2010年04月02日 06:53
來源：法制日報

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價格居高不下的房地產(chǎn)市場不僅成為今年“兩會”期間代表和委員關(guān)注的焦點，也是今年政府工作的一個要點。近日，首都高校和財稅部門專家就如何完善我國房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建言獻(xiàn)策。專家們表示，房地產(chǎn)稅制再不改革有可能成為高房價的替罪羊，并呼吁盡快整合歸并現(xiàn)行稅制出臺房地產(chǎn)稅。

把脈“土地財政”

近一年來，我國居民住房價格上漲過快已引起了各方的注意，最為典型的例子就是中央決定把海南省建設(shè)成為國際旅游島后，海南房價幾天之內(nèi)上漲了一倍。財政部高級經(jīng)濟(jì)師王家林用“簡直讓人難以相信”稱，過快上漲的房價已引發(fā)資本投機(jī)、社會財富分配不公等諸多弊病，也讓廣大群眾難以接受。

“我們更應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是房地產(chǎn)的依賴癥問題?！北本┞?lián)合大學(xué)副研究員劉慧勇分析說，當(dāng)前土地拍賣收入已成為地方財政中相當(dāng)重要的收入，俗稱“土地財政”。而“土地財政”對房地產(chǎn)的過度依賴，讓各地政府既無力建設(shè)保障性住房，也無心抑制高房價，這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用容易失靈的一個重要原因。而房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”會產(chǎn)生一系列負(fù)面作用。最突出的問題就是導(dǎo)致一些各地政府不惜違法用地；此外，加劇了人口、土地拍資源環(huán)境之間的矛盾；而房價上漲過快又加劇了收入分配不公，是造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素之一。

“我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展與目前我國創(chuàng)業(yè)、理財?shù)韧顿Y渠道不暢通以及各自投資方式存在的風(fēng)險不無關(guān)系，這使得人們更多地先把房地產(chǎn)作為增值保值的工具；而土地的不可流動與資金的投機(jī)性使資金向價格洼地流動，形成輻射效應(yīng)，由大城市帶動二、三線城市房價上漲?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院院長助理、教授張智勇認(rèn)為。

從美國次貸危機(jī)來看，美國就是人為地推動了商品房住房的需要，扭曲了住房市場的正常機(jī)制，把中低收入者的住房需求推向市場。我國的現(xiàn)狀與此類似。因此，低收入者的住房和夾心層的住房需求必須通過保障性住房等來滿足。

土地財政、耕地問題、土地出讓金管理、土地違法問題等與各地政府的利益是緊密相聯(lián)的。“在各地政府追求私利的時候你讓它維護(hù)公共利益是很難的。”北京大學(xué)稅法研究中心教授孫健波認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)是暴利行業(yè)，但卻是欠稅最多的行業(yè)。它是資金密集型，一旦有錢就會拿地，只有不斷的拿地才會獲得更多的利益。

“我國現(xiàn)行的政績考核體制也促使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。無論是中央還是各地政府，對官員考核的主要指標(biāo)還是依賴于GDP數(shù)值。因此各地政府有推升房價的利益驅(qū)動?！敝醒胴斀?jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師甘功仁表示。

稅收調(diào)控房價

“房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展不一定以高房價為標(biāo)志，而應(yīng)該是價格合理化，即不同類型的房產(chǎn)、不同類型的居民都能承受得了的合理化價格?！比珖敹惙▽W(xué)研究會名譽會長、北京聯(lián)大經(jīng)濟(jì)法研究所所長劉隆亨表示，從我國人多地少的實際情況出發(fā)，走中國特色的住房道路，即把我國解決住房問題分成三大類，一是保障性住房，視為公共產(chǎn)品，實行政府補貼，政府負(fù)責(zé)；二是鼓勵自建自用住房；三是商品用房，市場解決。

