杭州政府被迫托房市城市發(fā)展前景已被土地收益綁架

2010年02月05日 22:50
來源：經(jīng)濟觀察報作者：陳周錫萬曉曉

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陳周錫萬曉曉

2月3日，杭州。杭州市十一屆人大五次會議開幕。

這可能是王國平最后一次以杭州市人大常委會主任的身份聆聽這個城市的政府工作報告。

10多天前，主政10年的杭州市委書記王國平隱退了。官方的解釋是年齡原因，出生于1950年1月的王國平剛好60周歲。在一些觀察人士看來，對杭州城市發(fā)展貢獻頗多的王此時的退隱發(fā)生在房地產(chǎn)調(diào)控越加強烈的當下還是有著別樣意味。

2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。而過去10年間杭州房價上漲了將近10倍。在此期間，杭州的城市建設(shè)、形象地位也大幅提升。

“上有天堂，下有蘇杭”，只是這個魅力之都的一面。一位杭州市財政局人士透露，杭州城建資金支出幾乎都來自土地出讓金，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的。土地收益多少，不僅關(guān)系到每個城市居民，而且“綁架”了這個城市的發(fā)展前景，一旦土地賣價不好，城建資金供應(yīng)就會失血。

10年躍進，杭州越來越像一個必須依賴土地財政輸血的 “病人”。然而，病根不在杭州。這只是中國城市經(jīng)營的一個縮影。

地方“救市”

去年年底以來，中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，開始讓地方樓市“退燒”。據(jù)杭州官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從去年底開始，杭州在20余天內(nèi)發(fā)生了多次退房事件。今年1月，杭州樓市成交量減少60%，主城區(qū)新開樓盤銷售率平均不足40%。

在這種氛圍中，1月10日下午，杭州市出臺了《關(guān)于加強保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(下稱“杭州29條”)，就在當天早上國務(wù)院辦公廳才剛剛發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“國11條”)，

多位房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)界人士以及分析人士在接受本報采訪時均認為，“杭州29條”與“國11條”并無沖突，卻存在明顯的避重就輕。一位杭州業(yè)界資深人士說，盡管“杭州29條”對自住型和改善型置業(yè)的傾向性和鼓勵態(tài)度十分明顯，但對“抑制投資投機性購房”并沒有一個實質(zhì)性的抑制條款。

于是有人指責，這是一個地方托市政策，意在維持高房價；也有人認為，這是2008年救市政策退出后的過渡性意見。

杭州一位不愿具名的地產(chǎn)開發(fā)商任先生對本報說，去年11月起，杭州市發(fā)改委聯(lián)合房管、建設(shè)等部門，對房產(chǎn)市場進行了多次調(diào)研，并先后幾次召集開發(fā)商開會。任先生本人也幾次參加會議，并在去年12月給杭州市發(fā)改委，遞交了一份政策調(diào)整的意見書，受到發(fā)改委主任的約談。

任某說，在“杭州29條”中，不僅對購房者有1.3%的購房補貼，而且擴大了公積金貸款的范圍等。在全國率先提出，對夾心層人群的住房需求予以政策傾斜和優(yōu)惠補貼。同時，對開發(fā)企業(yè)征稅、抵押登記、銀行貸款等各項扶持政策一如既往。

事實上，在前幾次的中央房地產(chǎn)調(diào)控時，杭州多次率先在房地產(chǎn)政策上出臺地方性辦法。

2006年1月，杭州試點“購房入戶”政策，外地人通過購房有機會落戶杭州。

隨后兩年杭州市區(qū)房價從2006年6616元/平方米，飆漲至2007年的9042元/平方米。

2008年9月，萬科地產(chǎn)在杭州的打折，引發(fā)杭州部分樓盤降價。

杭州市政府出臺《關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，從供需兩方面，回調(diào)各項從緊的房地產(chǎn)政策。

對由此引發(fā)的政府要不要 “救市”爭議，王國平在公開場合說，“救樓市”不是為了救房地產(chǎn)企業(yè)，而是為了救經(jīng)濟、救銀行、救百姓。政府要救樓市”不絕對不是保護房地產(chǎn)公司，不是保護有錢人的利益，而是為保護困難群體、低收入群眾。

當年，杭州市住宅均價越過萬元大關(guān)，漲至10582元/平方米。

2009年，杭州房價繼續(xù)飆漲至12472元/平方米，如今的杭州，市區(qū)已難覓2萬元/平方米以下的商品房。10年時間房價漲了10倍。

大城建的誘惑

“杭州之所以屢屢救市，與其大規(guī)模的城建有關(guān)?！焙贾菀晃婚_發(fā)商說，“只有市場好了，土地才能賣得高，城建資金支出才有保障；城建好了，房價上漲了，土地又能賣更高，形成一種滾雪球式的城市經(jīng)營模式。

一位杭州市財政局內(nèi)部人士說，在杭州城建資金支出中，幾乎都是來自土地出讓金，“城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的。

杭州市統(tǒng)計局報告稱，2003年至2008年，全市完成基礎(chǔ)設(shè)施投資2321.53億元，年均增長11.4%。其中2008年基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模541.03億元，為2003年的1.86倍。

