2010年03月08日 17:58
來源：卓越理財

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隨著中國銀行在內(nèi)的多家銀行正式取消了首套房貸款7折利率優(yōu)惠，京城多家銀行日前也將二套房貸按揭標準提高到四成。對于銀行而言，這絕非單純地配合政府抑制瘋漲的房價。

文/張東紅

房貸收緊,既有監(jiān)管部門平衡信貸投放、抑制房價過快增長的政策導向,也有銀行平衡自身風險、提高息差的經(jīng)營考慮。

日前，中國銀行在內(nèi)部下發(fā)通知，將首套房的優(yōu)惠利率由基準利率的7折上升至8.5折，同時，中行已經(jīng)全面停止了與中介的二手房合作，只做直客式的二手房貸款。

2月初，中國銀行率先正式取消了首套房貸款7折利率優(yōu)惠,由原來的下浮30%上升到只下浮15%，同時對客戶的資信條件要求更為嚴格。

一位城市商業(yè)銀行信貸部負責人質(zhì)疑中行的做法，認為中行作為大行提高首套房的利率有所不該，因為購買首套住房是國家鼓勵的政策，中行這樣的做法很可能會起到風向標的作用。然而如果聯(lián)系到監(jiān)管部門“窗口指導”，要求各銀行調(diào)整新增貸款投放節(jié)奏的舉動，中行的做法就不難理解。

今年1月，中行最終貸款金額增加近1400億元，居各行首位。即便在最后一周,該行通過回收貸款、轉(zhuǎn)賣等方式將貸款總額縮減了200億-300億元，仍比排貸款總量第二位的工商銀行多了300億元。

“正是因為中行一月份的放款速度過快，放款額度過早用完，使得中行不得不收緊各項貸款?！蹦持行腥耸客嘎墩f。既然額度緊張，銀行自然不愿意再放利率相對較低的住房按揭貸款了。

捂緊錢袋子

在信貸額度受限的情況下，貸款供不應求，銀行重又“朝南坐”，即有足夠的條件來挑選客戶。

2月7日，在位于上海徐家匯的一家工行網(wǎng)點，工作人員開玩笑的表示：“都快過年了，大家都想著發(fā)獎金呢，貸款的事情到年后再說把。

事實上個人住房按揭貸款雖然不良率低，但是在優(yōu)惠利率打7折后，銀行所獲取的息差已經(jīng)很低。部分小銀行到北京、上海等城市開設(shè)分行后并不急于做個人按揭貸款，就可見個人住房貸款的成本之高。再加上信貸資源有限、以及中行的“示范效應”興業(yè)銀行、華夏銀行、平安銀行等多家銀行也提高了首套房的貸款利率。

房貸占比最高的興業(yè)銀行由原來的基準利率下浮30%，改為下浮15%-25%。華夏銀行、平安銀行等的首套房房貸利率最多下浮也只有15%。

房貸第一大戶建設(shè)銀行則把首套房的貸款利率與優(yōu)惠利率直接掛鉤：若首套房首付2成，則貸款利率最多下浮15%；若首付提高到3-4成，則利率最多下浮25%，只有首付提高到4成，貸款利率才能最多下浮30%。

同時，多家銀行都提高了首套房的認定標準。比如客戶有一套房，賣掉結(jié)清，再買的話，到興業(yè)銀行、交通銀行就已經(jīng)算第二套住房了。雖然住房成交量不斷下降，但是銀行并不急于推出促進交易的政策。招商銀行客服熱線的回答是，“每個城市、每個人的情況都不一樣，貸款的政策都要去網(wǎng)點問，我們這里沒有統(tǒng)一的說法。

無利不起早

銀行房貸由二套房貸蔓延至首套房貸的收緊,既有監(jiān)管部門平衡信貸投放、抑制房價過快增長的政策導向,也有銀行平衡自身風險、提高息差的經(jīng)營考慮。

中行浙江分行信貸部人士表示，由于銀行總是習慣于早放款早收益，上半年的額度總是大于下半年，現(xiàn)在監(jiān)管層要求今年銀行的貸款均衡投放，也就意味著今年上半年的信貸投放情況要比往年要緊。

再加上去年積壓的貸款都等著年初發(fā)放。因此額度更為緊張。而且，在經(jīng)歷去年房價瘋漲之后，決策層對于房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的決心逐漸加大，銀行業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)信貸的擔憂也在不斷增加。

2月2日，上海市銀監(jiān)局表示，2009年房地產(chǎn)貸款質(zhì)量保持良好水平。但是按揭貸款壓力測試結(jié)果不容樂觀：以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準，在房價下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達到1.18%、1051%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1006個和1.63個百分點。房價下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍。

為此，上海銀監(jiān)局強調(diào)堅決控制投資投機性購房貸款，凡申請購買第二套(含)以上住房的家庭，首付最低四成，貸款利率嚴格按風險定價，并要求在滬各銀行業(yè)金融機構(gòu)加大差別化信貸執(zhí)行力度。

此外，房貸業(yè)務雖然一直被認為是優(yōu)良信貸資產(chǎn)，能夠為銀行產(chǎn)生比較長期穩(wěn)定的收益、同時壞賬率小,但這并不能說明它對銀行利潤的貢獻率有多高。畢竟對銀行貢獻率最大的仍是對公業(yè)務、公司信貸業(yè)務,而按揭貸款除了份額小的原因外,過多的利率優(yōu)惠,也大大降低了其利潤率。

因此，在信貸額度多的時候,銀行可以貸給公司,富余的可以給零售;但一旦信貸額度緊俏,銀行就要充分考慮資金投向的回報。因此，商業(yè)銀行能乖巧地配合宏觀政策，主動收緊房貸也有自身利益的考慮。

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