“運用各種經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控過高、過快的房價勢在必行，其中稅收是最為重要的手段之一?！必斦慷愓驹鹃L王家林認(rèn)為，應(yīng)重視通過稅收手段限制房價過快增長。既保證普通老百姓都有房子住，又使擁有多套住房的人保有成本增長，抑制社會貧富差距過大。對于房地產(chǎn)商拍到土地后不開發(fā)囤積，靠炒買炒賣土地發(fā)財?shù)谋├袨閼?yīng)通過稅收進(jìn)行調(diào)控，對于其獲得的暴利應(yīng)征收重稅。

針對目前我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策和制度，中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授楊萍介紹說：目前我國房地產(chǎn)方面涉及的稅收多種多樣，如購買環(huán)節(jié)有土地出讓金、契稅，使用環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，銷售環(huán)節(jié)有營業(yè)稅、個人所得稅、城建稅、教育費附加等六稅兩費。盡管近年來國家相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策幾度調(diào)整，但從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的不多，很多都是著眼于短期效果，治標(biāo)不治本，沒有建立促進(jìn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，短期化行為明顯。

改革房地產(chǎn)稅制

就現(xiàn)行房地產(chǎn)稅政策和制度，諸如稅收結(jié)構(gòu)不合理，稅費設(shè)置繁雜、征稅范圍過窄；重復(fù)納稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅費并立、以費代稅等問題，專家們呼吁，稅制的不合理已成為了制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要因素之一。再不改革，有可能就要成為高房價的替罪羊，成為眾矢之的。經(jīng)過6年多的嘗試，房地產(chǎn)稅制改革不能再拖了。

專家認(rèn)為，建立和完善科學(xué)的房地產(chǎn)稅制，必須進(jìn)行現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費改革，其中重要的是對物業(yè)稅的認(rèn)識和如何開征的問題。

據(jù)財政部稅政司原司長王家林介紹，自2003年黨的十六屆三中全會提出開征物業(yè)稅以來，人們對物業(yè)稅的概念還是比較模糊。其實物業(yè)稅是香港的提法，就是住房保有稅或者不動產(chǎn)稅，這和我國內(nèi)地目前開征的房產(chǎn)稅性質(zhì)基本相同。內(nèi)地很多小區(qū)都收取的管理費叫物業(yè)費，這使得許多百姓對物業(yè)稅究竟是對房屋征稅，還是對物業(yè)管理活動征稅相混淆。

從歷史上看，對于住房的稅收調(diào)節(jié)我國建國后就已經(jīng)開征，分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。只是因為我國的土地屬于國家所有，建國后城鎮(zhèn)住房基本都是國家所有，因此對于個人住房的房產(chǎn)稅一直在減免征收。王家林認(rèn)為，內(nèi)地不必叫物業(yè)稅，把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅修訂完善后即可。

中國政法大學(xué)教授楊萍進(jìn)一步補充說，如果要開征的話可對目前的房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，不妨將房產(chǎn)稅、土地使用稅合并，這既保持了我們稅收原有的歷史沿革，讓人感覺是原有稅收的延續(xù)，又有利于表現(xiàn)稅收改革的本來內(nèi)涵。

“人們期待開征物業(yè)稅抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，平抑房地產(chǎn)價格。因此，對這個稅種在定位上一定要盡量體現(xiàn)公平，不能在一開征后就引起低收入或中產(chǎn)收入者不滿，否則就沒有開征的必要?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)副教授禹奎說。

對此，專家們建議：

對現(xiàn)行相鄰近的稅種可以進(jìn)行合并。例如房產(chǎn)稅收可以與城市土地稅收合并，可在修訂完善現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上叫物業(yè)稅或新房產(chǎn)稅。

對保障性住房(廉租房、對農(nóng)村農(nóng)民自用住房、限價房)不必征稅，對保有房在滿足居民基本住房需要情況之后，多有的房屋，包括商品房、豪華房以及囤積炒買炒賣的高價房，要多征稅，加重征稅。

要堅持對房地產(chǎn)商征收土地增值稅制度。與房產(chǎn)稅相配套，要準(zhǔn)備待條件成熟后，逐步開征遺產(chǎn)稅、贈與稅。

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