三亞房產(chǎn)：盛宴其實(shí)剛開場(chǎng)

2010年02月05日 14:57
來源：商界評(píng)論

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站在更高的層面來看，中國出現(xiàn)一個(gè)“擁有獨(dú)特旅游資源、房?jī)r(jià)相對(duì)昂貴”的三亞也符合國際旅游城市發(fā)展的客觀規(guī)律，三亞房產(chǎn)，其實(shí)還有一定的價(jià)值潛力空間……

?文/夏鋒，中國改革發(fā)展研究院海南所所長

2009年，大家都在說三亞的天氣很好，陽光燦爛，清風(fēng)和煦，從年初爽到年末。說爽的人自然愜意，因?yàn)槌颂鞖?，還有瘋狂上漲的房?jī)r(jià)，有產(chǎn)者一不小心就成了富翁。成了富翁自然高興，不過高興之余，一些人還是有些不踏實(shí)，十幾年前，就在這片土地上，海南的房產(chǎn)也曾經(jīng)像坐過山車一樣顛簸了一圈，泡沫散盡，上帝的口袋最終空空蕩蕩。

似曾相識(shí)的格局似乎又重新來了，于是，專家、業(yè)內(nèi)人士，甚至街頭的市井百姓，立馬對(duì)這一輪房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生了警惕：海南房地產(chǎn)泡沫是否卷土重來？三亞是否是第二個(gè)迪拜？這種看似瘋狂的格局還能維持多久？諸如此類的問題，議論紛紛，甚囂塵上。

——其實(shí)，大可不必！

高房?jī)r(jià)背后的邏輯格局

海南地產(chǎn)的噩夢(mèng)是否會(huì)卷土重來其實(shí)只是一個(gè)小問題。更大的焦點(diǎn)在于，在國家再度出手調(diào)控樓市的背景下，三亞這個(gè)地標(biāo)是否正再度預(yù)示著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來的命運(yùn)？而有了十幾年前的教訓(xùn)后，很多人此時(shí)通常都會(huì)產(chǎn)生聯(lián)想，他們擔(dān)心泡沫，擔(dān)心崩潰，擔(dān)心財(cái)富來去如風(fēng)，擔(dān)心一夜回到解放前……但認(rèn)真分析，這些擔(dān)心其實(shí)都是多余。

1.“買房就像買白菜”并非三亞獨(dú)有。

客觀地看，2009年，房地產(chǎn)業(yè)如火如荼的上演并非只有海南獨(dú)有，在北京、上海等大城市已經(jīng)存在，海南只是房產(chǎn)大戲中的一幕。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息稱，2009年11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，創(chuàng)年內(nèi)最高紀(jì)錄，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；從商品房銷售情況看，2009年1~11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有67個(gè)，價(jià)格下降的城市只有3個(gè)。從中我們可以看出，房地產(chǎn)業(yè)在2009年下半年好像已經(jīng)走出了危機(jī)的陰影，春天提前到來了。數(shù)據(jù)最能說明問題，在整個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)處于強(qiáng)力復(fù)蘇的大格局下，海南乃至三亞房產(chǎn)的上漲也是應(yīng)運(yùn)而生，因此不能認(rèn)為海南或三亞的房產(chǎn)存在泡沫。

另一方面，從三亞房?jī)r(jià)的發(fā)展軌跡看，在2009年上半年，其均價(jià)已達(dá)7000元左右，而本次房?jī)r(jià)上漲，更多的是在螺旋性上揚(yáng)，而非十幾年前的跳躍式不規(guī)則地瘋漲，因此，說存在泡沫缺乏事實(shí)依據(jù)。

2.三亞的環(huán)境及氣候決定了它的不可替代性和稀缺價(jià)值。

海南最大的優(yōu)勢(shì)是資源環(huán)境，三亞又是海南優(yōu)勢(shì)中的極品。三亞冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，且一年四季如春，因此，美麗三亞也素有“東方夏威夷”之稱。三亞擁有絕無僅有的熱帶海景資源，可以說是“中國人民的后花園”，有著其不可復(fù)制、不可替代的吸引力，吸引了大批的有產(chǎn)者來此度假。因此，某種程度上在三亞購房也是身份的象征。這些都吸引著全國人民選擇三亞，所以三亞房?jī)r(jià)被推動(dòng)上漲也理在其中。