“過去幾年，杭州城建欠債較多?！闭憬髮W房地產(chǎn)專業(yè)MBA總裁班教授蘭洪梅認為，2009年杭州土地收入1200億元，超過上海、北京位居全國各城市之首，更多是對過去債務(wù)的彌補。

上述財政局人士透露，杭州土地出讓金的41.5%用于城市建設(shè)。初步統(tǒng)計，2006年至2008年，杭州市區(qū)土地出讓金不到1000億元。以41.5%投入城建計算，約為400億元，離龐大的基礎(chǔ)設(shè)施投資相距甚遠。比如西溪濕地、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要大量的資金投入。

最近杭州市的一次工作會議披露，2010年，杭州初步規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)化大都市安排項目84個，預計年度投資額210億元以上；新城、綜合體項目計劃投資505億元。

“10年來，不惜血本的投資城建，使得杭州居住環(huán)境、城市形象地位，提升至各城市前列?！遍_發(fā)商任先生說。但他亦承認，這種“綁”在土地上的城市發(fā)展，也迫使杭州市的土地越賣越貴，以保持城建資金平衡。

任先生介紹說，上世紀90年代，因沒錢投資城建，杭州給人的感覺是“美麗的西湖，破爛的城市”，如今則是“美麗的西湖，漂亮的城市”

杭州財稅局局長陳錦梅曾透露，1993年以前，杭州每年用于城市建設(shè)的資金不足2億元。為加大城建開發(fā)，杭州也蓄勢已久。

1997年，杭州市成立了土地儲備中心，并在第二年出臺了第一個地方土地儲備條例。1999年，杭州又在全國第一個推出土地招拍掛制度。

2000年4月，王國平上任后，首先擴大杭州“版圖”。2001年，蕭山市、余杭區(qū)并入杭州，杭州面積比原來擴大了近3.5倍，成為僅次于上海的長三角第二大城市。

緊接著，王國平提出了杭州的“城建藍圖”，杭州實施“城市東擴、旅游西進，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”，構(gòu)筑以市區(qū)為中心、縣城為依托、中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，資源共享、功能互補、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域網(wǎng)絡(luò)化城市，構(gòu)建以“國際花園城市”和“生態(tài)城市”為目標的綠色大都市。

土地收益最大化

杭州要實現(xiàn)這個藍圖，面臨的是巨額的財政投入。

“像經(jīng)營企業(yè)一樣經(jīng)營土地。”一位杭州資深業(yè)界人士王先生這樣比喻，在大規(guī)模城建投資欲望下，地方勢必會讓土地利益被最大化，無論是順勢還是逆市。

“過去十年，杭州一直采用饑渴式供地?！碧m洪梅說，按杭州過去5年，年銷售4-5萬套一手房計算，杭州每年土地供應(yīng)量應(yīng)在1200畝以上，才能基本達到房源供需平衡，然而只有2009年高過1200畝。他說，這讓豐厚的民資和旺盛購買力去推高房價，接著地方政府根據(jù)房價提高土地出讓底價。

去年上半年，杭州樓市成交量清淡，土地成交寥寥。于是，杭州市各區(qū)縣國有企業(yè)挺身而出，拿下一季度出讓的15個地塊中的大部分。成立僅8個月的上城區(qū)屬國有獨資企業(yè)——杭州上城區(qū)投資控股集團有限公司甚至在去年4月29日以4.6萬/平方米的樓面地價，豪奪上城區(qū)南山路勾山里B地塊，成就杭州新“地王”

到去年下半年，交易開始活躍，杭州才開始大量推地。此時，杭州才地王”遍地開花。據(jù)了解，去年前十個月，杭州土地出讓金700多億元。10月份之后，土地市場繼續(xù)狂熱，杭州推地速度明顯加快，最后兩個月土地出讓金達到近500億元。

據(jù)杭州一位房地產(chǎn)研究人士估計，土地出讓金在杭州整個政府收入來源中的比例在55%左右。杭州一家房產(chǎn)上市公司的總經(jīng)理也估算該比例在50%至60%之間。

上述上市的地產(chǎn)公司總經(jīng)理說，杭州土地出讓金占財政收入比重高，有其必然性，因為杭州優(yōu)勢不在工業(yè)、商業(yè)，而是旅游、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，因此住宅吸金能力強。同時受金融危機影響，浙江外貿(mào)持續(xù)下降，很多人抽出實業(yè)資本，在杭州投資房地產(chǎn)。

當然，在稅收方面，房地產(chǎn)的貢獻也很明顯。一份杭州市統(tǒng)計報告稱，今年房地產(chǎn)相關(guān)稅收成為增收的主力軍。在今年房產(chǎn)新政實施、土地招拍掛價上升以及基礎(chǔ)設(shè)施大項目建設(shè)推進等因素帶動下，契稅、耕地占用稅和營業(yè)稅分別以35.9%、34.8%和22.8%的增幅位居地方稅種增幅榜前三甲。

截至去年底，杭州市的年稅收在億元以上的樓宇已經(jīng)達到22幢，“總部經(jīng)濟”發(fā)展能力居全國35個主要城市第5位，僅次于北京、上海、廣州和深圳。按照杭州市目標是：到2010年，杭州市區(qū)新投入使用商務(wù)樓宇220座，特色樓宇、“億元樓宇”均達到30座。