2010年05月28日 14:42
來(lái)源：《第一財(cái)經(jīng)周刊》 作者：CBN記者 王娜 蘭紅 CBN實(shí)習(xí)記者 霍然 唐麗君

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“沒(méi)有哪個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人真正熱愛(ài)這份工作，因?yàn)檫@份工作既不體面，也不能讓自己更清閑快樂(lè)?！彼杏X(jué)仿佛人人都看不起自己，即使辛苦帶客戶(hù)看房、幫忙討價(jià)還價(jià)，到頭來(lái)還是被說(shuō)成黑中介，還是難免會(huì)碰到甩開(kāi)中介的客戶(hù)，還是難免碰到“撬行”的同行或同事，這讓自己所有的努力全都白費(fèi)。劉斌并不愿把這份工作的心酸告訴老家的朋友們，他告訴他們，公司很大，有1.3萬(wàn)名員工，大家每天上班都是西裝革履的，朋友們都很羨慕。但當(dāng)媽媽打來(lái)電話時(shí)，劉斌還是忍不住哭了，他覺(jué)得很委屈，“這是一份多么沒(méi)有人情味的工作，辛苦忙碌，人家還把你當(dāng)騙子。

但是，沒(méi)有辦法，除了養(yǎng)活自己，他還期望著能賺些錢(qián)寄回農(nóng)村老家。起初，劉斌覺(jué)得自己能堅(jiān)持下去，規(guī)則苛刻沒(méi)關(guān)系，至少這是一個(gè)賺錢(qián)的行業(yè)—還有什么比錢(qián)更能給人安慰？可現(xiàn)在，房屋成交量急劇下降，賺錢(qián)變得困難，一些經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)離開(kāi)。

鏈家會(huì)組織剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)，劉斌說(shuō)第一次培訓(xùn)時(shí)，和他同一批的學(xué)員有100多人，大家都很興奮，滿懷激情想要大干一場(chǎng)。但4月底他再去培訓(xùn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)和自己同批的只剩下了20多人了。

劉斌開(kāi)始想下一步要做什么，他發(fā)現(xiàn)要在北京有一份更體面的工作，必須學(xué)點(diǎn)有用的東西。他找到了一份北大青鳥(niǎo)的招生簡(jiǎn)章，咨詢(xún)后發(fā)現(xiàn)一個(gè)課時(shí)要40元，學(xué)費(fèi)從幾千到上萬(wàn)，這可不是自己能承受得起的。

關(guān)于鏈家的一些傳聞，也開(kāi)始在經(jīng)紀(jì)人間流傳。在經(jīng)百度知道”上，一位注冊(cè)名為中原地產(chǎn)萬(wàn)年店的人問(wèn)，北京中原地產(chǎn)將要收購(gòu)北京鏈家地產(chǎn)，有這事嗎？后面注冊(cè)名為鏈家地產(chǎn)劉紅的人回答：據(jù)鳳凰衛(wèi)視財(cái)經(jīng)頻道報(bào)道，香港中原集團(tuán)將收購(gòu)北京鏈家地產(chǎn)所有業(yè)務(wù)，其創(chuàng)始人施永青和中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰都接受了采訪，對(duì)這次并購(gòu)充滿信心，還稱(chēng)并購(gòu)?fù)瓿珊笾性瘓F(tuán)北京公司將占北京地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)89%的市場(chǎng)份額，并計(jì)劃兩年內(nèi)將旗下鏈家品牌上市，成為內(nèi)地上市的第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。李文杰在接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》采訪時(shí)，否認(rèn)了這個(gè)網(wǎng)絡(luò)傳聞。隨后，林倩也在博客中否認(rèn)了此事。

但傳聞并未就此止息，又有鏈家要裁員30%、退房率高達(dá)80%的消息傳播開(kāi)來(lái)。畢竟，無(wú)其他融資渠道、現(xiàn)金儲(chǔ)備少，僅靠成交量生存的中介公司，會(huì)首當(dāng)其沖受到這次調(diào)控的影響，而作為北京規(guī)模最大的房地產(chǎn)中介公司，鏈家必然會(huì)被更多經(jīng)紀(jì)人關(guān)注。

