2010年05月04日 21:23
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：鐘良

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號(hào)稱“史上最嚴(yán)的”的房地產(chǎn)新“國(guó)十條”出臺(tái)后，海南5月1日亦開始實(shí)施《貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。

對(duì)海南而言，新“國(guó)十條”最讓購(gòu)房者膽戰(zhàn)心驚的調(diào)控是“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”

雖然?？?、三亞房屋銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)三個(gè)月居全國(guó)前兩位，但作為“國(guó)際旅游島”開局之年，需要大量財(cái)政支持的海南不得不繼續(xù)在土地上打主意。基于此，海南并不拒絕外地人購(gòu)房。

海南省規(guī)定，對(duì)首次購(gòu)買普通商品住房的，在貸款首付比例和利率優(yōu)惠等方面，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)按有關(guān)政策予以優(yōu)惠；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套或第二套以上住房的，貸款首付款比例不低于總房?jī)r(jià)40%。

與此相比，新“國(guó)十條”在差別化住房信貸政策方面甚為嚴(yán)格。如對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

3月份以來(lái)，宋明一直在?？诔礃牵谒磥?lái)，《意見(jiàn)》并未對(duì)炒樓者“動(dòng)真格”，“海南開發(fā)的地產(chǎn)90%以上均為島外銷售。如果海南嚴(yán)格限制非本島居民購(gòu)房，樓市泡沫將被刺破。

海南樓市“新政”

海南省房地產(chǎn)專家委員會(huì)委員朱章太說(shuō)，海南開發(fā)商將進(jìn)入一個(gè)整合期或適應(yīng)期，政府控制開發(fā)商捂盤行為，及控制炒房者合伙炒房。

在對(duì)購(gòu)房者從寬同時(shí)，海南諸多調(diào)控聚焦在土地監(jiān)管以及開發(fā)商捂盤方面。

為防止開發(fā)商囤地，以及炒地，海南省規(guī)定：對(duì)已出讓土地，未按規(guī)定的開發(fā)期限開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置的，土地行政主管部門應(yīng)按照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定予以處置，依照規(guī)定應(yīng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決予以收回。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，投資額未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資(入股)和抵押。

在防止開發(fā)商捂盤方面，自5月1日起，海南省實(shí)行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)證之前，除特殊情形外，嚴(yán)禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。在訂立商品住房買賣合同后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記。逾期不辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記的，暫停預(yù)售許可。

海南還將加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管?！兑庖?jiàn)》要求商品住房項(xiàng)目規(guī)模在3萬(wàn)平方米以下的，應(yīng)一次性申請(qǐng)預(yù)售許可。批準(zhǔn)商品住房預(yù)售許可后10日內(nèi)，應(yīng)一次性對(duì)外公布全部房源和每套商品住房的房?jī)r(jià)。

誰(shuí)來(lái)接盤？

一季度海南完成商品房銷售面積295.39萬(wàn)平方米，銷售面積增速221.7%，商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達(dá)381.2%。

在經(jīng)過(guò)3個(gè)月的“猛漲”后，海南樓市也進(jìn)入調(diào)整期。在經(jīng)過(guò)國(guó)十條”重錘敲打，醒過(guò)來(lái)的海南樓市投資客撤離、觀望態(tài)勢(shì)濃厚。

海南大學(xué)社會(huì)科學(xué)研究中心主任曹錫仁認(rèn)為，房地產(chǎn)新政對(duì)海南非常適用和及時(shí)，出現(xiàn)觀望情緒很正常，可以促使海南房地產(chǎn)保持清醒和理性。

?？跀?shù)個(gè)樓盤，原本計(jì)劃在五月左右開盤，并已開始預(yù)約登記的項(xiàng)目，大多數(shù)已經(jīng)改變銷售策略，將開盤時(shí)間延后，目前正處于蓄客階段，可售貨量并不多。

“由于銷售策略調(diào)整，原本預(yù)定的開盤時(shí)間有所變動(dòng)，價(jià)格暫時(shí)還沒(méi)有出來(lái)，目前正在進(jìn)行預(yù)約登記，將在開盤時(shí)間確定之后再行公布?！焙？谝患覙潜P銷售經(jīng)理表示。

與開發(fā)商事實(shí)上的“捂盤”反其道而行之的是海南已有不少投資客開始拋盤。新房銷售也遭遇“量?jī)r(jià)齊跌”。海南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)信息顯示，4月上旬，三亞商品房銷售均價(jià)17547.38元/平方米，總成交金額約為6.15億元?？偤灱s數(shù)環(huán)比3月下旬下滑27.45%，銷售均價(jià)環(huán)比下滑10.11%。

“不少投資客開始拋盤，卻找不到接盤者，目前三亞交易量極少；不少開發(fā)商推遲開盤的同時(shí)，一手房也開始打折?！焙？谑幸患曳康禺a(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)表示。

“玩的就是擊鼓傳花的游戲?，F(xiàn)在調(diào)控趨緊，海南部分炒房客認(rèn)為房?jī)r(jià)已瀕臨制高點(diǎn)，遂恐慌性拋售手中房源。該是撤離的時(shí)候了。”在深圳已經(jīng)賣出了部分存量房產(chǎn)的宋明表示。

近1.5萬(wàn)畝土地?cái)M入市

與樓市交易相映成趣的是，土地交易市場(chǎng)很冷清。

1月15日，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狂躁，海南省出臺(tái)“兩個(gè)暫停”政策，即“暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，政策維持了兩月有余，4月1日，“兩個(gè)暫?！苯獬?。

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