3.從數(shù)據(jù)上看，海南及三亞的房產(chǎn)投資始終控制在紅線內(nèi)。

2003年至2008年，海南經(jīng)濟(jì)年均增長11.6%，GDP翻了一倍多，人均GDP也增長了近一倍。在國際金融危機(jī)背景下，海南主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好于預(yù)期。從各項(xiàng)指標(biāo)看，三亞經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于海南全省平均水平。2009年前三季度，三亞GDP增長13.6%，排在全省第二位；2009年前11個(gè)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比上年同期增長38.7%；前11個(gè)月三亞社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到428565萬元，比上年同期增長23.8%，全省第一；前三季度三亞城鄉(xiāng)收入分別增長12.6%和8.2%，絕對(duì)額分別排在全省第十一位和第二位。三亞的房地產(chǎn)發(fā)展是建立在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)上，與上一輪純投機(jī)性的盲目開發(fā)不同的是，本輪開發(fā)具有明確的產(chǎn)業(yè)定位，是真正做實(shí)業(yè)的開發(fā)，即使有小的泡沫，也很難像10年前房地產(chǎn)泡沫沖擊那樣大。

另一組數(shù)據(jù)表明，1993年和1994年時(shí)期，海南的房地產(chǎn)投資一度占全省固定資產(chǎn)投資的34%。而現(xiàn)在，這一比例始終控制在20%以內(nèi)。因此從投資量和增長幅度來說，目前海南房產(chǎn)市場(chǎng)處在合理的發(fā)展階段，不存在泡沫。

對(duì)三亞度假候鳥型房產(chǎn)，市場(chǎng)有一種剛性需求，空間很大，供求兩旺繼續(xù)成為三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)。隨著海南國際旅游島的建設(shè)，三亞將逐步發(fā)展成為一個(gè)國際化的城市，這不僅在三亞城市總體規(guī)劃上得到體現(xiàn)，也在國家宏觀戰(zhàn)略層面上得到體現(xiàn)，將對(duì)推動(dòng)三亞向世界一流旅游城市邁進(jìn)產(chǎn)生極大的作用。環(huán)比與三亞相似的夏威夷，其整套海景房的價(jià)格折算之后在四五百萬元人民幣到一兩千萬元人民幣之間，巴厘島的別墅大約在一兩百萬元人民幣到一千多萬元人民幣之間。因此，三亞的房產(chǎn)不僅不存在泡沫，相反，還有著更大的市場(chǎng)空間。

4.房?jī)r(jià)只漲不跌是各國濱海度假勝地的一般規(guī)律。

與國內(nèi)其它城市相比，三亞是一個(gè)比較獨(dú)立的市場(chǎng)體系，是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)獨(dú)特市場(chǎng)，不能簡(jiǎn)單地用其他城市的模式照套。上世紀(jì)90年代初，海南地產(chǎn)曾有很大的泡沫，并直接導(dǎo)致三亞開發(fā)的擱置。不過，后來相關(guān)方面意識(shí)到海南尤其是三亞的價(jià)值，并對(duì)整個(gè)城市重新定位，走旅游城市路線，因此從長期來看，三亞房地產(chǎn)價(jià)格的走高是必然的。以韓國濟(jì)州島為例，該島在確立走旅游觀光的路線后，這個(gè)近乎荒島的地方房?jī)r(jià)開始了直線上揚(yáng)，直至現(xiàn)在都還呈上漲趨勢(shì)。

與世界其他濱海度假勝地，如迪拜、夏威夷、佛羅里達(dá)相比，海南房?jī)r(jià)持續(xù)上漲又可尋找到一般規(guī)律。例如，投入迪拜的資金基本都用在了房地產(chǎn)上，總投資額達(dá)到了1萬億美元，包括酒店、寫字樓、商業(yè)娛樂設(shè)施和住宅。迪拜的地位也成為中東的香港，成為一個(gè)商業(yè)旅游中心。短短10年間，當(dāng)?shù)貥莾r(jià)漲了3～4倍。

在國際旅游島定位被確立后，三亞經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條勢(shì)必會(huì)拉長，使每一個(gè)人去三亞不是觀光旅游，而是能夠靜下來，重復(fù)地去三亞，在三亞每一次消費(fèi)、休息的時(shí)間都會(huì)更長，并實(shí)現(xiàn)三亞經(jīng)濟(jì)鏈條的良性循環(huán)。同樣，高端度假是一種必然的流行趨勢(shì)。而三亞現(xiàn)在正處在這個(gè)趨勢(shì)的過渡期間，房?jī)r(jià)漲幅雖然增加，但仍屬于符合這個(gè)趨勢(shì)的正常情況。

5.中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)群體足以支撐三亞的房?jī)r(jià)。

到三亞買房的都是些什么人，都是富人。來自哪里？來自世界各地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有27個(gè)國家和地區(qū)的消費(fèi)者到三亞購房，這一數(shù)據(jù)比兩年前翻了一番，三亞房產(chǎn)的消費(fèi)群體在縱深方面都在擴(kuò)大。

