2010年04月12日 02:20
來源：證券時報

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陳東海

當(dāng)前房屋價格居高不下的原因主要是由土地財政、開發(fā)商暴利和銀行信貸造成的，那么解決房屋價格飆漲也應(yīng)主要從這三個因素來著手。

目前控房價比較注重稅收手段。其實當(dāng)下房地產(chǎn)活動中，稅收負(fù)擔(dān)是不輕的。這些稅收并沒有能控制得了房價上漲，甚至成為了助推房價的動力。因此必須擺脫“一稅就靈”的思維慣性和惰性。目前許多討論中的政策著力于打擊投機，但是很可能波及廣大的普通有房居民甚至是剛需，其中物業(yè)稅就是典型。

炒房行為要嚴(yán)格控制，但不能把所有的板子都打在房屋持有者身上。治病要對癥下藥，不能把許多病因根本不同的病，都用一個方子來治療，而且讓所有未生病的人也來吃同一副藥。

物業(yè)稅有不可克服的內(nèi)在缺陷

物業(yè)稅的實質(zhì)就是財產(chǎn)稅，是對房屋的價格或者是價值來征稅，對于廣大的商品房持有者來說，這里有重復(fù)征稅的問題。因為中國的商品房的價格，包括有三項：土地出讓金、鋼筋水泥等建安成本、市場增值(在房屋環(huán)境變差等原因時，也可能是減值)。而土地出讓金是交給政府的租金，實質(zhì)相當(dāng)于稅收，本文以“土地使用稅”的名詞來指代土地出讓金。

對于商品房征收物業(yè)稅，無疑包括以“土地使用稅”為課稅對象，明顯存在重復(fù)征稅問題。而且對稅征稅，問題比重復(fù)征稅更嚴(yán)重。另一方面由于是對稅征稅，那么“土地使用稅”越高，物業(yè)稅征收的就越多，有關(guān)方面就更愿意推高“土地使用稅”了，從而房屋價格可能會越控越高。

對于房屋建安成本來說，對其征稅就要考慮到房屋的折舊問題。據(jù)聞中國的商品房壽命大約只有30年，那么按照30年的期限，使用會計上的快速折舊的方法，對于房屋的這部分成本進行征稅，其征稅的成本與收益非常不匹配。

在中國的商品房中，基本上都是使用銀行信貸購買的。那么按照會計上的處理，借貸利息無疑是可以抵扣稅款或者是免稅的?？赡艽蠖鄶?shù)房屋歸還銀行的利息還超過物業(yè)稅的稅款，這樣來說，會出現(xiàn)負(fù)的物業(yè)稅，就是政府應(yīng)該向商品房的持有者反過來提供房屋補貼。

同樣，房屋的增值是很難計量的東西，所以對房屋的這部分價值如何征收物業(yè)稅？如果對房屋增值部分征稅，那么在房屋減值時，是否要退稅和補貼？

因此，對于通過正常的市場渠道購買的商品房，是根本無法征收物業(yè)稅的。物業(yè)稅真要開征，也只能針對那些非商品房。

控制房價要抓根本

造成當(dāng)前房屋價格居高不下的原因主要是由土地財政、開發(fā)商暴利和銀行信貸造成的，那么解決房屋價格飆漲也要主要從這三個因素來著手。

首先要解決土地財政問題。中國的土地，按性質(zhì)來說屬于祖祖輩輩在這個土地上生活了幾千年的百姓，因此不宜對其收取高額費用。而且土地出讓金的用途，也應(yīng)該完全用在解決老百姓的居住條件上。與其收了以后再用于解決老百姓的居住問題，不如少收一些，象征性地收一些，因為一次分配比二次分配更有效率。

各地可以根據(jù)不同地段的土地，劃定級差，把各級土地的象征性的土地使用費用(即土地出讓金)公開出來。由各開發(fā)商根據(jù)自己的經(jīng)營計劃，自由選擇各級土地上各個地塊。這樣土地出讓金公開，而且是象征性的，既可以杜絕腐敗問題，也可以杜絕助漲房價的作用。當(dāng)然，即使是象征性收的費用，這筆財務(wù)賬目也應(yīng)該向老百姓公開，全部用于解決老百姓的居住問題。

其次杜絕開發(fā)商的暴利問題。在各級土地及其出讓金是明確公示的情況下，必須限制開發(fā)商暴利。房屋市場具有一定的公共產(chǎn)品的性質(zhì)，開發(fā)商也不是什么創(chuàng)新性的高科技企業(yè)，所以必須限制開發(fā)商的利潤率，而且開發(fā)商的賬務(wù)明細必須全部公開。也是由于房屋的準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，以及房屋開發(fā)實際上是比較簡單的經(jīng)濟和建筑活動，所以可以規(guī)定開發(fā)商的利潤率不得高于全社會資金平均利潤率的二倍。

再次是限制銀行信貸的發(fā)放。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，要求其自有資金必須超過總資金的50%以上，不允許銷售期房和以任何理由向潛在購房者融資。對于首次購買超大面積的房子(如復(fù)式、別墅等)和購買第二套房子的，要把利率在基準(zhǔn)房貸利率上加成。更重要的是，對于購買多套房產(chǎn)的，要完全停止信貸的發(fā)放。

在控制上述房屋價格上漲的三個主要源頭后，也要控制炒房。除信貸限制外，可以開征專門的炒房稅。對于那些已經(jīng)有多套房屋，再購買新的房產(chǎn)的，征收超過100%的特別投資稅。如果為了公平，對于原來的炒房者也可以征收特別投資稅，比如對于那些房屋超過5套以上者，征收其增值的大部?；蛘呤菍τ?套以上的超標(biāo)部分每年征收資源占用稅，這樣會逼迫原來的炒房者拋出大量的房子，打壓房價。

另外，可以出臺合理的稅收。中國的房子，除了商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房以外，還有不少各部門和單位分配的福利房。這些福利房，沒有繳納過土地出讓金，或者只是在房改時，交了少量的象征性的款子，因此對于這些福利房，可以征收物業(yè)稅。同時，目前報道一些部門可以用極低的價格購買商品房，比如有的市場價達到數(shù)萬元的房子，這些部門卻可以以數(shù)千元的價格團購。這些房子其土地出讓金實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給了那些按照市場價購房的普通人身上，實際上等于沒有交納土地出讓金，應(yīng)該對這些房子征收物業(yè)稅。

(作者單位：東航國際金融)

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