2010年03月16日 11:26
來(lái)源：瞭望東方周刊 作者：黃志杰 張瑜

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“三三制”會(huì)不會(huì)走經(jīng)適房老路

“政府應(yīng)該大力投保障性住房，每年才三五百億元不夠。就連保利一家企業(yè)每年的投資還有五六百億元呢?！比珖?guó)政協(xié)委員、保利集團(tuán)董事長(zhǎng)賀平在小組會(huì)議上說(shuō)。

由于政府提供保障房不足，個(gè)別開(kāi)發(fā)商做起了“民間限價(jià)房”。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌對(duì)本刊記者說(shuō)，作為河南省臺(tái)興房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)，他在2009年做出了一個(gè)驚人之舉：拆掉自家位于鄭州市區(qū)核心路段、占地30畝的別墅，蓋起了16萬(wàn)平方米的限價(jià)房。這一“民間限價(jià)房”一期均價(jià)3800元/平方米，二期均價(jià)4000元/平方米，都比周邊樓盤(pán)便宜1000多元。

“如果按市價(jià)賣(mài)，至少可以多賺3億！”王超斌說(shuō)。原本他只打算把1號(hào)樓作為限價(jià)房，2號(hào)樓和3號(hào)樓按照一般商品房賣(mài)。但蜂擁而來(lái)的鄭州市民讓他深受觸動(dòng)。有位老人為了給兒子結(jié)婚買(mǎi)房，拉住他說(shuō)：“要不是這里人多，我就給你跪下了。

于是王超斌決定全部按照限價(jià)房賣(mài)。最終，1596套限價(jià)房全部賣(mài)完，而王超斌則一天收獲28面錦旗。“只要有機(jī)會(huì)，我還要繼續(xù)蓋限價(jià)房，但個(gè)人的力量畢竟有限。我還是希望督促政府趕緊落實(shí)保障性住房。

在2010年兩會(huì)中，農(nóng)工黨中央的提案、遲夙生等30位全國(guó)人大代表聯(lián)名提交的議案等都提出進(jìn)行二次房改，基本方向?yàn)椤叭N住房制度，三類(lèi)供地方式，三支隊(duì)伍參與”(三三制)：針對(duì)低收入人群的保障性住房制度、針對(duì)中等收入家庭的公共住房及公共租賃住房制度、針對(duì)高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類(lèi)供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、“四定兩競(jìng)”招標(biāo)用地和商品房的“招拍掛”方式供地、

“三三制”得到了宗慶后等一批兩會(huì)代表的呼應(yīng)。這一制度核心是強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位，公共住房供應(yīng)對(duì)象是占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭，從確定地價(jià)到建設(shè)到資格審定，都由政府管制。

令人擔(dān)憂(yōu)的是，如同經(jīng)濟(jì)適用房制度一樣，中等收入家庭群體龐大，而其對(duì)應(yīng)的公共住房供給則在時(shí)空上都存在序列問(wèn)題，僧多粥少的局面客觀上為具體操作的官員留下了自由裁量的尋租設(shè)租空間。

就本質(zhì)而言，目前有關(guān)房改最有力的措施是重慶的“公租房”政策，且放開(kāi)戶(hù)籍限制。此舉被認(rèn)為對(duì)1998年房改以經(jīng)濟(jì)適用房為主且只售不租的根本性突破，同時(shí)能維持市場(chǎng)化的趨勢(shì)，并得到上海市委書(shū)記俞正聲等人的呼應(yīng)。

“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的逆向效果

在1998年房改政策出臺(tái)前的會(huì)議上，當(dāng)時(shí)設(shè)定要點(diǎn)之一就是“如何把價(jià)格降下來(lái)”。此后，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”是每一年的不變主題。然而，事實(shí)卻是，房?jī)r(jià)暴漲潮一波強(qiáng)過(guò)一波。

謝家瑾認(rèn)為，調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，增加市場(chǎng)發(fā)展的不確定性，造成市場(chǎng)較大波動(dòng)，影響到了正常的投資和消費(fèi)?！翱傮w看，幾年來(lái)的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡和改善始終考慮與把握不夠，有些政策的出臺(tái)引起市場(chǎng)供應(yīng)量階段性非正常下降，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，產(chǎn)生逆向效果。

