強(qiáng)，很多國(guó)企，我們確實(shí)也有錢，還能動(dòng)用100多億，能動(dòng)用200億現(xiàn)金是可能的，這個(gè)和民營(yíng)企業(yè)的情況也不一樣。我想說(shuō)還是要從土地制度來(lái)分析，這是對(duì)的，可能要改革要變革，都是價(jià)高者得，肯定價(jià)格越炒越高。能不能毛利也可以招標(biāo)，能不能采取一些其他的方式改革這個(gè)制度，這是下一步要談的。

我最后的觀點(diǎn)，國(guó)企或者央企拿地王也無(wú)可非議，英雄不問(wèn)出身，主要看他的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，他可能有一塊兩塊地王，他還是有很多別的地，背還是能背得過(guò)來(lái)的。

凌克：金地每一次都從來(lái)沒(méi)有想去拿地王，只是每次拍賣的時(shí)候都想把這個(gè)地拿下來(lái)，不是非要舉一個(gè)地王出來(lái)，沒(méi)有辦法。金地公司屬于一個(gè)什么性質(zhì)的公司，我們國(guó)有股10%左右，90%都是各種各樣不同色彩的其他股東，所以說(shuō)金地公司是國(guó)有企業(yè)，還是民營(yíng)企業(yè)，都不好定，是股份制的上市公司。金地公司今年投資能力還是比較強(qiáng)，我們今年投了150億人民幣。確實(shí)也得投，你不投，你就是吃這碗飯的，就得做這個(gè)事，每塊地都得參加，都要去爭(zhēng)取。說(shuō)到關(guān)于國(guó)企和民企地王的問(wèn)題，或者大家的投資觀念問(wèn)題，似乎有一點(diǎn)點(diǎn)小的差別，因?yàn)閲?guó)有企業(yè)它考慮得比較多的是怎么把這個(gè)公司做大，民企往往考慮我這個(gè)公司不要破產(chǎn)，因?yàn)楣疽黄飘a(chǎn)，老板就破產(chǎn)了，國(guó)有企業(yè)，這個(gè)公司破產(chǎn)了，無(wú)非就是失去這個(gè)職務(wù)而已，所以大家在這樣的一個(gè)經(jīng)營(yíng)理念上，可能會(huì)有一點(diǎn)差別。

今年國(guó)有企業(yè)或者上市公司他們投資能力比較強(qiáng)，主要的原因還是他們的資金，錢太多了，確實(shí)錢太多?，F(xiàn)在你說(shuō)一個(gè)大的公司，銀行天天都求著你來(lái)貸款，你本來(lái)想貸10個(gè)億，他說(shuō)給你貸15個(gè)億，塞錢給你。另外，股票市場(chǎng)不錯(cuò)，大家都做了融資，融資的情況下，大家也要去做投資。民營(yíng)企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)，少一些，剛才大家講競(jìng)爭(zhēng)太激烈，是不是把民營(yíng)企業(yè)也要保護(hù)保護(hù)，這個(gè)保護(hù)的觀點(diǎn)我倒不同意，這就是市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)，你要知道在今天這一刻拿到地到底是好還是壞，誰(shuí)也不知道。

主持人：不知道，就去拿地，這不是有問(wèn)題嗎?

凌克：所以你沒(méi)有拿到地，你心里也不要覺(jué)得委屈，福兮禍兮也是說(shuō)不清楚，我們的能夠控制在每次投標(biāo)的時(shí)候把我們對(duì)未來(lái)的估計(jì)控制在一個(gè)合理的水平，也只能是這樣。有的時(shí)候會(huì)進(jìn)取一些，有的時(shí)候就要適當(dāng)?shù)谋Ｊ匾恍?。?duì)未來(lái)幾年一線城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)得比較快，我們就更進(jìn)取一些。對(duì)二線城市，漲幅就會(huì)小一些，只能這樣去控制。