新一輪中介關(guān)門(mén)潮到了，這次還是從一些小型中介公司開(kāi)始。據(jù)《上海商報(bào)》報(bào)道，盧灣區(qū)麗園路上的幾家中介門(mén)店已易主變成了服裝店、水果攤；長(zhǎng)寧區(qū)天山路上的一家中介門(mén)店也掛出“暫停營(yíng)業(yè)”的牌子；普陀區(qū)有一家擁有10多家門(mén)店的中介公司已整體轉(zhuǎn)讓。而在深圳，《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱(chēng)，廣天地地產(chǎn)、冠華地產(chǎn)、家家順地產(chǎn)、恒泰置業(yè)等都已大門(mén)緊鎖，或打出“本鋪轉(zhuǎn)讓”的廣告?！氨本┮灿幸恍┬≈薪楣娟P(guān)店了?！睆?jiān)抡f(shuō)。

可是鏈家還是不想收縮關(guān)店。兩年前，鏈家的成功就成在不退反進(jìn)，現(xiàn)在要是退了，那還是鏈家嗎？

林倩覺(jué)得鏈家憑借去年賺的17億，足以度過(guò)這段蕭條期，更何況這樣的不景氣在鏈家看來(lái)并不會(huì)持續(xù)多久，“住房政策的調(diào)控周期總是很短，通常第四季度是政府開(kāi)始醞釀下一年政策的時(shí)候，我覺(jué)得明年兩會(huì)后，房屋月成交量有機(jī)會(huì)重新上萬(wàn)套。”她對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說(shuō)。鏈家做了一次風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算，他們得出的結(jié)果是，當(dāng)成交量?jī)H剩原有的兩成時(shí)，剛好損益平衡—危險(xiǎn)的是，當(dāng)前的市場(chǎng)情況，正好是原有成交量的兩成。

業(yè)內(nèi)人士徐東華則更仔細(xì)地計(jì)算出，中介公司的純利在20%以上，因此鏈家去年17億收入中，純利為4億左右。按鏈家的規(guī)模，店租加上員工工資等，平均一家門(mén)店每月的運(yùn)營(yíng)成本在3萬(wàn)元左右。以每月普通經(jīng)紀(jì)人1200元底薪、每家店1萬(wàn)元租金計(jì)，如果不裁員、不關(guān)店，鏈家1.3萬(wàn)員工、630家店，一年的成本是2.6億。眼下，鏈家賭的是市場(chǎng)不要壞過(guò)兩年，而賭注則是鏈家的市場(chǎng)位置，還有1.3萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)前途。

至少短期內(nèi)，店是不會(huì)關(guān)的，但成本總要控制，而對(duì)經(jīng)紀(jì)人也必須提出新要求，他們必須學(xué)會(huì)跟公司一起轉(zhuǎn)變，以免陷入“留店不留人”的噩夢(mèng)。

4月底店里的一次晨會(huì)，陳媛聽(tīng)得特別認(rèn)真，這個(gè)每天早上都開(kāi)的會(huì)議，之前說(shuō)得最多的是匯報(bào)今天的工作內(nèi)容。但這次，她聽(tīng)見(jiàn)店經(jīng)理說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買(mǎi)方市場(chǎng)，總部要求我們的工作方式、考核指標(biāo)也要隨之變化。

對(duì)于從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)這件事，陳媛感同身受。因?yàn)檎麄€(gè)5月，她的工作重心竟然是應(yīng)付退房者。剛簽約的一位買(mǎi)家最近隔三差五會(huì)到店里來(lái)要求解約，調(diào)控政策出來(lái)了，他覺(jué)得房?jī)r(jià)要降，自己買(mǎi)虧了。“買(mǎi)家的父母也總跑到店里來(lái)，沒(méi)辦法，只有爭(zhēng)吵?！标愭抡f(shuō)自己已經(jīng)焦頭爛額。這種現(xiàn)象很普遍，4月15日以來(lái)，二手房交易中，買(mǎi)方違約占到違約總數(shù)的70%。而就在3月份，通常都是賣(mài)方違約，因?yàn)榉孔訐屖?，他們?cè)诒P(pán)算著不斷加價(jià)。

