上海爛尾樓首次“脫銷”地產(chǎn)公司無樓可改

2010年04月15日 02:53
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海

廣州爛尾樓的大面積“復(fù)活”，只是全國樓市的冰山一角。在北京和上海，爛尾樓重生記上演得更加頻繁：北京“最大爛尾樓”森豪公寓在2002年停工后于2009年重新開工，并更名為“朝陽首府”后高價(jià)上市；上?！暗谝粻€尾樓”東海廣場一期寫字樓被SOHO中國以24.5億元拿下，每平方米購買成本超過3萬元……在價(jià)格上漲的同時(shí)，兩地的爛尾樓項(xiàng)目資源正日益稀缺。相比之前的樓市“回暖”，這次樓市“復(fù)蘇”似乎來得更瘋狂。

每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海

今年3月，上海第一中級(jí)人民法院令浦東新區(qū)已停工14年的“中國金融大廈”續(xù)建。這個(gè)浦東外高橋地區(qū)的最后一棟爛尾樓，有可能成為上海最后一批爛尾樓。

“樓市太好了，連爛尾樓也賣斷貨了！”經(jīng)常接觸大宗房地產(chǎn)交易的上海千城投資管理有限公司董事總經(jīng)理劉承健昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感嘆道。很多昔日從事爛尾樓買賣中介業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人都表示，上海爛尾樓如今幾乎“絕跡”，已經(jīng)成為市場上的稀罕物。

此前，上海雖然經(jīng)歷過2004年、2007年兩輪房地產(chǎn)牛市，但是爛尾樓卻從未“脫銷”過2如今突然銷聲匿跡，或可說明2009年以來樓市“復(fù)蘇”比前兩次更瘋狂。

曾經(jīng)遍布上海

和其他城市一樣，1997年爆發(fā)的金融危機(jī)曾令上海遍布“爛尾”樓，不僅南京路、徐家匯等中央商務(wù)區(qū)存在大量的爛尾樓項(xiàng)目，連普陀、閔行、外高橋甚至松江這些居民區(qū)、工業(yè)區(qū)，爛尾樓的數(shù)量也不在少數(shù)。

2006年由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，市場又新增了部分爛尾樓，如位于南匯的沈默荷蘭園因?yàn)殚_發(fā)商老板挪用資金而“爛尾樓，另一家科維大廈也因?yàn)轭愃频脑蚨l(fā)生二次“爛尾樓，

2008年，全國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和全球性金融危機(jī)，又令上海一些項(xiàng)目差一點(diǎn)“爛尾”。當(dāng)時(shí)活躍在二手市場的在建項(xiàng)目至少有六七個(gè)，另有多個(gè)項(xiàng)目以高達(dá)10%以上的年利率尋找貸款資金。

實(shí)際上，從2002年開始，上海的爛尾樓已逐漸受到投資者的關(guān)注。當(dāng)時(shí)在黃浦區(qū)陸家浜路一帶有很多由爛尾樓改造成的酒店式服務(wù)公寓，面積雖小，單價(jià)也不便宜，但因總價(jià)低受到年輕人和投資客的青睞，往往一開盤就很快賣完。

一些開發(fā)商嗅到了爛尾樓的商機(jī)，由此成為復(fù)活爛尾樓的專家。從浦東金橋到上海的徐家匯一帶，辦公類的爛尾樓開始被改造成小戶型的酒店式公寓出售。而在產(chǎn)權(quán)式辦公樓興起以后，長壽路一帶的爛尾樓又成為發(fā)展產(chǎn)權(quán)式辦公樓最好的資源。

雖然當(dāng)時(shí)爛尾樓因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)期短、項(xiàng)目收益率高成為很多純投資型企業(yè)青睞的重頭，但是由于新的爛尾樓不斷出現(xiàn)，上海的爛尾樓資源并沒有因大量“重生”而枯竭。然而，在2009年年末、2010年年初，上海的爛尾樓項(xiàng)目突然“銷聲匿跡”了。

