2010年01月19日 10:03
來源：長江商報(bào) 作者：張磊

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房地產(chǎn)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)新一輪增長的主線

2009年，確實(shí)存在著部分一線城市房價(jià)上漲過快的問題，但由此便判斷全國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的結(jié)論是不準(zhǔn)確的，至少在我看來，無法得出結(jié)論。

長江商報(bào)：從“央企兇猛”這一現(xiàn)象是否能夠表明，中國的國民經(jīng)濟(jì)從結(jié)構(gòu)上來說，確實(shí)是存在一些問題？

鐘偉：“央企兇猛”不能說明國民經(jīng)濟(jì)有問題。我覺得，這恰恰反映一個(gè)現(xiàn)實(shí)——“城市化”問題被忽略了。

現(xiàn)階段，社會(huì)談?wù)摳嗟氖窃黾愚r(nóng)民收入，與此同時(shí)，制造業(yè)也要升級轉(zhuǎn)型。其實(shí)，這兩個(gè)概念在上述行業(yè)領(lǐng)域中談，是很難有答案的。

從將來的趨勢上看，農(nóng)民是漸漸地向城市遷徙的，他們將成為市民，這個(gè)過程實(shí)際上就是“城鎮(zhèn)化”、“城市化”。在東南沿海有部分城市群的可以演變?yōu)椤俺擎?zhèn)化”、在西北地區(qū)可能只能“城市化”了。

從房地產(chǎn)行業(yè)角度出發(fā)，“城市化”是一個(gè)大洋里漂浮的冰山，冰山頂層即房地產(chǎn)，但是還有90%在水面以下，那就是“城市化”

由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及到從土地出讓到商品房出售的環(huán)節(jié)，所以大家才責(zé)罵商品房價(jià)格，但實(shí)際上，這只是“城市化”進(jìn)程的一個(gè)現(xiàn)象而已。

很明顯，現(xiàn)階段不少群眾對商品房的選擇實(shí)際上顯示出，他們對于城市能夠吸納的人和城市發(fā)展水平是不滿意的。

長江商報(bào)：1997年以來，房地產(chǎn)在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。那么，這十多年的格局重整，房地產(chǎn)還能否繼續(xù)作為新一輪中國經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)呢？

鐘偉：毫無疑問，房地產(chǎn)絕對能成為推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)新一輪增長點(diǎn)的主題和主線。

長江商報(bào)：現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場究竟有沒有泡沫？

鐘偉：2009年，確實(shí)存在著部分一線城市房價(jià)上漲過快的問題，但由此便判斷全國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的結(jié)論是不準(zhǔn)確的，至少在我看來，無法得出結(jié)論。

其實(shí)，有三個(gè)因素對房地產(chǎn)市場的影響非常重要。即“貨幣化”、“城市化”和“人口化”?！柏泿呕笔茄胄胸泿虐l(fā)行速度極快，錢不值錢；“城市化”是有助于提升需求的；“工業(yè)化”創(chuàng)造的是供給。“城市化”創(chuàng)造的是需求。而關(guān)于“人口化”的結(jié)論是，在2025-2027年進(jìn)入頂峰，是14.8-15億人。

這三種因素意味著，未來10年，商品房不用看價(jià)格，城市中心地段商品房都可以買入、再買入。

2009年，全國房地產(chǎn)銷售面積是8億平米，銷售金額3.6萬億，同比08年面積增長50%，金額增長80%，是近年來最好的一年。預(yù)計(jì)2010年銷售面積接近8億，均價(jià)略微回落，銷售總額在3.3萬億左右。預(yù)計(jì)2010年對房地產(chǎn)而言，是僅次于2009年、但比2007年好的景氣年份。2010年銷我認(rèn)為整個(gè)市場會(huì)有相對溫和調(diào)整，但房地產(chǎn)對其他行業(yè)的拉動(dòng)作用是持平略有回落。

長江商報(bào)：面對新政策頻出，在您看來，未來開發(fā)商格局是否會(huì)重整？會(huì)有哪些變化？

鐘偉：未來的房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)變得更加金融化、專業(yè)化和全國化。

在我看來，未來中小開發(fā)商的地位很有可能會(huì)逐漸下降。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)越來越像一個(gè)金融企業(yè)，且會(huì)越來越像一個(gè)專業(yè)細(xì)分的能夠提供好產(chǎn)品的企業(yè)。

現(xiàn)在靠一塊地，靠一個(gè)營銷就能活下來的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在正在逐漸減少。這也是未來的一個(gè)大的趨勢。

長江商報(bào)：能否以一句話總結(jié)您今天訪談內(nèi)容的主要觀點(diǎn)？

鐘偉：過去30年在中國發(fā)生的事，后30年仍會(huì)再發(fā)生；過去10年在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的事，未來10年也會(huì)繼續(xù)上演。

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