2010年04月14日 20:46
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道 作者：田新杰 周盛舸

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不受調(diào)控制約的市場，也從新房市場向包括二手房市場在內(nèi)的全層面蔓延?！坝行Х吭创罅肯?，跳價仍在繼續(xù)?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域監(jiān)測中心分析師黃河滔指出。

來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對旗下分行的抽樣調(diào)查顯示，目前多個局部板塊的二手房可售量較2月末、3月初普降3成以上，而在楊浦內(nèi)環(huán)、寶山高境淞南、閔行七寶等少數(shù)熱點板塊的降幅則高達5~8成。

有效房源的相對稀缺使房東跳價繼續(xù)，尤其是在房源緊缺的板塊。抽樣調(diào)查同時顯示，在4月上旬的主要熱銷板塊，多數(shù)待售房源仍在跳價，幅度在2%—8%不等。

黃河滔指出，在后市預(yù)期未發(fā)生重大轉(zhuǎn)折之前，業(yè)主的惜售心態(tài)仍將存在，供求矛盾仍將持續(xù)。

經(jīng)過3月份和4月上旬的集中交易，上海二手房市場的有效供應(yīng)已有明顯下降。從二手房市場自身判斷，在供應(yīng)緊缺之下，后市房價仍有一定的上漲壓力。

據(jù)了解，類似的情況，存在于大部分城市。

市場畸形加劇

更令人擔(dān)憂的是，在市場屢調(diào)屢漲、政策“空調(diào)”的背景下，樓市的畸形發(fā)展?fàn)顟B(tài)進一步嚴(yán)重。

“如今，剛需置業(yè)成了追漲主力?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，與去年3、4月份房價啟動時的情形一致的是，今年的追漲者仍以剛需的自住客戶為主體，這在各個局部熱銷板塊上均有體現(xiàn)。

上海中原研究咨詢部調(diào)研報告發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購房者對近期購房信貸政策的改變表示憂慮，有42.34%的購房者坦言，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的變化給自己的購房決策帶來很大影響，首付款比重的提高、貸款利率優(yōu)惠的減少，讓購房者對于信貸政策進一步收緊產(chǎn)生了強烈的預(yù)期。為了能夠在首付款和信貸優(yōu)惠方面爭取趕上末班車，少數(shù)家庭更決定咬牙提前購房。

近期，由于有關(guān)銀行明確將在4月30日之前全面取消相關(guān)房貸利率優(yōu)惠，上海等地出現(xiàn)了不少買家“加急過戶”

至于稅費優(yōu)惠政策取消后產(chǎn)生的交易成本，在二手房市場，上家要求“到手價”流行，新增成本迅速轉(zhuǎn)嫁到下家，房價則無形中被再次實際提升。然而，中房指數(shù)研究院報告指出，持續(xù)走高的房價將更多的剛性需求排除在外。

美聯(lián)物業(yè)（中國）最新指出，在一線城市，“被動投資客”正成為樓價上漲的主動力，至少占市場比例70%以上。他們不是一開始就打算投資物業(yè)，只是搭乘了國內(nèi)樓價上漲的東風(fēng)，進而導(dǎo)致購買物業(yè)初始消費動機的改變。這就是所謂“被動投的概念?！皟r格的快速上漲使得住宅投資者的盈利頗豐。加之使用了杠桿效應(yīng)，不少客戶短期的盈利率超過10%。

現(xiàn)在的調(diào)控政策，正面臨這種困境。李開發(fā)說，今年的調(diào)控也很難例外，今年房價也降不下來，這是由我們的經(jīng)濟體制與政府財政體制決定的?！爸灰邔?dǎo)向不變，房價就會上漲?，F(xiàn)在中國的實體經(jīng)濟進入低谷，缺少投資渠道，企業(yè)家抽出實體企業(yè)的資金進入樓市，不漲價不可能，民營經(jīng)濟已到了極為困難的時刻，這種背景下，調(diào)控措施就很難有實際效果。

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