爛尾樓專家無樓可改

論包裝爛尾樓，中華企業(yè)算是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)最豐富的開發(fā)商。這個(gè)上海本地的地產(chǎn)龍頭上市企業(yè)，曾經(jīng)在過去幾年時(shí)間連續(xù)購買、包裝爛銷售了多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，并在短時(shí)間內(nèi)迅速獲利。

僅2008至2009年，中華企業(yè)就包裝、銷售了三個(gè)爛尾樓——張揚(yáng)路上的福禧大廈、改名為華寧國際廣場的洛克雙喜公寓以及靜安寺萬泰大廈。以福禧大廈為例，中華企業(yè)僅持有該項(xiàng)目一年半時(shí)間，從買入到賣出，凈賺了1.4億。

但是，擁有如此多資源的中華企業(yè)，現(xiàn)在正面臨無樓可改的局面。中華企業(yè)銷售經(jīng)理戴正芳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在上海樓市的爛尾樓非常少，幾乎看不到了。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，去年瘋狂入市的各類投資開發(fā)機(jī)構(gòu)幾乎將上海的爛尾樓一掃而光了，目前剩下的要么產(chǎn)權(quán)債務(wù)無法剖析，要么已無法包裝出售。

由于爛尾樓供應(yīng)稀缺，戴德梁行、第一太平戴維斯、中原地產(chǎn)等從事大宗房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)的中介公司已鮮有觸及爛尾樓業(yè)務(wù)，各家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的研究部門甚至已不研究爛尾樓?；钴S在銀行、房產(chǎn)、證券、媒體等多個(gè)領(lǐng)域的“地產(chǎn)掮客”無奈地表示，雖然有很多投資商想買爛尾樓，但問題是現(xiàn)在找不到爛尾樓可買。

首個(gè)創(chuàng)立專業(yè)爛尾樓收購基金的溫州人林阿信也表示，近期沒有在上海包裝新的爛尾樓項(xiàng)目。他告訴記者，上海爛尾樓還是有的，不過由于價(jià)格原因不敢輕易下手，他現(xiàn)在購買爛尾樓的方針是“不強(qiáng)求”，等到“價(jià)格合適”了再去談。

事實(shí)上，上海爛尾樓的收購代價(jià)的確不菲。SOHO中國去年收購有“上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場一期寫字樓部分，付出的代價(jià)為24.5億元。該項(xiàng)目總建筑面積不超過8萬平方米，每平方米的平均購買成本超過3萬元。

林阿信說，上海爛尾樓遲早還會(huì)再有，不過要等新一輪國家宏觀調(diào)控。只要國家把銀根收緊了，新的爛尾樓也就出現(xiàn)了。

【爛尾樓樣本】

冒險(xiǎn)拿下誠邦別墅卓越置業(yè)半年進(jìn)賬1.74億

每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海

全盤收購?fù)瓿珊髢H僅半年多，項(xiàng)目總銷售額已經(jīng)超過6億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1億元收購資金和向原項(xiàng)目股東授出的2.9億元零利率委托貸款。卓越圣安德魯斯的超高收益或許可以說明上海爛尾樓賣斷貨的原因。

半年進(jìn)賬1.74億

去年9月，卓越置業(yè)向上海多家媒體宣布，收購了上海德天置業(yè)有限公司100%的股權(quán)。德天置業(yè)擁有上海青浦趙巷一個(gè)名為“誠邦別墅”(推廣名為“圣安德魯斯莊園”)的別墅項(xiàng)目，已被卓越地產(chǎn)以整體收購的方式納入名下。

一個(gè)多月后，卓越置業(yè)在上市招股說明書中透露了上述收購的代價(jià)。該項(xiàng)目可售的一二期總建筑面積共54802平方米，以項(xiàng)目上半年的平均售價(jià)30545元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所投入的資金額。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》提供的信息顯示，截至今年2月，該項(xiàng)目4個(gè)月的銷售總金額已超過1.74億元。