大家談到地王是誰(shuí)創(chuàng)造的，地王確實(shí)也不是發(fā)展商創(chuàng)造的，是整個(gè)利益群體，政府也在創(chuàng)造地王。這個(gè)市場(chǎng)在開始轉(zhuǎn)暖的時(shí)候，政府也把這個(gè)地都捂著，不要拿出來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)一火爆，地就拿出來(lái)，一拍當(dāng)然就是地王。歸結(jié)到底，地王的問(wèn)題還是我們的土地供應(yīng)政策，如果用我們現(xiàn)在的土地供應(yīng)政策往下走，地王就會(huì)不斷涌現(xiàn)，還是要在我們的土地供應(yīng)商去多想辦法。我們說(shuō)土地供應(yīng)的政策今后能不能更加多元化，我們城鎮(zhèn)建設(shè)用地，我們農(nóng)村的集體建設(shè)用地，以及我們土地的供應(yīng)主體是不是也可以多元化，在這種情況下，我覺(jué)得還要再做一些改變，否則地王就會(huì)不斷出現(xiàn)。我們今天談這個(gè)地王已經(jīng)沒(méi)有什么意義了，因?yàn)槊颗囊粔K地下來(lái)基本都是地王了。

主持人：大企業(yè)說(shuō)話和中小企業(yè)絕對(duì)是不一樣，閉著眼睛隨便拿，趕上市場(chǎng)形勢(shì)好了，就OK了，我給臺(tái)上嘉賓每人一分鐘，地王頻現(xiàn)，大家對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，經(jīng)過(guò)了低迷過(guò)后，達(dá)到了快速恢復(fù)的階段，其恢復(fù)的根基是否穩(wěn)固，你們?cè)趺纯创@個(gè)問(wèn)題，認(rèn)為目前的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新的房地產(chǎn)泡沫?

趙長(zhǎng)甲：我的看法只要是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好了，地產(chǎn)形勢(shì)就一定好。

凌克：中國(guó)的房?jī)r(jià)今后就不會(huì)便宜，全國(guó)人民，包括我們?cè)谧@些沒(méi)買房子，你們對(duì)這個(gè)問(wèn)題都應(yīng)該有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，中國(guó)擁有前世界23%的人口，但是我們只有全世界11%的居住用地，今后中國(guó)的房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)便宜。我們看到北京、上海的房?jī)r(jià)，說(shuō)上海的房?jī)r(jià)和紐約城市差不多，過(guò)兩天你再去看看二線的城市，再去看看南京的房?jī)r(jià)，也會(huì)很高的。從現(xiàn)在來(lái)看，中國(guó)老百姓也挺有錢，開發(fā)商也挺有錢，開發(fā)商的錢不斷的去拿地，把地價(jià)推高了，老百姓的錢很多，沒(méi)有什么好投資的，用它去買房子，把房?jī)r(jià)買高了，所以房?jī)r(jià)也跌不下來(lái)。我們的宏觀經(jīng)濟(jì)面，全世界都不算太高，我們中國(guó)稍微好一點(diǎn)，我們能不能把今天來(lái)之不易的大好形勢(shì)損失掉，破壞掉，所以也不會(huì)。所以從這些方面來(lái)看，房?jī)r(jià)真的低不下來(lái)，但是任何東西都有一個(gè)客觀的規(guī)律，物極必反，房?jī)r(jià)如果漲得太快的時(shí)候，它在哪一個(gè)時(shí)刻出現(xiàn)調(diào)整，這是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的。作為一個(gè)企業(yè)，或者房子的消費(fèi)者、購(gòu)買者，最難把握的就是這個(gè)時(shí)機(jī)。

任志強(qiáng)：中國(guó)不是一個(gè)完全市場(chǎng)化的國(guó)家，不能完全用規(guī)律學(xué)去考慮市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律。中國(guó)是政策史，政策讓它上去就上去，政策不讓它上去，它就下來(lái)，你說(shuō)它是泡沫嗎，如果中國(guó)是政府管得越來(lái)越少，市場(chǎng)化程度未來(lái)越高，那時(shí)候你可以從經(jīng)濟(jì)，從人口，很難去判斷它。這些東西都擺在這了，長(zhǎng)期來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，中國(guó)要想富起來(lái)，總得讓農(nóng)民減少，城市人口增加，否則農(nóng)民老拖后腿，大前提擺在這，我們還有一個(gè)很長(zhǎng)的增長(zhǎng)的高速房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程。我們知道在美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)等等這些發(fā)達(dá)國(guó)家，二次戰(zhàn)爭(zhēng)之后，連續(xù)二十年，三十年高速發(fā)展期，大部分周期，最長(zhǎng)的是八年上升，兩年下降，最長(zhǎng)的下降期不超過(guò)三年，如果按歷史上發(fā)生過(guò)的情況來(lái)看，房子還是能抗風(fēng)險(xiǎn)的，最多熬三年，住了三年以后，房子又漲回去了。