　研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。另據(jù)《2009胡潤財(cái)富報(bào)告》顯示，中國有825000個(gè)千萬富豪和51000個(gè)億萬富豪，每1萬人中有6人是千萬富豪。正因?yàn)楦缓缹?duì)濱海休閑地產(chǎn)的需求已變成一種強(qiáng)大的市場(chǎng)動(dòng)力，所以才有國際國內(nèi)數(shù)百家房企云集三亞。而國際旅游島概念，更是加重了這種投資預(yù)期。

富人具有很強(qiáng)的購買能力，相比而言，其承受風(fēng)險(xiǎn)能力比一般人要高。有一則數(shù)據(jù)表明，海南買房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款的富人。一次性付款什么概念，就是銀行幾乎不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)中也不破壞金融秩序，且不影響民生，房?jī)r(jià)怎么漲，政府也只會(huì)視為正常的市場(chǎng)行為。富人購買三亞房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)是什么，一是其海景資源的概念，其次才是用于投資。即便是投資行為，在短期內(nèi)不能變現(xiàn)，房子甚至空置，但富人能夠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這就是三亞房產(chǎn)空置率居高不下，但另一方面，三亞房?jī)r(jià)卻加速前奔的原因。

6. 需要特別指出的是，三亞與迪拜有著本質(zhì)的差別。

很多人將三亞與迪拜作比較，其實(shí)這是不客觀的。迪拜之所以發(fā)生危機(jī)，在于其發(fā)展過度依賴外來金融資本，并對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效的防護(hù)，房地產(chǎn)的繁榮是以巨額的負(fù)債為背景，同樣，迪拜本身沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)甚為單一，并且阿聯(lián)酋其他組織成員給予其支持有限。相反，三亞作為旅游城市，其本身在改革開放中獲得了一定的發(fā)展，具備一定的循環(huán)發(fā)展基礎(chǔ)，國際旅游島的概念，只會(huì)使海南及三亞如虎添翼，發(fā)展步伐加快。同樣，在中國巨大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐下，三亞不再是一個(gè)孤立的個(gè)體，它獲得的資金、政策等優(yōu)勢(shì)結(jié)合自身的獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)也會(huì)讓它脫穎而出。

三亞房產(chǎn)繁榮的背后，與海南省政府大量的基建投入拉動(dòng)密不可分。近年，海南省政府投入了數(shù)百億元的資金修建了海口—屯昌高速公路、東環(huán)鐵路等項(xiàng)目，有力地改善了景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。在國務(wù)院批準(zhǔn)將海南建成“國際旅游島”后，海南又將迎來同香港一樣的自由貿(mào)易區(qū)，免關(guān)稅、免簽證、放航權(quán)，吸引國外金融業(yè)進(jìn)入，并破天荒地批準(zhǔn)試水博彩業(yè)，這些都是可預(yù)見的價(jià)值潛力空間。在可預(yù)見的潛力空間內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲自然也符合客觀規(guī)律。

觀點(diǎn)：重要的是疏導(dǎo)，而不是否定

客觀地說，三亞也存在房?jī)r(jià)上漲過快、個(gè)別區(qū)域和樓盤出現(xiàn)“小泡沫”的現(xiàn)象。但在國家戰(zhàn)略的統(tǒng)一部署和規(guī)劃下，這些小泡沫在今后發(fā)展中都會(huì)逐一消化。站在更高的層面來看，中國出現(xiàn)一個(gè)“擁有獨(dú)特旅游資源、房?jī)r(jià)相對(duì)昂貴”的三亞也符合國際旅游城市發(fā)展的客觀規(guī)律，因此，對(duì)海南及三亞地產(chǎn)的發(fā)展，重要的是疏導(dǎo)，而不是否定，以下是對(duì)海南地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議。

1.海南應(yīng)按照一個(gè)大城市思路統(tǒng)一土地資源利用。

海南有3.56萬平方公里的陸域面積，人口849.06萬。海南的人口規(guī)模只相當(dāng)于內(nèi)陸一個(gè)城市，三亞的人口規(guī)模只相當(dāng)于內(nèi)陸的一個(gè)縣，但海南卻形成了18個(gè)市縣加一個(gè)農(nóng)墾區(qū)的行政區(qū)劃的格局。由于每一個(gè)市縣都有土地等重要戰(zhàn)略資源的規(guī)劃和支配權(quán)，市縣間土地資源很難實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。隨著海南鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、通信、電力、供水和供氣網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步提升完善，特別是東環(huán)鐵路建成，西環(huán)鐵路又將上馬，環(huán)島鐵路將大大縮短城市間的距離，從海口到三亞僅需要一個(gè)半小時(shí)，同城效應(yīng)將會(huì)明顯凸現(xiàn)。把海南作為一個(gè)大城市來規(guī)劃，站在建設(shè)國際旅游島的新的前瞻性的高度，打破行政壁壘，打破自我小而全的束縛，合理規(guī)劃省會(huì)城市、區(qū)域中心城市、縣域城市和小城鎮(zhèn)布局，使三亞等區(qū)域中心城市的土地利用符合全島的整體發(fā)展。