記者曾于去年11月造訪過該別墅項(xiàng)目的現(xiàn)場，圣安德魯斯莊園項(xiàng)目當(dāng)時(shí)已完全竣工。這意味著卓越置業(yè)在收購?fù)瓿珊髮?duì)工程施工領(lǐng)域的投入可能并不多。目前，圣安德魯斯莊園尚有11373平方米的建筑面積未銷售，以項(xiàng)目目前33865元/平方米的成交均價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目二期全部售完時(shí)，卓越置業(yè)至少可再獲利3.8億。

除已建成物業(yè)外，圣安德魯斯莊園還有待續(xù)建的一期項(xiàng)目用地。卓越置業(yè)去年10月發(fā)布的招股說明書顯示，一期項(xiàng)目用地的總建筑面積為30486平方米，其中估計(jì)可銷售總建筑面積為24327平方米。按33865元/平方米的成交均價(jià)計(jì)算，一期項(xiàng)目最少可取得8.2億元的銷售額。

低價(jià)背后的高風(fēng)險(xiǎn)

天下沒有白吃的午餐。卓越置業(yè)以如此低價(jià)獲取如此高收益項(xiàng)目背后，是公司可能面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾在去年率先披露，卓越置業(yè)在招股說明書公布的圣安德魯斯莊園一期面積和青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)公布的不同。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的招股說明書，“一期總建筑面積30486平方米，其中估計(jì)可銷售總建筑面積為24327平方米”；而按照2005年上海市青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)的批復(fù)，所述的建筑面積是“一期開發(fā)商品房建筑面積18934平方米，其中24幢別墅建筑面積18441平方米，公建配套面積493平方米”

招股說明書還披露，“由于發(fā)展項(xiàng)目在未經(jīng)土地管理機(jī)構(gòu)同意情況下停工超過兩年，根據(jù)土地出讓合同，我們的土地使用權(quán)或被沒收歸政府所有。

此外，項(xiàng)目還受到經(jīng)濟(jì)糾紛案件的拖累。項(xiàng)目公司上海德天置業(yè)有限公司因?yàn)檫`反與上海策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2006年11月簽訂的協(xié)議，被后者起訴支付清償損失150萬元、代理費(fèi)2120萬元和其他損失2180萬元，目前訴訟已經(jīng)進(jìn)入至二審階段，上海誠邦別墅二期的五個(gè)住宅單位共3801平方米已被申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

事實(shí)上，“爛尾樓”項(xiàng)目多數(shù)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。SOHO中國去年8月收購東海廣場不久，也有媒體稱，東海廣場在轉(zhuǎn)讓給SOHO中國前曾進(jìn)行過多次交易，漏交各種稅費(fèi)約6億元。

中原地產(chǎn)分析師季峰說，各種不明債務(wù)和需要清算的巨額土地增值稅，正是“爛尾樓”項(xiàng)目的巨大風(fēng)險(xiǎn)所在，但這也是項(xiàng)目原業(yè)主愿意低價(jià)出售的原因。

北京50棟爛尾樓九成“復(fù)活”三環(huán)內(nèi)成本價(jià)過萬

每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海

和上海的爛尾樓賣斷貨不同，北京目前仍有一小部分爛尾樓可供選擇。不過北京的爛尾樓價(jià)格已不再低廉。

北京市建委公布的爛尾樓信息顯示，2008年整個(gè)北京爛尾樓項(xiàng)目有50多個(gè)，而媒體近期的報(bào)道顯示，已有近9成爛尾樓在最近一輪的地產(chǎn)牛市中“復(fù)活”。雖然市場仍有剩余項(xiàng)目可談，但價(jià)格上漲速度越來越快。

整體價(jià)格上漲

“爛尾樓的價(jià)格得看它的位置、建筑結(jié)構(gòu)等等，還得大概計(jì)算一下改造成本。”北京亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅表示，由于各個(gè)爛尾樓情況不同，不能只根據(jù)價(jià)格來判斷北京市場新轉(zhuǎn)讓的爛尾樓價(jià)格是否較之前貴。“但有一點(diǎn)可以肯定的是，北京的爛尾樓價(jià)格近期一直處于上升趨勢。

