市民短期不接受以房養(yǎng)老

2010年03月22日 08:14
來源：信息時(shí)報(bào) 作者：喬倩倩

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□本版撰文　信息時(shí)報(bào)記者喬倩倩

“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人。”隨著廣東提出年內(nèi)將率先探索發(fā)展“以房養(yǎng)老”之后，這種在國(guó)內(nèi)還是新鮮的養(yǎng)老方式頻頻見諸報(bào)端。

盡管廣東保監(jiān)局今年將“以房養(yǎng)老”作為重點(diǎn)推進(jìn)的工作之一，但目前相關(guān)細(xì)則尚未出臺(tái)，也沒有具體時(shí)間表。業(yè)內(nèi)人士指出，“以房養(yǎng)老”涉及到政策進(jìn)一步支持、如何對(duì)未來房屋價(jià)值評(píng)估等多方面問題，保險(xiǎn)公司操作難度較大。另外，在中國(guó)傳統(tǒng)觀念影響下，老人更愿意將房產(chǎn)留給子女，而將房屋抵押最終賣給保險(xiǎn)公司，不少市民也很難接受。

難題1

未來房屋價(jià)值難評(píng)估

將現(xiàn)有住房抵押，并且還可以繼續(xù)在原房屋居住，待投保人去世后，保險(xiǎn)公司收回房屋產(chǎn)權(quán)，這與房屋按揭不同。房屋按揭是將房屋抵押給銀行，銀行根據(jù)目前市場(chǎng)情況對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并向借款人提供貸款，未來房子升值，借款人具有房屋產(chǎn)權(quán)，享受房屋增值收益。

而“以房養(yǎng)老”是“倒按揭”，投保人將現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)，以及投保人的預(yù)期壽命，來精算每年需要向投保人返還的保險(xiǎn)金，保險(xiǎn)公司最終將享有房屋產(chǎn)權(quán)，未來房屋升值幅度大，保險(xiǎn)公司受益多，但是，保險(xiǎn)公司也將承擔(dān)房?jī)r(jià)可能下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，對(duì)于房屋價(jià)值的評(píng)估則是“以房養(yǎng)老”遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的評(píng)估價(jià)格，一位保險(xiǎn)公司人士表示，每年或每月返還的養(yǎng)老金數(shù)額應(yīng)是房屋評(píng)估價(jià)與未來生存年限的除數(shù)，未來房屋變賣后應(yīng)略有盈余，這樣保險(xiǎn)公司可從中獲得利差。但是，未來房?jī)r(jià)是升還是跌，就很難說得準(zhǔn)。

這位保險(xiǎn)公司人士還說，對(duì)于投保人來說，意味著將房子抵押給保險(xiǎn)公司來變現(xiàn)，保險(xiǎn)公司與投保人都在博弈，對(duì)于未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房?jī)r(jià)變化判斷的差異性很大，也許投保人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅升值，一旦價(jià)格定低了，有可能認(rèn)為會(huì)吃虧。房屋估價(jià)過高，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，這樣，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)?！斑@是十分考驗(yàn)保險(xiǎn)公司的。

一位評(píng)估業(yè)內(nèi)人士指出，一般來說，在對(duì)未來房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，會(huì)根據(jù)人口老齡化程度、地段規(guī)劃等設(shè)計(jì)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，中國(guó)房?jī)r(jià)受政策因素影響很大，而在房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，政策因素是沒有辦法考慮的。

難題2

房屋產(chǎn)權(quán)如何處理？

“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老方式在國(guó)外已經(jīng)成熟，但在我國(guó)推行還面臨一個(gè)特殊的國(guó)情，即我國(guó)商品房只有70年產(chǎn)權(quán)，70年后如何續(xù)權(quán)還是未知數(shù)。

有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果將房產(chǎn)抵押后，商品房的使用年限已經(jīng)所剩不多，那么，保險(xiǎn)公司依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，則所能承受的給付能力也就相當(dāng)有限。

上述保險(xiǎn)公司人士指出，房產(chǎn)收回后該如何循環(huán)，如何處置？保險(xiǎn)公司可出租或出售獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但是在房?jī)r(jià)泡沫時(shí)，租不出去，或賣不了價(jià)的情況也不是沒有可能。因此，這也是保險(xiǎn)公司必須考慮的一個(gè)重要因素之一。

上述評(píng)估人士表示，現(xiàn)在遇到的一個(gè)重要問題是，不少購(gòu)房者在心理上不會(huì)傾向于購(gòu)買已逝業(yè)主的房屋，這類房子通常比較難轉(zhuǎn)手，或者價(jià)格被壓得很低。有些中介在購(gòu)房者不知情的情況下，將此類房屋銷售出去，還引來了官司。

難題3

市民接受程度待提高

對(duì)于市民來說，“以房養(yǎng)老”能否迎合他們的胃口？今年30歲的梁先生說，“我現(xiàn)在又不需要養(yǎng)老，如果把房子抵押給保險(xiǎn)公司，就等于失去了其它投資機(jī)會(huì)，如果以后再買一套房子，這套房子完全可以用來出租養(yǎng)老，何必現(xiàn)在就抵押給保險(xiǎn)公司呢？”梁先生擔(dān)心，如果保險(xiǎn)公司從現(xiàn)在起每年支付給自己一定的養(yǎng)老金，可以支付50年，但是萬(wàn)一自己壽命不足80歲，豈不是虧了？

