2010年03月18日 10:26
來源：北京青年報(bào) 作者：徐曼

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●幫您問●

3月份進(jìn)入房產(chǎn)買賣租賃的旺季，為了能夠給更多的房產(chǎn)消費(fèi)者提供更多幫助，記者采訪了“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的專家，特為消費(fèi)者們準(zhǔn)備了一些房產(chǎn)消費(fèi)時(shí)的注意事項(xiàng)。

●房屋租賃●

據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計(jì)，80%的外來人員在京是選擇租房來解決居住問題的。在此要提醒廣大租房者，在租房過程中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

承租者應(yīng)注意：

第一.承租者在簽訂租房合同時(shí)，務(wù)必要做好嚴(yán)格的物業(yè)校驗(yàn)，與房東或者上一個(gè)承租者結(jié)清水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用，否則，承租者將會(huì)承擔(dān)上一個(gè)承租者留下來的相關(guān)費(fèi)用。

第二.承租者需嚴(yán)格核實(shí)房東身份，通過查看房本確定出租房是否為房東本人，確定是否有出租的權(quán)利，二來謹(jǐn)防二房東出租房，以免承租者未來與其發(fā)生糾紛。如果房本戶主不是出租者本人，那承租者需了解到出租者與戶主的關(guān)系。

第三.“定(訂)金”的收取數(shù)額要受租期的影響，簽訂一年的合同可以收取一個(gè)月的租金，但不應(yīng)超過：租期×月租金×20%的數(shù)額。

出租者需注意：

第一.在出租時(shí)向相關(guān)部門登記備案，如果沒有登記備案的話，一旦承租人在房屋內(nèi)發(fā)生任何違法犯罪事情，房東都將承擔(dān)部分連帶責(zé)任。

第二.了解承租者的身份情況，工作狀況，確保承租者有能力支付租金。

第三.簽訂相關(guān)合同，謹(jǐn)防群租情況發(fā)生。

●房屋買賣●

第一.買賣雙方購房違約金必須約定明確，有必要的時(shí)候需要以“補(bǔ)充協(xié)議”的形式出現(xiàn)。由于目前房?jī)r(jià)變化大，有些業(yè)主為了能夠?qū)⒎慨a(chǎn)更高價(jià)出售，選擇毀約，因此為了保護(hù)買方的權(quán)益不受損害，應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)明確說明。

第二.購房者需尤其明白一個(gè)常識(shí)，“直系親屬并非業(yè)主的當(dāng)然委托代理人”?！拔覑畚壹摇惫镜膶＜医榻B說，在他們公司成交的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實(shí)案例：妻子拿著房本進(jìn)行房屋出售，而購房者認(rèn)為戶主的妻子理應(yīng)可以代理，于是簽訂相關(guān)合同，支付了房款，結(jié)果到最后戶主并不承認(rèn)該行為，導(dǎo)致購房者損失慘重，尤其對(duì)于全款購房的購房者來說，必須要注意這個(gè)問題。

第三.付款時(shí)間，房屋交付時(shí)間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應(yīng)義務(wù)的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據(jù)相應(yīng)條款要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產(chǎn)生糾紛時(shí)，可通過合同明確約定的相應(yīng)時(shí)間對(duì)糾紛進(jìn)行調(diào)解。若未明確約定相應(yīng)時(shí)間，出現(xiàn)糾紛后，再讓雙方達(dá)成一致，比較困難。付款時(shí)間，房屋交付時(shí)間約定明確，買賣雙方履行其義務(wù)有了明確的期限，即使出現(xiàn)糾紛，也可知道是何方的責(zé)任。

第四.非常有必要記錄并保留雙方的有效聯(lián)系地址。專家介紹說，在二手房屋買賣合同簽訂后，以下情況時(shí)有發(fā)生：1.合同簽訂后，購買人的購買意愿轉(zhuǎn)變，不愿繼續(xù)履行合同，與之聯(lián)系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無法追討。2.房屋過戶后，業(yè)主收到尾款，未做物業(yè)交驗(yàn)或未做土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，就拿錢走人，找不到了。

第五.仔細(xì)審查代理人代理權(quán)限的重要性。專家告訴記者，在二手房屋的買賣過程中曾經(jīng)遇到過因?yàn)榇砣舜頇?quán)限審查不清而導(dǎo)致影響合同效力的。首先，要看有無代理時(shí)限，若委托書已超過代理時(shí)限，則需要其重新提交委托書；其次，看代理權(quán)限，看代理人是否有權(quán)力處理房屋買賣合同相關(guān)事宜。

第六.在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個(gè)很重要的細(xì)節(jié)——“定(訂)金”不能超過交易總價(jià)款額的20%，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無效的。

在此提醒房產(chǎn)消費(fèi)者，無論是哪種房產(chǎn)消費(fèi)行為，消費(fèi)者都應(yīng)當(dāng)多注意細(xì)節(jié)，關(guān)注細(xì)節(jié)，不要給自己帶來不必要的損失。

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