2010年02月01日 20:48
來源：法人

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上世紀(jì)90年代的地產(chǎn)泡沫曾經(jīng)讓海南付出了十年的時間代價，前車之鑒是否可以抑制海南的再一次沖動

皮海洲

2009年12月31日，國務(wù)院公布了《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》(下稱“《意見》()，計(jì)劃在未來10年，將海南打造成世界一流的海島休閑度假旅游目的地。歷史又一次賦予海南島發(fā)展的機(jī)遇，但接下來的一個多月，海南的沖動令人擔(dān)憂。

或成冒險家的樂園

海南再一次走進(jìn)國人的視線是以國際旅游島的面孔出現(xiàn)的。但和上世紀(jì)九十年代的海南一樣，貼上了“國際旅游島的標(biāo)簽的海南，還是讓人感受到了房地產(chǎn)泡沫的存在，甚至成了冒險家的樂園。

在《意見》還未發(fā)布之前，全國就有逾百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜資上千億元進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，在從?？诘?a target="_blank">三亞600公里的黃金海岸線上，動輒投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目早已星羅棋布，其中不乏雅居樂、富力、萬科、綠地、華潤、中體等知名地產(chǎn)商。一線海景土地資源日益緊俏，房價飛漲。從2009年下半年以來，在全國各地都在高喊房價虛高的同時，海南房價卻異軍突起，僅僅三、四個月時間，八九千元一平方米的房價就翻了一倍多。

隨著《意見》的發(fā)布，海南房地產(chǎn)炒作掀起新高潮。全國各地的炒房客云集海南，以至三亞和?？诘母呒壘频瓯蝗坑啙M。正是這些炒房客使得海南的房價一天一漲。而炒房客這種強(qiáng)大的需求，又再次創(chuàng)造了海南房地產(chǎn)業(yè)的一大奇跡：僅在海南建設(shè)國際旅游島獲得國務(wù)院批準(zhǔn)后的5天內(nèi)，整個海南省商品房銷售量就達(dá)到了2008年全年銷售量的總和。

20年前的泡沫噩夢

其實(shí)，對于時下的“海南地產(chǎn)熱”人們都有一種似曾相識的感覺。就在這塊土地上，上世紀(jì)90年代初，就曾上演過一場至今還讓很多人心有余悸的房地產(chǎn)泡沫。

當(dāng)時的海南頭頂著一個“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”的光環(huán)。這是改革開放以來，歷史賦予海南的第一次發(fā)展機(jī)遇。但遺憾的是，當(dāng)時的海南并沒有找到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口，卻把房地產(chǎn)開發(fā)作為海南發(fā)展的推動力量。結(jié)果全國各路資金以及臺灣、香港和東南亞外商資金一起大舉進(jìn)入海南。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年的海南有上千家房地產(chǎn)公司和50余萬地產(chǎn)炒家，通過“擊鼓傳花”方式將地皮和樓花輪番炒作，導(dǎo)致海南房價在1991～1993年三年間大幅上漲了4倍。而海南的這股地產(chǎn)熱，也由點(diǎn)及面，輻射到了廣西北海等沿海地帶，危及到國家宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。于是，1993年6月24日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，海南的房地產(chǎn)泡沫瞬間破滅，留下600多棟“爛尾樓”，共計(jì)1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。而這次地產(chǎn)泡沫的破滅，讓海南省付出了十余年的發(fā)展時間作為代價。

所以，面對海南的又一次房地產(chǎn)熱，一些關(guān)心海南發(fā)展的人們不能不表示擔(dān)心。正如率先建議建設(shè)海南國際旅游島的中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林所表示的那樣，國際旅游島做好的焦點(diǎn)就在于房地產(chǎn)業(yè)能不能穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，最后造成房地產(chǎn)新一輪泡沫的話，國際旅游島就要大打折扣，甚至是失敗的下場。

海南旅游需要什么

海南國際旅游島的建設(shè)將會推動海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這是必然的。但這并不意味著海南國際旅游島的建設(shè)需要高價房。實(shí)際上，高價房正是妨礙海南國際旅游島建設(shè)的重要因素。