北京工體4號(hào)的中宇大廈無疑是最能說明爛尾樓價(jià)格趨勢。

2006年2月，工體4號(hào)剛剛開始拍賣，周邊有“北京第一爛尾樓”之稱的中宇大廈剛完成轉(zhuǎn)讓，北京城鄉(xiāng)當(dāng)時(shí)的收購總價(jià)是1.2億元，折合每平方米約8000元。

而幾周后轉(zhuǎn)讓的工體4號(hào)，拍賣價(jià)格達(dá)到5.1億元，折合每平方米樓板價(jià)達(dá)11000元。工體4號(hào)地塊去年8月再次被轉(zhuǎn)讓，價(jià)格已升至9億元左右。

北京當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)分析師說，北京爛尾樓的價(jià)格走勢和周邊的土地價(jià)格趨同。

北京中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2010年一季度土地出讓總成交額為486億，比2009年同期增長2011%；溢價(jià)率達(dá)120.8%，同比上漲5940%。

收益率高達(dá)200%

而為北京爛尾樓投資者更感興趣的莫過于爛尾樓的投資收益率。

北京光耀東方去年12月底收購了北京西長安街旁羊坊店路的海天中心，收購總價(jià)達(dá)20億元，而項(xiàng)目的總建筑面積不過20萬平方米，平均每平方米的收購成本達(dá)1萬元。

從絕對(duì)價(jià)格上看，海天中心每平方米的收購價(jià)格要比SOHO中國收購上海東海廣場的價(jià)格低。事實(shí)上，它的地理位置并不差，地處二三環(huán)之間的海天廣場，一公里范圍內(nèi)有中央電視臺(tái)、多個(gè)部委機(jī)關(guān)，還有不少大單位的家屬院。

改名為“光耀東方廣場”的上述海天中心爛尾樓在去年12月26日開盤，僅用一日，559套房源就售罄。由于供不應(yīng)求，開發(fā)商隨后陸續(xù)加推了120套房源，結(jié)果很快又被搶購一空。

據(jù)代理商北京亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅介紹，海天中心的銷售價(jià)格大概在2.8萬元/平方米，由于這個(gè)位置不會(huì)再有住宅供應(yīng)，房價(jià)還有可能繼續(xù)上漲。

這樣的熱銷現(xiàn)象也出現(xiàn)在北京其他的爛尾樓。

“爛尾”7年的霞光里15號(hào)，在續(xù)建成中冶霄云中心后于2009年11月開盤，寫字樓平均售價(jià)達(dá)28000元/平方米，開盤首日成交額超過4億元，在七周內(nèi)幾近售罄。

因?yàn)?a target="_blank">假按揭而導(dǎo)致爛尾的森豪國際在被盤活成朝陽首府后，在去年12月中旬開盤，287套房源價(jià)格雖然每平方米高達(dá)3萬~4萬元不等，仍然有近600客戶爭搶。

不缺買家的北京爛尾樓，顯然能給收購、包裝的投資商帶來巨額的投資利潤。戴德梁行一份數(shù)據(jù)報(bào)告表明，如果處置策略得當(dāng)，在房地產(chǎn)牛市下，企業(yè)收購爛尾樓項(xiàng)目的回報(bào)率將高達(dá)150%~200%。而海天中心等個(gè)別爛尾樓項(xiàng)目，收益率甚至高于報(bào)告所說的數(shù)字。

【爛尾樓樣本】

最快上市“爛尾樓”：30天內(nèi)銷售回款8億元

每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海

相比卓越置業(yè)在上海購買的圣安德魯斯莊園項(xiàng)目——北京的海天中心資金回籠速度顯然更快。僅僅在收購?fù)瓿傻?2月底，北京光耀東方就將它改名為光耀東方廣場，并以2萬多元一平方米的銷售均價(jià)對(duì)外銷售，在不到30天的時(shí)間里就收回了8億多元的預(yù)售款。該項(xiàng)目也成為北京最快上市銷售的“爛尾樓”

