2010年02月01日 17:15
來(lái)源：新財(cái)經(jīng)

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文/易憲容

2009年的房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)超過(guò)了歷史高位。造成房?jī)r(jià)飆升的重要原因，是過(guò)于寬松和優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款政策。很多人借用銀行資金炒房，造成了房?jī)r(jià)暴漲

近日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)?！锻ㄖ芬?，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款購(gòu)買住房首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！锻ㄖ肥菍?duì)2009年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出的“國(guó)四條”的一次細(xì)化。這一細(xì)化再次反映了當(dāng)前中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)：一是要保障普通百姓的住房需求，二是要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，抑制房?jī)r(jià)快速上漲。

之前，很多人都在討論，2009年的房?jī)r(jià)之所以飆升，是由于土地價(jià)格的上漲，是國(guó)企“地王”把一塊一塊的土地價(jià)格推高的結(jié)果。實(shí)際上，這些說(shuō)法并非確切。房?jī)r(jià)飆升，是因?yàn)檫^(guò)于寬松的個(gè)人住房貸款政策導(dǎo)致的市場(chǎng)炒作。

信貸政策過(guò)度寬松導(dǎo)致炒房

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)并不是由地價(jià)決定，反而是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)。很簡(jiǎn)單，一家房地產(chǎn)開發(fā)商在購(gòu)買土地的時(shí)候，如果土地的拍賣價(jià)格是100億元，那么，這家開發(fā)商在這塊土地上建造住房后的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于100億元。如果開發(fā)商預(yù)期這個(gè)項(xiàng)目的收益要低于100億元，他們是不會(huì)買這塊地的。而土地價(jià)格的高低，當(dāng)然要由未來(lái)的房?jī)r(jià)來(lái)決定。

2009年，一些地方拍出不少“地王”，就是因?yàn)檫@些“地王”預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲。因此，他們不怕土地價(jià)格高。

假如房?jī)r(jià)是由土地價(jià)格決定的，那么，土地作為房?jī)r(jià)最重要的要素，土地價(jià)格的高低就決定了房?jī)r(jià)。如果是這樣，目前國(guó)內(nèi)很多地方的房?jī)r(jià)一定不會(huì)這么高。既然土地價(jià)格不是房?jī)r(jià)的決定因素，我們把房地產(chǎn)泡沫都算在地價(jià)上，也就找錯(cuò)地方了。

2009年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在全球經(jīng)濟(jì)衰退中走出繁榮，其根本原因，是政府為了救經(jīng)濟(jì)采取了前所未有的住房?jī)?yōu)惠信貸政策的結(jié)果。2009年，隨著貨幣政策由從緊縮變?yōu)閷捤?，信貸大規(guī)模增長(zhǎng)，全年本外幣信貸共增長(zhǎng)達(dá)10萬(wàn)億元以上。盡管銀行的資本充足率、流動(dòng)性及減值準(zhǔn)備等看上去很充足，但還是推高了國(guó)內(nèi)各種資產(chǎn)泡沫，尤其是吹大了房地產(chǎn)泡沫。

如果政府不對(duì)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題進(jìn)行密切關(guān)注，并采取有力的措施調(diào)整，房地產(chǎn)將威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2009年12月，政府推出了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，但是，由于政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)判斷的偏差，把當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看成是一個(gè)完全消費(fèi)性的市場(chǎng)，因此，采取的政策要想達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)是不容易的。

可以看到，2009年，國(guó)內(nèi)股市及樓市的價(jià)格都快速上漲。上證綜指上漲80%，一些一線城市房?jī)r(jià)上漲了100%以上。不過(guò)，兩種資產(chǎn)價(jià)格泡沫有所不同。對(duì)股市來(lái)說(shuō)，不僅經(jīng)過(guò)了巨大泡沫的擠出(2008年上證綜指下跌了近70%)，而且信貸資金無(wú)法直接進(jìn)入股市，都是通過(guò)個(gè)人抵押貸款及企業(yè)的部分貸款迂回進(jìn)入。因此，國(guó)內(nèi)股市價(jià)格的上漲，其杠桿率并不高，銀行信貸進(jìn)入股市不是普遍現(xiàn)象。

但是，樓市的情況則完全不同，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)全國(guó)性(特別是一二線城市)突然飆升，這完全是過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策導(dǎo)致的結(jié)果。2007～2008年，銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率分別為7.38%、7～47%(下浮15%后為6.273%、6.495%)。但是，2008年9月以后，連續(xù)五次降息，銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率降到了5.94%，下浮30%，為4.158%。

這比當(dāng)前美國(guó)和香港的個(gè)人按揭貸款利率5.3%和5.25%都要低得多。而且，美國(guó)和香港的個(gè)人按揭貸款利率不是一成不變的，銀行會(huì)根據(jù)不同的信用等級(jí)實(shí)行不同的利率。試想，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款利率如此低，還沒(méi)有嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)豈能不炒到天翻地覆？

過(guò)度的個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠政策，使2009年全國(guó)銀行個(gè)人新增貸款(其中絕大部分為個(gè)人住房按揭貸款)出現(xiàn)超高速增長(zhǎng)。2006～2008年，全國(guó)銀行個(gè)人新增貸款分別為6119億元、11800億元、7010億元，但2009年1～9月就達(dá)到了18000億元，預(yù)計(jì)全年為26000億元以上，為2008年的3倍多。

2008年年底，個(gè)人住房貸款僅3.49萬(wàn)億元(11年積累)，2009年一季度個(gè)人住房貸款新增也只有1149億元。到了2009年年底，個(gè)人住房貸款余額將達(dá)到5.3萬(wàn)億元以上，一年就增長(zhǎng)近40%?？梢哉f(shuō)，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，完全是過(guò)度的個(gè)人住房信貸政策導(dǎo)致的。不少城市房?jī)r(jià)快速飆升，也完全是居民利用過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策及過(guò)高的銀行金融杠桿率炒作的結(jié)果。

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