不過，梁先生同時(shí)認(rèn)為，未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如何難以預(yù)料，如果自己在60歲時(shí)養(yǎng)老資金不足的話，可以考慮“以房養(yǎng)老”，但是，現(xiàn)在自己才30歲，不確定因素這么多，何必過早把房子拿出去抵押呢？當(dāng)然，他更相信日后兒女可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，減少自己的后顧之憂。

據(jù)搜狐網(wǎng)關(guān)于廣州“以房養(yǎng)老”的調(diào)查顯示，會(huì)采用“以房養(yǎng)老”的占比達(dá)到55%，不會(huì)“以房養(yǎng)老”的占18%，視情況而定的則占27%。而在“您將靠什么養(yǎng)老”的提問中，“社保”的投票最高，占32%，房子其次，占28%。

保險(xiǎn)公司有關(guān)人士表示，手頭有2套以上房產(chǎn)的人可能更會(huì)考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上來說，年輕人更易接受，因?yàn)樗麄儾灰欢ㄎ磥硪獙⒎慨a(chǎn)留給子女，但老年人則相對(duì)困難些。同時(shí)，由于年輕人養(yǎng)老需求還不迫切，即便參與“以房養(yǎng)老”。將房子拿來貼現(xiàn)，但也未必一定用于養(yǎng)老，其用于炒股或其它需求的可能性仍存在，真正養(yǎng)老需求較為迫切的其實(shí)是老年人。而國(guó)外“以房養(yǎng)老”也主要是老年人將房產(chǎn)用于抵押貼現(xiàn)。

猜測(cè)

在“以房養(yǎng)老”政策尚不明朗情況下——

誰(shuí)將首吃“螃蟹”？

金盛保險(xiǎn)公司廣東分公司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“以房養(yǎng)老”涉及到多部門監(jiān)管的問題，包括保監(jiān)會(huì)、房地產(chǎn)部門等，其政策目前還不明朗，也沒有辦法預(yù)料。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“以房養(yǎng)老”實(shí)際上是保險(xiǎn)公司變相在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，新《保險(xiǎn)法》出臺(tái)后，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)正式放開，但相關(guān)細(xì)則遲遲還沒有落地。近期有消息稱，《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法 (草案)》已于2月初上交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過，但險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的占比已從6%下降到5%以下。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，中國(guó)人壽和中國(guó)平安已經(jīng)提前布局房地產(chǎn)業(yè)，由于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的了解，使其具備推行“以房養(yǎng)老”的條件。

據(jù)了解，早在2009年底和2010年初，中國(guó)人壽曾通過股權(quán)投資，兩次購(gòu)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，持股比例增至24.08%，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。自2009年8月起，中國(guó)平安旗下平安信托也與金地集團(tuán)等地產(chǎn)巨頭相繼簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。

除此之外，今年2月，太保、泰康人壽聯(lián)合上海房企共同競(jìng)拍上海外灘新地王，盡管競(jìng)拍未成功，但險(xiǎn)資對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情可見一斑。

名詞解釋

以房養(yǎng)老

什么是“以房養(yǎng)老”？即住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，由其對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估后，按月或按年支付養(yǎng)老金給被保險(xiǎn)人，待被保險(xiǎn)人去世后，保險(xiǎn)公司將收回房屋產(chǎn)權(quán)。

相關(guān)鏈接

“以房養(yǎng)老”示例

王先生，今年60歲，假設(shè)廣州人平均壽命80歲，那么王先生可余壽命為20年，假設(shè)房屋估價(jià)100萬(wàn)元，房屋折舊后估值為80萬(wàn)元，則王先生未來每年可領(lǐng)取養(yǎng)老金800000元÷20年=4萬(wàn)元/年。

據(jù)了解，養(yǎng)老金的領(lǐng)取方式可能會(huì)有不同，如分為等額領(lǐng)取、節(jié)節(jié)高、階段領(lǐng)取等，如考慮未來通脹因素，每年領(lǐng)取的養(yǎng)老金遞增，以滿足養(yǎng)老消費(fèi)需求，如某一階段資金需求較大，安排外出旅游等，可選擇某一階段集中領(lǐng)取等。

解決養(yǎng)老三大途徑

隨著人口老齡化越來越嚴(yán)重，養(yǎng)老資金缺口也在加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東目前65歲以上老人占總?cè)丝诒壤堰_(dá)8.17%，且每年以3.5%遞增，速度居全國(guó)前列。在目前的養(yǎng)老解決方案中，社保是主要途徑，用于滿足基本養(yǎng)老保障，但社保保障低，很難滿足真正養(yǎng)老需求；其次是企業(yè)年金保險(xiǎn)，是企業(yè)為職工參保的補(bǔ)充性養(yǎng)老保險(xiǎn)，參與企業(yè)年金保險(xiǎn)可享受稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策。除此之外，最重要的是個(gè)人為自己養(yǎng)老所規(guī)劃的長(zhǎng)期投資計(jì)劃，如參與商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)、長(zhǎng)期投資投連險(xiǎn)、基金定投等。