2010年04月13日 09:56
來(lái)源：上海青年報(bào) 作者：徐可奇

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一句“銀行有權(quán)不給炒樓放貸”上周末從銀監(jiān)會(huì)主席劉明康口中傳出后，很快在銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)甚至是廣大購(gòu)房者群體中“激起千層浪”。記者昨日走訪滬上多家銀行后發(fā)現(xiàn)，部分銀行從今年開(kāi)始明顯減少對(duì)投資性房貸的審批數(shù)量，尤其對(duì)第三套房貸執(zhí)行首付五成以上的標(biāo)準(zhǔn)。但是銀行在嚴(yán)控投資性房貸并非“鐵板一塊”，仍然不乏“緊中有松”的情況。

雖然銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)澄清劉明康只是在會(huì)上表示北京有部分銀行已經(jīng)自主審慎地將二套及以上住房的首付比例提高到60%。但記者昨日采訪了解到，上海其實(shí)在嚴(yán)控投資性房貸上悄悄“領(lǐng)先一步”，建行等多家商業(yè)銀行從今年初開(kāi)始就已對(duì)第三套房貸執(zhí)行首付超過(guò)五成的標(biāo)準(zhǔn)。

“原來(lái)二套房貸是一個(gè)很籠統(tǒng)的概念，將客戶申請(qǐng)的第二套房貸甚至是第三、第四套都計(jì)算在內(nèi)?！币患覈?guó)有控股大銀行的房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳先生對(duì)記者表示，監(jiān)管部門(mén)近期提出的指導(dǎo)意見(jiàn)中包括銀行要細(xì)化房貸到具體第幾套，并且制定對(duì)應(yīng)的不同首付和利率。例如，投資客申請(qǐng)的第四套房貸原來(lái)可以“蒙混”成二套房貸，但在新的界定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后首付和利率都要高于第二套房貸。

據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士吳先生透露，該行已經(jīng)在進(jìn)一步細(xì)化多套房貸的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)，初步擬定等待總行同意的標(biāo)準(zhǔn)是：第二套房貸執(zhí)行首付四成和利率上浮10%；第三套房貸執(zhí)行首付五成和利率上浮20%；第四套房貸執(zhí)行首付六成和利率上浮30%；原則上對(duì)申請(qǐng)第五套房貸及以上的客戶不同意審批。

記者隨后了解到，另外兩家股份制銀行也在重新調(diào)整房貸標(biāo)準(zhǔn)，這已經(jīng)是今年以來(lái)的第三次調(diào)整了。其中一家股份制銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)高級(jí)經(jīng)理李先生對(duì)記者表示：“今年以來(lái)投資性房貸的審批通過(guò)數(shù)量相比去年明顯減少?；旧厦看伪O(jiān)管部門(mén)一發(fā)話，房貸標(biāo)準(zhǔn)又要緊一緊，對(duì)首付和利率標(biāo)準(zhǔn)越摳越細(xì)?！?

但是記者在浦東張楊路上的中原地產(chǎn)和太平洋等多家房產(chǎn)中介咨詢時(shí)，相關(guān)業(yè)務(wù)員卻表示很可能是因?yàn)樽罱慨a(chǎn)成交再度火爆，房?jī)r(jià)又要上漲的跡象使監(jiān)管部門(mén)再次對(duì)外“放話”。雖然收緊投資性房貸的說(shuō)法一直不斷，但是中介方面表示仍然可以收費(fèi)形式盡量幫客戶搞定相對(duì)優(yōu)惠的貸款標(biāo)準(zhǔn)。

焦點(diǎn)1

誰(shuí)來(lái)界定貸款炒房？

一家中資商業(yè)銀行的零售銀行部負(fù)責(zé)人陳先生表示，監(jiān)管部門(mén)主要負(fù)責(zé)制定原則性的房貸標(biāo)準(zhǔn)。例如，銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。同時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，可以提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。

但界定貸款炒房主要由商業(yè)銀行在放貸過(guò)程中根據(jù)實(shí)際情況完成，目前銀行在房貸審批時(shí)主要參考央行的征信系統(tǒng)來(lái)確定客戶的貸款歷史記錄，同時(shí)還會(huì)從房產(chǎn)交易中心了解準(zhǔn)備貸款購(gòu)買(mǎi)的住房總價(jià)、面積和地理位置等因素來(lái)綜合確定是否屬于貸款炒房。

焦點(diǎn)2

自住和投資如何區(qū)別？

銀行業(yè)內(nèi)人士陳先生解釋，貸款買(mǎi)房一般分為自住和投資這兩類(lèi)，投資類(lèi)買(mǎi)房即通常所說(shuō)的“炒房”。目前，銀行業(yè)內(nèi)普遍將首套房貸視作滿足自住需求；如果家庭人均住房面積低于平均水平33.4平方米，那么第二套房貸可以作為改善性住房需求，不滿足以上條件的二套房貸則算作投資買(mǎi)房；而從第三套房貸開(kāi)始則肯定算作貸款炒房行為。

但是不少商業(yè)銀行的相關(guān)人士在接受采訪時(shí)表示，各家銀行會(huì)根據(jù)既往貸款申請(qǐng)頻率以及額度等情況列出一份“特別關(guān)注名單”，并且在銀行之間互相交流。例如：客戶在兩年時(shí)間內(nèi)房貸次數(shù)超過(guò)2次并且有提前還款的情況，或者貸款超過(guò)300萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)豪宅都可能會(huì)被銀行的風(fēng)控人員認(rèn)定是貸款炒房行為。

焦點(diǎn)3

收緊貸款炒房是否有漏洞？

銀行業(yè)內(nèi)人士陳先生坦言，眼下要做到完全收緊貸款炒房那肯定不可能。收緊貸款炒房不僅是銀行和客戶之間的問(wèn)題，通常還涉及開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介。例如，開(kāi)發(fā)商可以派人冒充購(gòu)房者貸款買(mǎi)房，這相當(dāng)于虛假貸款；另外房產(chǎn)中介普遍和銀行信貸員之間有私下關(guān)系，投資客可以付出一定“好處費(fèi)”，以換取銀行方面的相關(guān)人員在審批時(shí)有意放寬標(biāo)準(zhǔn)，這種貓膩也很難完全杜絕。

記者 徐可奇

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