2010年04月19日 13:53
來源：上海國資

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財政部財政科學(xué)研究所所長 賈康

在長期的不動產(chǎn)市場價格上升趨勢里，出現(xiàn)肆無忌憚的炒作性房價瘋漲，很大原因是因為沒有一項不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的稅收制度

房地產(chǎn)的問題比較復(fù)雜,牽涉的事情較多，概況起來，筆者想談3個基本觀點和1個值得關(guān)注的重要問題。

首先，房產(chǎn)、地產(chǎn)的價格是互動的，但從長期來看，起根本性、決定性作用的還是房價。按照經(jīng)濟學(xué)的分析，可以認為地價是被住房價格所帶動的引致性的第二位事物(但是在具體表現(xiàn)上往往并不明晰)。關(guān)于房價走向，考慮到中國現(xiàn)在正處在城鎮(zhèn)化還方興未艾的發(fā)展過程中，遷移至城鎮(zhèn)區(qū)域居住的人會越來越多，幾十年內(nèi)要有5-6億人進城定居，這決定了城市房價長期性的上漲趨勢。

其次，就住房市場來講，政府和市場應(yīng)合理地各司其職，這一點非常關(guān)鍵。政府要管的首先就是為保障百姓“住有所居”而托底。具體來說，首先要托住廉租房的底；其次要積極發(fā)展高于廉租房層次的“適租”住房——使那些沒有實力買產(chǎn)權(quán)房的、哪怕交按揭也負擔(dān)沉重的群體解決好“住有所居”的問題，雖然他們住得明顯要比廉租房體面、整潔，但仍然不是產(chǎn)權(quán)房。

現(xiàn)在的問題是雖然看起來有租房市場，但是沒有一個很穩(wěn)定的讓年輕人可以在里面結(jié)婚生孩子的房源市場。筆者認為要解決上述問題，就需要建設(shè)一個廉租房保障體系和一個適租房市場。至于一般商品住宅以上的住房配置，政府只需要管土地規(guī)劃、市場規(guī)則和收稅，其余的事情交給市場去解決。

再次，現(xiàn)在為人所關(guān)心的很多調(diào)控問題，實際上迫切地需要通過制度建設(shè)來解決。在長期的不動產(chǎn)市場價格上升趨勢里，出現(xiàn)肆無忌憚的炒作性房價瘋漲，很大原因是因為沒有一項不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的稅收制度。如果有這項制度，地方政府雖然仍是土地財政，但是它的財政籌資機制是主要在保有環(huán)節(jié)上合理地來形成籌資機制、形成長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以此履行其地方政府的公共職能，就沒有那么多的“短期行為”；同時住房買賣中考慮到保有環(huán)節(jié)的稅負(持有成本)，相關(guān)的炒作行為便會受到經(jīng)濟性的制約而有所收斂。這是制度建設(shè)意義的關(guān)鍵所在，是抑制炒作的“釜底抽薪”的機制。

此外，在合理的土地財政狀態(tài)下，地方政府“招拍掛”公開力度和規(guī)范化程度還要進一步加大，最好在“招拍掛”的同時公布整年度轄區(qū)內(nèi)準備出讓的各個地塊的信息，且信息公布時間要足夠長，讓競爭者來消化。另外，筆者建議在“招拍掛”過程中，可以積極運用把廉租房和保障房用地打散之后放在地塊里透明拍賣的方式，仍是競爭機制，但開發(fā)商拿地之后要履行原來的約定，把廉租房做到位。

最后，應(yīng)提出的一個非常值得關(guān)注的問題，物業(yè)稅模擬評稅試點已經(jīng)空轉(zhuǎn)了若干年，有關(guān)部門也已經(jīng)意識到了這一制度建設(shè)的重要性，這就意味著“第一只靴子”其實已經(jīng)扔下來了，關(guān)鍵是“第二只靴子”何時能扔下來，即物業(yè)稅實轉(zhuǎn)的改革何時出臺。一旦“第二只靴子”落地，房地產(chǎn)市場價格有可能會出現(xiàn)一個短期的回調(diào)，但是這個過程不僅不會影響長期的房價漲勢(直到我國城鎮(zhèn)化水平在高點上相對穩(wěn)定下來)，還會使以后的房價變化更加沉穩(wěn)、健康。同時還能矯正地方政府一系列不合理的動機和短期行為，并且為地方稅體系建設(shè)和深化省級以下“分稅制”改革提供十分重要的配套條件。此外，客觀上還會發(fā)生“減少兩極分化式收入懸殊”的再分配調(diào)節(jié)作用和促進土地的集約化開發(fā)(提升較小戶型的比重)和提高不動產(chǎn)配置效率(減少住房空置率)的作用。

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