從這幾次周期情況看，每一次漲的情況都會(huì)大于跌的幅度，你想找到跌的時(shí)候去買房子，永遠(yuǎn)找不著，像撈底的人，在股市上很難有，在房市上也一樣。第二次再漲上來(lái)的時(shí)候，一定比跌下去的時(shí)候房?jī)r(jià)要高，這永遠(yuǎn)是歷史的規(guī)律，謝謝。

劉曉光：我是這么看，如果從房地產(chǎn)長(zhǎng)期15年、20年來(lái)看，我們處在山根或者半山腰，如果從兩年看，我們?cè)诜屙敚逯档倪吷?，我隱隱約約感覺(jué)到可能會(huì)出現(xiàn)這個(gè)，剛才志強(qiáng)講得很對(duì)，突然一些大的政策出臺(tái)，意識(shí)形態(tài)難以承受的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)。

主持人：目前的形勢(shì)，你認(rèn)為在不久的將來(lái)，會(huì)不會(huì)出臺(tái)一些對(duì)房地產(chǎn)高房?jī)r(jià)，最近有一個(gè)電視劇很火，叫《蝸居》，大家都探討高房?jī)r(jià)扼殺了中國(guó)人的幸福感，這個(gè)問(wèn)題上升到了一個(gè)政治意識(shí)的層面問(wèn)題，在這種情況下，你站在一個(gè)企業(yè)家自身的角度，您認(rèn)為會(huì)不會(huì)出臺(tái)一些新的政策，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行一些調(diào)整?

劉曉光：從經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律來(lái)講，來(lái)之不易的理性的刺激，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)慢慢走上來(lái)了，但是從另外一個(gè)角度，消費(fèi)者成熟的心理，社會(huì)輿論的壓力，特別輿論導(dǎo)向問(wèn)題，我隱約感覺(jué)到是會(huì)的。

曾偉：我覺(jué)得在中國(guó)探討，我同意剛才劉總的觀點(diǎn)，你猛一看，北京上海，增幅來(lái)說(shuō)，以及從全世界來(lái)看，北京、上海和一些全世界一流的城市來(lái)比，可能會(huì)有變化。中國(guó)是特殊的城市，不像美國(guó)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)是分散的，華爾街、好萊塢、硅谷，中國(guó)從封建社會(huì)過(guò)渡，里面還有一些灰色經(jīng)濟(jì)。再加上中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)政策，少年期或者青年時(shí)期，美國(guó)三十年大蕭條之后的這段時(shí)期，我認(rèn)為很難說(shuō)從長(zhǎng)期來(lái)看的房?jī)r(jià)，拿北京來(lái)說(shuō)，既是中國(guó)的華爾街、好萊塢，硅谷，都集于一體，很多在這里進(jìn)行，形成了很多非經(jīng)濟(jì)的因素。

從現(xiàn)在來(lái)看，香港來(lái)看，香港將近600多萬(wàn)人，三分之一的人口住在安居房里面，政府的兩限房里面。這個(gè)社會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)和諧相處，山頂有70萬(wàn)億平米的房子，全世界富人最密集的地方，也是全世界窮人相對(duì)密集的地方，這就考驗(yàn)政府的能力，怎么合理分配，這是政府的問(wèn)題，而不是發(fā)展商的問(wèn)題。政府已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，過(guò)去70，90，堅(jiān)決不能超過(guò)多少錢，現(xiàn)在和他探討問(wèn)題，你的房?jī)r(jià)多少，是商品經(jīng)濟(jì)，我不管，我只管稅收，加大我的社會(huì)保障力度，房地產(chǎn)就是一個(gè)商品，既有夏利，也有奔馳，也有勞斯萊斯，不能非得都要和奔馳看齊，我們要各得其所?？赡茉诜孔舆@個(gè)問(wèn)題上，一個(gè)是買房和租房的關(guān)系，第二是隨著你大學(xué)畢業(yè)，有一個(gè)遮風(fēng)避雨的地方。我們都有租地下室一步步成長(zhǎng)的經(jīng)歷，還是社會(huì)的輿論來(lái)跳動(dòng)這個(gè)心理，非得要平均財(cái)富，這是最可怕的。

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