雖然海南國際旅游島的建設(shè)貼上了“國際旅標(biāo)簽，但海南的游客主要還是國內(nèi)游客，目前國內(nèi)游客占海南全部游客的95%左右。雖然海南國際旅游島建成后，國外的游客人數(shù)會增多，但海南游客以國內(nèi)游客為主的海南國際旅游島的建設(shè)將會推動海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這是必然的。但這并不意味著海南國際旅游島的建設(shè)需要高價房。實(shí)際上，高價房正是妨礙海南國際旅游島建設(shè)的重要因素。如果海南的房價太高，必然會導(dǎo)致海南的酒店賓館以及其他各方面的收費(fèi)大幅提高。而國人的收入水平并不高，很難承受得起海南高價房帶來的高消費(fèi)。三亞五星級酒店預(yù)訂價格已經(jīng)平均達(dá)到每間每晚4300元，上漲兩倍左右，最貴的酒店一晚超過萬元。

建設(shè)海南國際旅游島需要的是什么？這個問題，海南方面還是有清醒認(rèn)識的。海南省旅委副主任陳耀坦言，目前海南旅游相關(guān)行業(yè)中的外語水平與建設(shè)國際旅游島的目標(biāo)存在差距。對于三亞之旅，一位英國游客甚至用“住在豪華的監(jiān)獄里”來形容，因?yàn)檎Z言不通，他除了酒店之外無處可去。可見，國外游客也不愿意“住在豪華的監(jiān)獄里”

防范房地產(chǎn)新泡沫

雖然海南的歷史上有過上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，但這次“海南地產(chǎn)熱”的到來，還是讓海南方面“始料未及”

對于《意見》的頒布，海南的領(lǐng)導(dǎo)們顯得意氣風(fēng)發(fā)。今年1月6日，在國務(wù)院新聞辦公室召開的發(fā)布會上，海南省委書記衛(wèi)留成、海南省人民政府省長羅保銘在回答媒體方面提問時表示，房地產(chǎn)不會出現(xiàn)瘋漲。而1月18日，衛(wèi)留成做客央視節(jié)目時再次表示，海南不會再出現(xiàn)1993年房地產(chǎn)泡沫的情況。

但實(shí)際并不象海南領(lǐng)導(dǎo)們所表述的那么樂觀。衛(wèi)留成在1月19日出席海南房地產(chǎn)形勢座談會時就表達(dá)了他對房地產(chǎn)市場的憂慮。衛(wèi)留成坦言，在國務(wù)院正式宣布建設(shè)海南國際旅游島近半個月以來，海南呈現(xiàn)出了省委、省政府始料未及的開發(fā)建設(shè)熱潮。大量熱錢涌入海南買房買地，引發(fā)了公眾對海南將重現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的疑慮和擔(dān)憂。而此前衛(wèi)留成于1月15日在海南國際旅游島建設(shè)動員大會上表示，“最近一段時間，海南房地產(chǎn)市場好像有些瘋狂一樣。原來?？诘暮＞胺績r格才每平方米5000多元，現(xiàn)在都增長了兩三倍，一天一個價，有點(diǎn)失去理智?！笨梢?，盡管海南領(lǐng)導(dǎo)者不愿意把時下的“房地產(chǎn)熱”與90年代的房地產(chǎn)泡沫相提并論，但對于時下“房地產(chǎn)熱”所表現(xiàn)出來的泡沫化傾向，海南的領(lǐng)導(dǎo)者們還是很擔(dān)心的。

也正是基于這種擔(dān)心，海南方面不僅從1月15日開始暫停土地出讓和審批新土地開發(fā)項(xiàng)目，而且海南省國土環(huán)境資源廳還出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的七項(xiàng)措施，此舉堪稱是海南房地產(chǎn)業(yè)史上最嚴(yán)厲的懲罰手段。但這些措施效果如何，國人正拭目以待。

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