2. 從長遠(yuǎn)考慮，土地等重要戰(zhàn)略資源不宜過分放權(quán)。

2009年，海南為激發(fā)縣域經(jīng)濟(jì)活力，實(shí)施擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣改革，下放了197項(xiàng)審批權(quán)，其中包括部分土地的審批權(quán)。擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣的關(guān)鍵是強(qiáng)化縣級(jí)政府的公共服務(wù)職能。擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣不是簡(jiǎn)單地把上級(jí)政府的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限下放到下級(jí)政府，必須對(duì)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限或者經(jīng)濟(jì)管理審批權(quán)做出正確的評(píng)估。如果把經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限按照資金審批額分別劃到省、市、縣(區(qū))各級(jí)政府，是同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)、同強(qiáng)縣擴(kuò)權(quán)最終要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)不相符的。對(duì)于土地這樣稀缺的戰(zhàn)略資源，必須把審批權(quán)和調(diào)控權(quán)收到省里統(tǒng)一控制，越往下放就越亂，極易變成“賣土地?zé)帷?，現(xiàn)在產(chǎn)生的地產(chǎn)“小泡沫”相當(dāng)大程度上是由各市縣賣地引發(fā)的。長此以往，不僅不利于投資者的長期發(fā)展，也很有可能給對(duì)國際旅游島建設(shè)帶來毀滅性的災(zāi)難。

3. 穩(wěn)定旅游和旅游房地產(chǎn)的關(guān)鍵是穩(wěn)定投資者。

客觀判斷，2010年海南省旅游和旅游房地產(chǎn)的買方市場(chǎng)仍可能有大幅度增長，去年11月份已經(jīng)開始出現(xiàn)這一趨勢(shì)。但地產(chǎn)投機(jī)的比例在大大提高，地產(chǎn)業(yè)的不穩(wěn)定情緒也開始顯現(xiàn)，關(guān)于三亞房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論就是最明顯的反映。在這種情況下，我們首要的是穩(wěn)定旅游和旅游房地產(chǎn)投資者信心。

4.穩(wěn)定旅游和旅游房地產(chǎn)商的關(guān)鍵是穩(wěn)定土地價(jià)格。

能否有一個(gè)十分明確、穩(wěn)定的土地市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)于穩(wěn)定現(xiàn)有投資者，甚至吸引新投資者極為重要。建議2010年土地市場(chǎng)價(jià)格以穩(wěn)定為主。這一條要盡快明確并向國內(nèi)外廣為宣傳，對(duì)穩(wěn)定旅游房地產(chǎn)投資者信心將會(huì)起到重要作用。在某些重要領(lǐng)域，海南省委省政府還可以適當(dāng)考慮下調(diào)相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)質(zhì)性地支持企業(yè)。

5.多角度思維，打好“生態(tài)三亞”這張牌。

三亞在海南島最具特色。三亞地產(chǎn)業(yè)應(yīng)抓住國際旅游島這個(gè)大機(jī)遇，將生態(tài)三亞這篇文章做大。首先是發(fā)展生態(tài)人居；二是發(fā)展生態(tài)城鎮(zhèn)，建設(shè)城鄉(xiāng)一體化的示范城市；三是發(fā)展生態(tài)人文，三亞的生態(tài)人文很突出，無論是歷史文化、本土文化、紅色文化都很有特點(diǎn)；四是發(fā)展生態(tài)工業(yè)，未來一段時(shí)期，海南的清潔能源和新能源的建設(shè)將成為工業(yè)的重要組成部分。三亞應(yīng)抓住這樣一個(gè)契機(jī)，把生態(tài)產(chǎn)業(yè)作為未來重要的發(fā)展方向，并納入規(guī)劃。

國際旅游島是海南省今后20年的大文章，應(yīng)更加關(guān)注中長期的發(fā)展趨勢(shì)。國際旅游島這篇大文章如果做小、做砸的話，首當(dāng)其沖是過度的房地產(chǎn)開發(fā)。建議把海南房地產(chǎn)的開發(fā)與海南中長期發(fā)展相結(jié)合，使房地產(chǎn)在開始起步的時(shí)候就向著可持續(xù)發(fā)展的道路走下去。只有這樣，海南國際旅游島建設(shè)才會(huì)走上一個(gè)開放、發(fā)展趨綠色的可持續(xù)發(fā)展之路。-