溫天納：中央對內房的最后一擊 !　

2010年05月10日 12:44
來源：鳳凰網財經作者：溫天納

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筆者近期和內地不少政商界朋友談到內地樓市調控“一日一新政”之現(xiàn)象,此時此刻,筆者認為中央對內房將進行最后的一擊 !

筆者撰寫本文的目的在于預測下一步中央房屋政策未來發(fā)展趨勢。在周前,筆者應邀作為主題演講嘉賓，在內地《經濟觀察報》和建設銀行集團主辦的中國2010宏觀經濟高峰論壇中，發(fā)表了對內地經濟發(fā)展的看法，特別是從房地產角度探討今年的宏觀經濟趨勢。

針對內地樓市，筆者的態(tài)度一直是審慎的。按一些非官方統(tǒng)計，目前內地房價收入比率已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比率則超過50倍以上，泡沫現(xiàn)象難以否定。

目前面臨調控的局面，主要起因在于去年“超寬松貨幣政策”所引起。那么，去年究竟有多少資金進入樓市? 眾說紛紜。不過，筆者一位內地朋友估計過，按去年銀行新增貸款約為人民幣10萬億，中央政府、加上省、市?地方政府的投資總額可能再涉及另外約人民幣10萬億，一下子，投入了人民幣20萬億進入實體經濟之中，數量之大，市場根本無法承受.友人估計在最惡劣的情況下,有大約3成資金是進入了房地產市場。換句話說，投入房地產市場的資金可能達到人民幣6萬多億。

人民幣6萬多億究竟是甚么概念？這大約等同2009年中國全年的財政收入，或等同去年中國國防預算的12倍(去年中國國防預算約為人民幣5千億元)。

參考非正式資料，在2008 年底內地整個人民幣信貸市場才30 多萬億，每年人民幣新增信貸只是約為3至4 萬億。為渡過環(huán)球金融海嘯危機2009年突然增加近10萬億，在今年也依然有7.5 萬億。另外,估計目前內地城鎮(zhèn)住房的總市值也只是約為人民幣50到60 萬億。這么大量資金的投入，房價不狂漲才奇怪！

內地大約在去年開始對房地產市場進行調控，在不同的階段，調控政策之目的也不一樣，對經濟的影響也不相同。筆者對內地房地產市場的調控大致上分為三個階段：

第一階段，2009年年底到2010年年中；

第二階段，開始于2010年4月16日，持續(xù)時間未定；

第三階段，將開始于2010年下半年，持續(xù)時間未定。

對第一階段調控的分析：

主要目的是為了調控總需求，防止通脹爆升，并非是為了調控房地產泡沫。金融海嘯所引發(fā)的經濟衰退并非內部衍生的衰退，主要是受到外圍市場的沖擊?，F(xiàn)在回頭一看， “四萬億”投資計劃和近十萬億的新增信貸對內地經濟的沖擊力實在略微過猛。

自去年第二季度開始，內地經濟迅速反彈，到年底時已出現(xiàn)“過熱”的征兆。內地12月份CPI已經攀升到1.9%，若中央政府不調控總需求，通脹將出現(xiàn)猛漲的情況。不過，當時經濟還在“保持適度寬松貨幣政策和積極的財政政策”的大背景下，外圍經濟還是處于不明朗的形勢，內地經濟也未能確定是否真正復蘇，中央不敢貿然全面收縮需求。于是政府選擇了調控房地產的“產業(yè)政策工具”，調控帶來的結果時是房地產相關投資下降，房屋供應量減少。不過，需求并未減少(反而出現(xiàn)增加)，種下房價上漲的前因。

對第二階段調控的分析：

房價猛漲導致出現(xiàn)社會穩(wěn)定和資產泡沫問題，為了減少對房屋的需求，這次調控的目的是為了讓房地產價格下跌或至少是穩(wěn)定下來，短期再次猛漲的機會被調控下來，但目前這種嚴格政策是很難長期執(zhí)行的，因此效果可能是短暫的。

房地產價格猛漲的原因在于有人囤積居奇，另外,房屋供應也不能滿足需求，房屋更成為了稀缺資源，在調控需求的同時，必須盡快“開倉派米”，增加供應，穩(wěn)定市場的中期和長期預期。因此，在下半年的通脹壓力減退后，中央政府可能會推出具體的房地產投資刺激計劃，刺激民營房地產商的參與，這就是筆者預期內地的第三個房地產市場調控階段。

對第三階段調控的分析：

下半年，在信貸逐漸趨于寬松，以及房地產投資刺激計劃的背景下，投資增長速度將會逐漸回升，預期在2010年投資仍然將會是內地GDP增長重要的貢獻來源。

過往的經驗告訴我們，寬松的貨幣政策是房價上漲的最根本原因，目前內地的投資渠道依然十分狹窄，無論你是買得起樓，或是買不起樓，不少人還是瘋狂地想盡辦法去買樓。這預期必須改變！

中國人民銀行貨幣政策委員會2010 年第一季度例會提出要繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。因此只要整個社會流動性寬裕，房價就還會上漲.調控政策只會打壓那些依賴銀行信貸的投資者。

目前的調控政策與2007年二套房政策的調控效果是有根本性不同的地方，部份投資者可能會認為當年的二套房政策導致了房價的下跌，筆者倒是認為當時房價的下跌有著不同的原因，有國際因素，也有房地產市場周期的影響。不過，筆者認為更重要的原因是由于在2007年里最后2 個月的信貸出現(xiàn)零增長。

內地在2010 年的貨幣環(huán)境將是“超寬松貨幣政策的退出”，主要措施包括：信貸規(guī)模從去年的人民幣10 萬億下降到7.5 萬億，提高存款準備金不少于100 個基點，提高基準利率不少于兩次。另外人民幣匯率也存在重要政策變量，決定因素在于和出口有關的就業(yè)狀況和社會穩(wěn)定。

縱觀內地經濟形勢，筆者認為人民幣已具備從過往“非常”政策中退出的條件，人民幣也將回到穩(wěn)步上升值的情況。筆者估計，未來十二個月人民幣將緩慢和漸進地升值約5%。不過，一次性升值的機會不大，筆者覺得中央政府大有可能在目前0.5%的基礎上，擴大人民幣每日波動區(qū)間。

在投資市場方面，筆者的建議是，如果內地房地產市場出現(xiàn)明顯調整，資金充裕兼具備良好品牌實力、同時擁有全國化業(yè)務的地產商之抗跌能力將強于其他類型的地區(qū)性地產商，較為具備長線投資潛質。

不過，筆者需要提醒讀者，在未來三個月內，各省市政府與相關部門將陸續(xù)推出調控樓市的配套政策，對市場的沖擊力仍有待觀察。因此，筆者認為，短期而言，市場調整的壓力還是巨大的。