大佬歸來 20年后的海南再度成為一塊熱土

2010年02月26日 22:22
來源：經(jīng)濟觀察報

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陳文雅周亞玲

張寶全回去了，馮侖也回去了。

20年后的海南，再度成為一塊熱土，眼前的場景似曾相識，但又遙遠而陌生。當年的爛尾樓早已破敗不堪，而不遠處新的工程正在如火如荼地建設。那些早年混跡海南淘金的默默無聞的年輕人，經(jīng)過20年的商場征戰(zhàn)和大浪淘沙，有的早已沉寂，只有少數(shù)幸運兒成長為如今的“腕兒”。張寶全和馮侖是“幸運兒成中的兩個代表。這一次，是什么促使他們重新踏上這塊充滿好萊塢西部片色彩的土地？

馮侖喜歡說：“守正出奇”

重返海南，正如他自己所言，有“守正”的一面，也有“出奇”的一面，

一

馮侖年前剛從三亞回來，帶著一臉興奮。他說，這次去海南是為了推進2009年和中體產(chǎn)業(yè)在三亞簽的奧林匹克灣項目，并非特意考察海南房地產(chǎn)市場。目前該項目已經(jīng)成為海南省委省政府確定的重點項目之一，省長羅保銘1月25日在海南省四屆人大三次會議上作政府工作報告，談及2010年海南省政府要重點抓的幾項工作，其中就有“爭取三亞奧林匹克灣項目開工”

按照原定計劃，該項目開工日期在2010年8月8日，選取這個日子無疑是為了突出項目的“奧林匹克”主題。這一項目萬通持股44%，中體產(chǎn)業(yè)持股46%%，但萬通的股份沒有體現(xiàn)在項目名稱和品牌中。而偏體育概念的旅游地產(chǎn)項目也和萬通地產(chǎn)以前所開發(fā)的產(chǎn)品線有很大區(qū)別。這無疑是馮侖“出奇”的一面。

馮侖一向善出奇招，之前的做定制房屋，抑或跑到紐約租下世貿(mào)中心做“中國中心”，是很多開發(fā)商想都不敢想的。如果從萬通地產(chǎn)母公司萬通實業(yè)的業(yè)務范圍來看，此次的“奇招，還不算太奇特。萬通實業(yè)的業(yè)務囊括了住宅開發(fā)、工業(yè)園區(qū)開發(fā)、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設施投資基金管理、商業(yè)零售管理、物業(yè)管理、經(jīng)濟型酒店、資產(chǎn)管理，其中包括了“中國中心”和基前門23號”這兩個特殊的項目。此番進軍旅游地產(chǎn)，也是萬通實業(yè)通過旗下住宅開發(fā)子公司萬通地產(chǎn)進行多元化嘗試的步履之一。

天天把“海南教訓”掛在嘴邊的馮侖，為何選擇了在2009年海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)炒得很熱的情況下，擠進去再添一把火？

馮侖否認這是因為他的海南情結(jié)，他說，“生意就是生意，我們做這個項目純粹是看好它的投資回報?！边@是馮侖“守正”的一面，無論何種方式的創(chuàng)新，最后要歸結(jié)到做企業(yè)的本分上來。

在馮侖眼里，現(xiàn)在和 20年前的海南房地產(chǎn)市場完全已經(jīng)不是一個數(shù)量級的了。

“當時唯一直接能交易的就是宗地，基本上很少交易房子。我們在海口和三亞都倒過地，掙過錢。掙的第一桶金是?？?棟別墅，我和王功權(quán)幾個兄弟先從這個銀行借了500萬，再從別的地方又借了1300萬，我們給裝修了一下，倒手掙了300萬。后來倒的大部分都是土地。

這就是馮侖對海南上一輪房地產(chǎn)泡沫的真實描述。

一些有夢想但在內(nèi)地又缺乏渠道來實現(xiàn)的人，憑著一腔熱情和勤奮去海南闖蕩?！爱敃r的房地產(chǎn)市場還不是真正的房地產(chǎn)，就是炒地。誰都沒有運作經(jīng)驗，房地產(chǎn)市有誰真搞過?。咳歉＠址?，沒有真正的房地產(chǎn)需求和市場。所以大家都是皮包公司在空轉(zhuǎn)?！瘪T侖說。

而這些人來海南的原因很簡單，是因為借著特區(qū)的優(yōu)勢，注冊公司既便宜又方便，當時在大陸想花1塊錢注冊公司是不可想象的，公司的開設，運營成本都很高。

在1992年底到1993年上半年半年間，土地價格先是飚漲，后來又跳水。“就像玩擊鼓傳花，最后一個人倒霉。后來是因為信貸一下子收緊了，地下錢莊的錢也出不來了，泡沫很快破碎。我們的好幾塊地也被套住，砸手里頭了，還貸還了好多年。”馮侖說。