30天收回8億元

海天中心位于北京西長安街旁的羊坊店路，規(guī)劃建筑面積達(dá)20萬平方米，于上世紀(jì)90年代末開始興建，按照當(dāng)初的規(guī)劃應(yīng)該在2001年底建成營業(yè)，但是由于種種原因，該項(xiàng)目一直處于“爛尾”狀態(tài)。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，海天中心早在2004年就有一批辦公房源獲得過預(yù)售許可證，但總共28000平方米的辦公樓A座，卻僅僅以3000元/平方米的價(jià)格完成銷售。S座和N座雖然在2005年也取得了預(yù)售許可，但在2007年6月卻被法院查封。

去年12月，來自山東的光耀東方投資管理有限公司宣布以20億元的價(jià)格收購該項(xiàng)目。

在當(dāng)時(shí)，人們并不看好這個(gè)“爛尾”了多年的項(xiàng)目。據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和高市場存量的影響，北京個(gè)別商場在過去6個(gè)月中出租率一直低于50%，同時(shí)一些商家也正在縮減開店規(guī)模。華潤創(chuàng)業(yè)將原來的新開店計(jì)劃由300家減至200家；日本最大的體育商品零售商美津濃計(jì)劃關(guān)閉在中國內(nèi)地的200家店鋪。

但讓人沒有想到的是，光耀東方廣場在去年12月26日開盤，一天之內(nèi)559套房源就售罄。在購房人的強(qiáng)烈要求下，開發(fā)商又陸續(xù)加推120套房源也被搶購一空。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，海天中心的成交價(jià)達(dá)到23679元/平方米，已銷售面積超過36000平方米，總成交金額超過8億元。

根據(jù)資料，海天中心的總建筑面積為20萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米。如果不計(jì)算前期及接手后的改造費(fèi)用，按目前的銷售價(jià)格，表面上光耀東方投資管理有限公司獲取的投資收益將達(dá)到總投資的一倍及以上。

“變廢為寶”的生意經(jīng)

爛尾樓變廢為寶的關(guān)鍵除了大環(huán)境外，就是操作環(huán)節(jié)。

海天中心被改建后，成為一個(gè)包括酒店、公寓、寫字樓和商場的高端城市綜合體。其中12月26日開始銷售的是15層酒店式公寓，戶型面積為40~85平方米。目前，北京四環(huán)以內(nèi)的住宅價(jià)格已超過4萬元一平方米，而上述產(chǎn)品2萬多元的定價(jià)顯然具有相當(dāng)?shù)母偁幜Α?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，從光耀東方正式接觸項(xiàng)目的第一天開始到簽約僅用了10天的時(shí)間。在簽約完成后的100天內(nèi)，就完成了對(duì)項(xiàng)目的形象包裝和出售。

“我們?cè)谑召徱粋€(gè)爛尾樓項(xiàng)目前，會(huì)有多個(gè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)先期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，有專門的團(tuán)隊(duì)研究項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營管理，也有法律團(tuán)隊(duì)研究項(xiàng)目的債務(wù)、產(chǎn)權(quán)等情況?！北本┕庖珫|方投資管理有限公司董事長李貴斌說，在對(duì)一個(gè)爛尾樓收購前，他們會(huì)派出多個(gè)團(tuán)隊(duì)，研究爛尾樓的收購價(jià)值和市場前景，以及相關(guān)的法律、債務(wù)等危險(xiǎn)，并以此評(píng)估項(xiàng)目的投資價(jià)值，確定是否可以投資。李貴斌介紹，海天中心項(xiàng)目僅債權(quán)人就達(dá)到70多個(gè)，另有38個(gè)負(fù)債方，產(chǎn)權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜。

即便是現(xiàn)在，北京市場的爛尾樓項(xiàng)目仍然有可選擇的余地。李貴斌透露，公司目前正在洽談北京地區(qū)的兩個(gè)爛尾樓。他表示，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)的購買力增長是有限的，商業(yè)地產(chǎn)是供大于求?！耙?yàn)檫@樣的原因，關(guān)停和爛尾的商場項(xiàng)目將會(huì)越來越多，我們的機(jī)會(huì)也就越來越多”。