2010年04月06日 16:07
來(lái)源：?？谕韴?bào) 作者：韓歌

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海南房地產(chǎn)在瞬間實(shí)現(xiàn)了價(jià)格上的升級(jí)之后，業(yè)內(nèi)說(shuō)法頗多。一說(shuō)，海南房?jī)r(jià)在歷史上一直處于低位運(yùn)行，跟海南優(yōu)秀的資源價(jià)值不對(duì)板，國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略之后，海南房地產(chǎn)正式回到了應(yīng)該的起跑線(xiàn)上。而另一說(shuō)，國(guó)際旅游島只是概念上的說(shuō)法，其真正意義是開(kāi)始建設(shè)而不是已經(jīng)是國(guó)際旅游島了，距離真正的國(guó)際旅游島標(biāo)準(zhǔn)還有一段較大的距離，房地產(chǎn)一步搶先是一種透支，會(huì)對(duì)海南房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)更多不利因素。無(wú)論哪種說(shuō)法，都是在探討海南房地產(chǎn)的理性問(wèn)題，海南房地產(chǎn)的準(zhǔn)確定位問(wèn)題。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，海南房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入大開(kāi)發(fā)升級(jí)時(shí)代，這是不容置疑的，同時(shí)，在一段時(shí)期之內(nèi)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)體量、品質(zhì)層次、價(jià)格等，將會(huì)出現(xiàn)一些反復(fù)或調(diào)整。

現(xiàn)狀，夢(mèng)幻式的飛躍

以2010年1月分為界，之前，海南房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)了復(fù)蘇、盤(pán)整、上升等過(guò)程，歷時(shí)5年的時(shí)間，開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量等均實(shí)現(xiàn)了翻番，局部地區(qū)翻了數(shù)番。而價(jià)格，就?？诙?，綜合均價(jià)由2004年的2400元/m2，上升到2009年12月份的5700元/m2，翻了一番多。

2010年一月份，海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略獲批，為海南房地產(chǎn)發(fā)展增加了極大地遠(yuǎn)景預(yù)期，刺激之下，一個(gè)月之內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲、存量房速減的局面。業(yè)界出現(xiàn)了一個(gè)熱詞叫做“透支”，透支了未來(lái)一直兩年的銷(xiāo)售量，透支了未來(lái)的價(jià)格。那段時(shí)間被人戲稱(chēng)為：海南上演“瘋狂的石頭”、“瘋狂的石頭”賽車(chē)”姊妹篇———“瘋狂的房子”

其實(shí)，海南房地產(chǎn)一月聚變并非偶然，業(yè)內(nèi)人士分析，在國(guó)際旅游島刺激之下，海南房地產(chǎn)尤其是價(jià)格，實(shí)現(xiàn)了急速回填，是長(zhǎng)期價(jià)格低位運(yùn)行下的驟然釋放，盡管這一現(xiàn)象為社會(huì)各界難以接受，但從辯證唯物主義觀點(diǎn)出發(fā)，是符合客觀規(guī)律的發(fā)展要求的。就全國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)，海南房地產(chǎn)的一月風(fēng)潮猶如“2002年的那一場(chǎng)雪”

擔(dān)憂(yōu)，泡沫的報(bào)復(fù)

有一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，海南多數(shù)樓盤(pán)已經(jīng)沒(méi)有多少房子可賣(mài)，庫(kù)存告急，但是，急推而升的房?jī)r(jià)卻高高掛起。據(jù)記者了解，主城?？?、三亞乃至二三縣城市，沿海熱點(diǎn)度假旅游區(qū)等，近一兩個(gè)月以來(lái)成交甚低，一說(shuō)無(wú)房可賣(mài)，另說(shuō)持幣等待，更有說(shuō)辭有價(jià)無(wú)市。