而現(xiàn)在的海南，今非昔比。

雖然馮侖也覺得海南目前的房價有虛高的泡沫，但對海南樓市的前景還是長期看好，“海南房地產(chǎn)業(yè)還是有很多利好，會激發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱情。”他說。

海南已然成為大資本和大地產(chǎn)商的舞臺，用馮侖的話說，“不管是民企還是國企都有進駐，而且是國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的企業(yè)，不像以前都是些皮包公司。”有的在那里已經(jīng)扎根多年，對休閑地產(chǎn)、度假產(chǎn)品也都積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗，不像以前只知道炒地。

“像張寶全最早也去海南淘過金，他回海南比我早，幾年前就在那兒開發(fā)了紅樹林酒店，現(xiàn)在運作經(jīng)驗也有了，人脈也有了?！瘪T侖說。

二

張寶全一開始并沒有想過以后會走上經(jīng)商之路，他自稱1992年去海南，是因為自己在電影學院受了挫折，根本原因是沒有錢就拍不成片子。

“當時中國是一切都在向錢看，在一個萬元戶和一個導演之間，令大家雙眼放出光芒的一定是萬元戶。我當時賺錢其實也沒有多大的目標，也就是50萬，因為拍一部電影大約50萬到100萬就夠了?！睆垖毴f。

張寶全先到了深圳，他在深圳的大街上走，不是盯著人看而是盯著地上看，專門看人的腳。他發(fā)現(xiàn)所有的腳上都穿著名牌皮鞋，意識到這里已經(jīng)發(fā)展得很成熟了，要找新的機會比較難，于是他又去了海南。

“到海南一看，好多腳上都是草鞋，還有光腳的，所以覺得這個地方還有機會。”張寶全說。在海南，大家都做房地產(chǎn)，但蓋房子的很少，炒地的很多，因為海南沒什么需求，需求都是投資客。

張寶全初到海南，資金很緊張，“一些金融機構(gòu)也跑到海南做房地產(chǎn)，當時就有一個機構(gòu)慕名來找我，托我辦一個二級房地產(chǎn)開發(fā)公司，我一星期就辦完了，他們覺得我很能干。后來他們很認真地和我談聯(lián)合開發(fā)的事情，我答應了。他們的優(yōu)勢就是融資，我的長項是經(jīng)營，所以也算強強聯(lián)合，那兩年賺了些錢，但只是資產(chǎn)，不是現(xiàn)金。

1992年底，張寶全注冊了公司。1993年6月，隨著國家金融調(diào)控，海南泡沫破滅?！斑@半年多非常重要，也就這半年給中國的地產(chǎn)行業(yè)上了一堂‘什么是市場’的課，你可以看到一個人是怎么暴富的，”張寶全說，“我們心態(tài)好的原因，就是在海南經(jīng)歷過很多。比如當時一個人拿了一塊地，每天都漲，賺了幾千萬。然后再拿地就會有很大風險，一旦金融調(diào)控，土地和房價就掉了一半，一個月后資產(chǎn)可能就成負數(shù)。

比起馮侖，張寶全重返海南之旅走得更遠。

全國商業(yè)經(jīng)營性用地實行招拍掛制度后，張寶全決計不再做傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，即便賺錢也不做。

很多經(jīng)驗是他1992年首次前往海南闖蕩的過程中積累起來的?！霸诒本┑膽?zhàn)場上也用得著海南的經(jīng)驗，這也對我們的成功起了很大作用?！睆垖毴f。他1992年和1993年初闖海南的兩年間，小心謹慎的做法很大程度上幫了他，“有點錢賺，賺了就跑。我們出來就遇到了經(jīng)濟的最低潮，但我們掙扎過來了，我們后來做得很保守也和這個有關(guān)，別人后來都是瘋狂拿地瘋狂上市，但我們不敢。

“海棠灣和三亞灣那兩塊地，從我知道信息到拿下來，不到一個月?！睆垖毴f。三亞灣400多畝的會展酒店地塊招標時，大家都想要住宅地塊，沒人要會展和酒店，只有張寶全偏偏不要住宅，所以投標時一下就投到了。

他認為，國內(nèi)度假市場剛剛形成，市場也非常大，而就成本而言，在中國任何一個城市，地價最貴的是住宅、然后是商業(yè)、寫字樓，最便宜的是工業(yè)用地，其次是酒店用地，酒店用地比住宅要低很多，大概只有住宅用地的1/5或1/7。