2010年04月20日 03:09
來源：第一財經(jīng)日報

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記者發(fā)自深圳

國務(wù)院堅決遏制部分城市房價過快上漲的政策出臺后，高位回調(diào)的海南樓市再次面臨重壓。房價下行預(yù)期開始讓三亞、海口部分炒房客恐慌性拋售手中房源，但接盤者卻寥寥無幾。業(yè)內(nèi)人士認為，供需變化將帶來海南部分城市房價的繼續(xù)下跌。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳改革發(fā)展處處長史貴友昨天在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時稱：“未來海南房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展，不會出現(xiàn)大起大落?！钡珜τ诮?jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的海南來說，樓市走向的不確定性也為其建設(shè)國際旅游島平添變數(shù)。

投資客拋盤

樓市新政產(chǎn)生的市場預(yù)期壓力，開始讓三亞、?？诘牟糠?a target="_blank">炒房客恐慌性拋售手中房源，且所掛出的房源價格出現(xiàn)降價趨勢。但購房者并不敢輕易接盤，導(dǎo)致海南部分城市的樓市成交量出現(xiàn)明顯萎縮。

昨天，本報記者電話詢問三亞和海口的多家地產(chǎn)中介獲悉，近幾日委托中介對外掛牌銷售的二手房明顯增加四成左右，個別炒房客甚至集中拋售。一些“低價出售”、“有大量低價房”的銷售廣告也紛紛出場。當(dāng)?shù)孛襟w甚至稱，在海南尤其是三亞、?？诘亩址繏伿郯党庇縿?。

上述接受采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均向本報表示，樓市新政對二手房影響最大，海南部分城市確實出現(xiàn)二手房拋盤情況，接下來有望出現(xiàn)一波二手房降價行情。

據(jù)地產(chǎn)海南網(wǎng)的統(tǒng)計報告，目前市場上猛增的房源主要來自1月份之前進場的投資客，由于此前獲利頗豐的投機客選擇拋售以求落袋為安，1月份高價進場的投資者，因擔(dān)心樓價下跌，也加入拋售隊伍。

但購房者更多的是保持觀望。在國務(wù)院出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策后的4月17日，?？谌?a target="_blank">商品房共計成交179套，18日全市商品房成交量為140套。而此前的14日則成交了280套。樓市成交量下降幅度十分明顯。

華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華所做的調(diào)研報告也認為，海南樓市的非理性投資信心能維持持續(xù)上行的時間難以把握，同時，由于海口市場的二手房交易市場仍然不完善，市場風(fēng)險無法由嚴謹?shù)慕灰左w制和規(guī)范來避免，一旦出現(xiàn)投資者信心的波動，二手房交易市場的無序和低效有可能會加速市場信心的崩潰，形成對房產(chǎn)價格的極大壓力。

而海南房價在短期內(nèi)上漲過高過快，一度引發(fā)泡沫之憂。第一季度，?？凇⑷齺喴皇址績r格同比漲幅連續(xù)3個月在全國70個大中城市分別位列第一、第二位。3月份，三亞和?？诘亩址糠謩e以50.4%和40.4%的漲幅領(lǐng)跑全國。海南樓市在熱潮退卻之后進入持續(xù)成交低迷期，高位回調(diào)態(tài)勢已毫無懸念。

切中要害

新政限制異地游資炒房，可謂直接切中海南樓市要害。

深圳市經(jīng)典陽光置業(yè)發(fā)展有限公司?？诜止究偨?jīng)理蔡志?慈銜咭蟆岸圓荒芴峁?年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”對海南樓市影響最大。其深層次原因在于，海南樓市過度依賴島外需求。據(jù)魚晉華不久前對海南房地產(chǎn)市場進行的一份調(diào)研報告，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。

比較特殊的是，海南樓市以投資性購房居多，購房按揭比例相對較低。蔡志?聰蟣頸ū硎荊Ｄ瞎悍空咭淮渦愿犢畋壤頰?0%，只有40%的人選擇按揭貸款。海南地產(chǎn)資深人士曹雨說，三亞、?？诓糠謽潜P都不接受按揭購房。

低按揭率被視為海口樓市抵御調(diào)控風(fēng)險的重要因素。但海南旅控會展公司策劃經(jīng)理李東緒認為，國務(wù)院提出二套房首付不得低于50%，以及商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款等措施，對投資客炒房仍有一定抑制作用。

史貴友說，目前海南房地產(chǎn)市場運行已回歸理性，海南將會按照國務(wù)院的相關(guān)政策進行房地產(chǎn)市場調(diào)控，但他并沒有透露將采取哪些調(diào)控措施。此次國務(wù)院調(diào)控政策還提出，地方政府可根據(jù)實際情況采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

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