鏈家很多經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)身陷在這種焦頭爛額的爭(zhēng)吵中。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份，鏈家二手房簽約7633套，退房1178套，退房率15%；5月1日至21日，成交1435套，退房265套，退房率18%。我愛(ài)我家一位員工稱(chēng)，鏈家高退房率還有一個(gè)原因是，人為的虛假成交后再撤單—網(wǎng)簽規(guī)則規(guī)定，同一套房只要有一家中介網(wǎng)簽，其他中介就不能再介入成交。過(guò)去，鏈家是利用規(guī)則的高手。

現(xiàn)在，“帶看量”被鏈家列為了一項(xiàng)重要的考核指標(biāo)。行情好的時(shí)候，這基本上是一個(gè)可以忽略不計(jì)的技術(shù)動(dòng)作，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都是一看就買(mǎi)。在業(yè)績(jī)分成時(shí)，只有拿到房源和售出房子的人可以參與提成。而現(xiàn)在的考核里，帶看量參與價(jià)格談判、拿到房主鑰匙等，都可獲得提成。這讓陳媛的積極性高了一些，她開(kāi)始給在駐守區(qū)域做過(guò)登記的客戶(hù)打電話、發(fā)短信，往他們的郵箱里發(fā)一些房型圖，希望他們來(lái)看房子。對(duì)于那些來(lái)看房的人，她都會(huì)叮囑說(shuō)，如果有鏈家公司的人打電話問(wèn)是否看過(guò)此房，請(qǐng)幫忙說(shuō)她已帶看過(guò)。

為了維持生活，和大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人一樣，陳媛將工作的重心轉(zhuǎn)移到了租賃業(yè)務(wù)上，這在之前是很多資深經(jīng)紀(jì)人并沒(méi)興趣去做的一項(xiàng)工作，付出的勞動(dòng)和買(mǎi)房幾乎沒(méi)兩樣，拿到的提成卻只有1/10。

這也意味著，剛?cè)胄凶鲎赓U業(yè)務(wù)的劉斌，有了更多資深的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。面對(duì)進(jìn)入觀望期的市場(chǎng)，一些業(yè)主開(kāi)始轉(zhuǎn)售為租，租賃市場(chǎng)開(kāi)始升溫，租金也隨之上漲，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，與新政前相比，北京市二手房租金價(jià)格環(huán)比上漲了5.1%。

對(duì)于陳媛來(lái)說(shuō)，唯一沒(méi)有改變的，是每天早晨9點(diǎn)和同事們一起高唱奮發(fā)友愛(ài)的“司歌”，然后，再喊上幾聲“加油、必勝”的口號(hào)。但是，再?gòu)?qiáng)的斗志也會(huì)被3個(gè)月不開(kāi)單徹底打敗，那意味著自動(dòng)淘汰。這個(gè)5月，除了接待退房者，她還沒(méi)有一個(gè)客戶(hù)。她和鏈家，還有這個(gè)行業(yè)一樣，都在盼望著調(diào)控趕快過(guò)去，市場(chǎng)好起來(lái)。但是，這倒霉的日子還有多久，誰(shuí)知道呢。

劉斌又等來(lái)了一輛438路，他擠進(jìn)了讓人窒息的粘稠空氣中。上車(chē)的這一站，叫西北旺東村，這里的平房每月租金為300元，因?yàn)閮r(jià)格便宜，所以聚集了很多像他這樣到北京掘金的年輕人，還有剛畢業(yè)的大學(xué)生。西北旺東村再往北不遠(yuǎn)，就是著名的唐家?guī)X，蟻?zhàn)?/font>”的更大聚集地。