接近一年的總銷(xiāo)售量在一月內(nèi)確切說(shuō)十幾天內(nèi)銷(xiāo)售殆盡，并非正?，F(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士估算，這些突然之間銷(xiāo)售出去的房子，80%有炒房嫌疑。而從調(diào)查的部分樓盤(pán)得知，這段時(shí)間銷(xiāo)售出去的房子，一人賣(mài)一套房子的占少數(shù)，多數(shù)為兩套以上或數(shù)套，更有甚者將整棟樓包起。這對(duì)于一些新盤(pán)來(lái)說(shuō)，接下來(lái)便是高空置率和二次銷(xiāo)售問(wèn)題。在這一背景之下，業(yè)內(nèi)擔(dān)心泡沫的報(bào)復(fù)。有所不同的是，與上個(gè)世紀(jì)90年代初期的那個(gè)“泡沫的相比，支撐高房?jī)r(jià)與巨大的銷(xiāo)售量的資金來(lái)源，方向迥異。前者，支撐資金來(lái)源幾乎100%為銀行貸款，而后者，多為社會(huì)熱錢(qián)。另外的不同是，前者，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，炒作集中在項(xiàng)目前期與中期的準(zhǔn)備與建設(shè)階段，而后者，炒作基本上進(jìn)入終端現(xiàn)房層面。有專(zhuān)家稱(chēng)，海南無(wú)需擔(dān)憂(yōu)泡沫的報(bào)復(fù)，難受的最終會(huì)是在今后的調(diào)整中的那些炒房者。

而對(duì)于炒房者的再銷(xiāo)售問(wèn)題，高房?jī)r(jià)之下顯然是難以得到支持的，何況是在一至兩年之內(nèi)的“透支”期，但接近80%的房子所承擔(dān)的資金壓力又在誰(shuí)的身上呢？銀行不是重點(diǎn)。就實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，炒房者多數(shù)全款交易，按揭貸款占得比例很少。

調(diào)整，理性回歸之路

近期，海南應(yīng)急措施的“兩個(gè)暫停”解禁，預(yù)示著海南房地產(chǎn)將在全國(guó)大環(huán)境背景下實(shí)現(xiàn)軟著陸。在經(jīng)過(guò)了三個(gè)月前的驚心動(dòng)魄，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房客戶(hù)會(huì)在一個(gè)理性思維的環(huán)境下操作資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模、品質(zhì)定位、銷(xiāo)售價(jià)格、進(jìn)程節(jié)點(diǎn)、購(gòu)房時(shí)機(jī)等，都將會(huì)理性應(yīng)對(duì)。對(duì)于“透支”了的價(jià)格空間、銷(xiāo)售量等，還需一段時(shí)間消化。而在這一“透支”消化期內(nèi)，海南房地產(chǎn)的理性回歸需要自我調(diào)整，調(diào)整，才是找到海南房地產(chǎn)的理性回歸之路。

怎樣才能實(shí)現(xiàn)理想的調(diào)整呢？當(dāng)然主要是市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府政策性調(diào)控。政策性調(diào)控效果有區(qū)域差別，而作為海南旅游地產(chǎn)的特性，政策性調(diào)控作用需要強(qiáng)硬的針對(duì)性強(qiáng)的措施才行，比如稅調(diào)等。而市場(chǎng)調(diào)節(jié)將會(huì)是主要手段，隨著海南建設(shè)國(guó)際旅游島進(jìn)程的不斷推進(jìn)，依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)理性回歸。

例如價(jià)格，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為目前海南房?jī)r(jià)超前了至少一年時(shí)間，要消化這一年時(shí)間無(wú)非兩種方式，一是降價(jià)，二是堅(jiān)持等待。首先說(shuō)降價(jià)，按照慣例，在資金鏈安全狀態(tài)下，降價(jià)的希望不大。堅(jiān)持等待是被動(dòng)招式，但采取一些主動(dòng)措施，諸如提高項(xiàng)目配置品質(zhì)，增加含金量，或者增加促銷(xiāo)手段等等。已經(jīng)被高高掛起房?jī)r(jià)，不會(huì)再有三個(gè)月前的市場(chǎng)狂熱來(lái)消化了，解鈴還須系鈴人，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)需要在今后的調(diào)整中依靠實(shí)力來(lái)填充其空虛。(韓歌)

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