2010年03月24日 15:11
來源：環(huán)球企業(yè)家

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如果沒有實實在在的改革，中央的調(diào)控政策對樓市泡沫不會有大的影響

中央又出臺了一輪加強對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的調(diào)控措施。這次，政府大幅收緊了住房按揭貸款政策。首套住房貸款的利率優(yōu)惠幅度降低，二套房貸利率優(yōu)惠被取消，并且最低首付比例提高到了40%。第三套房貸的利率由放貸銀行決定，而首付比例被提高到了60%。

意料之中的結(jié)果，是一手房和二手房成交量同時大幅下滑。但是市場上并沒有出現(xiàn)恐慌情緒。為什么呢？他們不是應(yīng)該因為政府重拳出擊而驚恐萬狀嗎？

這情形我們似乎很早以前就看到過，以前中央也頒布過好幾次遏制房價過快上漲的政策，但是一旦這些舉措開始奏效，政府就會放松要求。市場信心的底線是：地方政府稅收很大程度上要依靠房地產(chǎn)，中央因此也間接依賴房地產(chǎn)。因而市場并不相信，政府真的會拿出壯士斷腕的勇氣，砍掉自己的收入來源。

地方政府和房地產(chǎn)商手里都有大把的流動資金，去年的地皮和房產(chǎn)銷售讓他們獲益頗豐，再加上在經(jīng)濟刺激計劃實施的寬松信貸環(huán)境下，他們還拿到了大量信貸資金，這讓兩方都可以穩(wěn)坐釣魚臺。

如果大家都認(rèn)為中央的政策很快就會又一次寬松下來，那么降價就是毫無意義的事情?，F(xiàn)在的信貸政策幾乎是把二套房和三套房的買家擋在了市場之外。要賣掉手里的房子，開發(fā)商就得指望降價來吸引購買第一套住房的人，這些人收入水平低，又沒有多少家庭資產(chǎn)。只有中央政府讓所有人相信，目前的規(guī)則會持續(xù)實施到地方政府和開發(fā)商手里的流動資金耗盡之后，所有的相關(guān)者才會接受自己的新角色。

但與中央的政策初衷恰恰相反的是，各地方政府已經(jīng)在著手為新一輪的地產(chǎn)價格膨脹做準(zhǔn)備了。過去一段時期，地方政府一直在利用銀行貸款開展拆遷安置工作，拆遷費漲幅驚人，因為要按照目前的房價給拆遷戶足夠的補償來購買新居。除非房產(chǎn)價格繼續(xù)大幅上升，否則地方政府就會因為拆遷而賠錢，這是他們不可能接受的結(jié)果。

這種再安置行動對去年的房產(chǎn)需求起到了重要的支持作用。購買自住房的很大一部分人很可能是這些拆遷戶，他們用拆遷補償款交了首付。10年前公房廉價賣給私人以后這些年，拆遷費是政府對居民的最大規(guī)模財產(chǎn)支付，同時可能也是政府對現(xiàn)今經(jīng)濟活動最重要的支持。

拆遷費的正面作用也帶來了兩個重要的負(fù)面影響。第一，這實際上是一個增加社會需求的政策杠桿。地方政府借款來支付拆遷費用，而以土地作為抵押。拆遷戶用這筆拆遷費作為首付再來進行住房按揭貸款。也就是說，充當(dāng)住房按揭貸款抵押物的款項，依然是政府向銀行借貸的資金。從銀行的金融流程來講，這筆貸款相當(dāng)于沒有真正意義的抵押物。

第二，高昂的拆遷補償費用，雖然對拆遷戶是有利的，但是卻把地方政府變成了房產(chǎn)價格進一步膨脹的利益相關(guān)方。最終這些花費還是要由中國剛剛出現(xiàn)的中產(chǎn)階級來承擔(dān)。過去幾年中央的經(jīng)濟政策對低收入階層還是比較有利的，城鎮(zhèn)最低生活補貼，農(nóng)村土地政策改革以及對日常消費品的限價措施都體現(xiàn)了這一傾向。拆遷制度也是幫助低收入階層的又一波新政。

但是代價卻是由中產(chǎn)階級負(fù)擔(dān)的，他們最重要的幾項花費—買房、養(yǎng)車和子女受教育—都在快速膨脹。除非政策體系有巨大的調(diào)整，中產(chǎn)階級面臨的壓力只會越來越大。

中國的地產(chǎn)市場就是一個巨大的泡沫，普通的中國大陸居民至少要花掉他們20年總收入才能買一套房子。這泡沫可能還要繼續(xù)，因為中國的銀行系統(tǒng)流動性非常充足。這部分歸功于國際熱錢的流入，部分源于政府有足夠的政策杠桿將資金引入市場。但是泡沫終歸是泡沫，積累得越久，對國民經(jīng)濟的損害也就越大。

現(xiàn)代社會的穩(wěn)定要依靠中產(chǎn)階級，如果中產(chǎn)階級人數(shù)眾多，并且對自己的處境滿意，社會就會穩(wěn)定發(fā)展。高房價政策事實上是對中產(chǎn)階級征收的一項重稅，這會限制中產(chǎn)階級的成長。中國可能會發(fā)展成為這樣一種社會結(jié)構(gòu)：少部分人巨富，很多人無房，中產(chǎn)階級為數(shù)不多。這樣一種社會結(jié)構(gòu)無益于長期的社會穩(wěn)定。 

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