比如，2004年為解決投資過(guò)熱，將房地產(chǎn)作為調(diào)控重點(diǎn)，關(guān)閉土地和金融兩道閘門(mén)，帶來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量和預(yù)期供應(yīng)量將大幅減少的信號(hào)，引發(fā)房?jī)r(jià)在第三季度非正常上漲，當(dāng)年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到14.4%，遠(yuǎn)高于1998~2003年年均上漲3.6%的水平。

2006年5月出臺(tái)的九部委文件，決定新開(kāi)工商品住房建設(shè)、套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。由于70%以上所占比重計(jì)算政策在幾個(gè)月后才得到明確，致使很多城市半年多沒(méi)有批出新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，影響市場(chǎng)供應(yīng)和預(yù)期，成為2007年4月開(kāi)始新一輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。

兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、北京市工商聯(lián)副主席、錫華實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)張杰庭在政協(xié)小組討論上說(shuō)：“你們趕緊買(mǎi)房吧，不買(mǎi)就后悔，去年我就這么說(shuō)了，很多人沒(méi)聽(tīng)，今年后悔了。北京住房的均價(jià)，未來(lái)兩年每平米要漲到4萬(wàn)元。”雖然此語(yǔ)一出群情洶涌，張杰庭也解釋說(shuō)“4萬(wàn)元是指四環(huán)以?xún)?nèi)，但也有不少人相信，他說(shuō)出的是目前環(huán)境下房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期上漲的業(yè)內(nèi)共識(shí)。

正如蔡繼明所言，要理解當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，需要從土地制度、財(cái)稅制度，甚至執(zhí)政理念進(jìn)行綜合分析，才能接近本質(zhì)。

房改爭(zhēng)議的歷史背景

老說(shuō)房?jī)r(jià)高，沒(méi)人叫你在廣州買(mǎi)，也沒(méi)人叫你在深圳買(mǎi)，那你回老家買(mǎi)不是便宜點(diǎn)嘛，為什么要在廣州、深圳買(mǎi)呢？

——廣東化州市第二建筑工程公司寶安分公司經(jīng)理陳華偉代表說(shuō)。

你喝XO，別搞得我喝米酒都喝不上。

——廣東省人大常委會(huì)主任歐廣源代表說(shuō)，“房?jī)r(jià)高一點(diǎn)不怕，就怕低收入家庭沒(méi)有解決安置房。

北京房?jī)r(jià)兩年漲到4萬(wàn)可能性很小。

——對(duì)于“4萬(wàn)”的預(yù)測(cè)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新并不認(rèn)可。

中國(guó)房?jī)r(jià)一定是上升的，這是必然趨勢(shì)。

——經(jīng)濟(jì)學(xué)家張泓銘委員說(shuō)，現(xiàn)在談限制房?jī)r(jià)上漲，只能是期望它“收斂式”的增長(zhǎng)。

如果現(xiàn)在把房?jī)r(jià)打壓到負(fù)增長(zhǎng)，未必是好事。從全局出發(fā)來(lái)考慮，我們要防止房?jī)r(jià)的非理性上漲。

——全國(guó)政協(xié)副主席、民革中央常務(wù)副主席厲無(wú)畏說(shuō)。

誰(shuí)的房?jī)r(jià)低就把土地賣(mài)給誰(shuí)。

——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧委員建議改變土地招標(biāo)方式以抑制房?jī)r(jià)。

住建部調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段很少，幾乎沒(méi)有什么手段。因?yàn)橥恋卦趪?guó)土部門(mén)，稅收在稅務(wù)部門(mén)，金融在銀行部門(mén)。

——列席政協(xié)小組討論的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)郭允沖說(shuō)。

沒(méi)有一個(gè)大國(guó)靠賣(mài)地支撐政府支出。

——中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所研究員梁季陽(yáng)委員直陳“高房?jī)r(jià)”病灶“在于土地壟斷，在于地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)”。

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