2010年06月06日 17:48
來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家 作者：平一

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如果政策取向不變，不再出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，那么這一輪調(diào)控可能洗掉十分之一二的企業(yè)。我覺(jué)得這已經(jīng)是不錯(cuò)了，大的行業(yè)洗牌的可能性不存在。如果真的出現(xiàn)了，結(jié)局一定是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面受到重大影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。除非當(dāng)局打擊房地產(chǎn)的代價(jià)是犧牲中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，或者犧牲就業(yè)增長(zhǎng)。真正有智慧的學(xué)者與企業(yè)家，或者行業(yè)人士，都要正確認(rèn)識(shí)到，中央調(diào)控的目的絕不是打垮房地產(chǎn)、犧牲這個(gè)行業(yè)，我相信不是這樣的趨勢(shì)。

我曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)分析，從1988年到2004年，也就是沒(méi)有實(shí)行調(diào)控前，中國(guó)房?jī)r(jià)的年均漲幅是6%，遠(yuǎn)低于當(dāng)年GDP增幅。但進(jìn)入2004年，房?jī)r(jià)像火箭一樣直線(xiàn)上升。兩個(gè)原因：一，供求關(guān)系改變了。當(dāng)年實(shí)行了“土地招拍掛”獲獲取土地只有價(jià)高者得，加上供應(yīng)趨緊，一下子使房?jī)r(jià)上去了。第二是收緊了供應(yīng)關(guān)系。過(guò)去可能找關(guān)系就能得到土地，現(xiàn)在變成了只有一個(gè)龍頭供水。2004年后房?jī)r(jià)的年均漲幅超過(guò)10%，我認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的根本原因，是供應(yīng)不能適應(yīng)需求的增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)行業(yè)真正的危險(xiǎn)期應(yīng)該是中國(guó)城市化進(jìn)程達(dá)到70%的時(shí)候。人口基本穩(wěn)定，也基本沒(méi)有人口紅利，人口自然增長(zhǎng)率出現(xiàn)了穩(wěn)定甚至下降，這時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)大概還會(huì)維持10年左右，所以中國(guó)的房地產(chǎn)嚴(yán)格說(shuō)不能稱(chēng)之為市場(chǎng)，如果要稱(chēng)為市場(chǎng)，前面要加兩個(gè)字：政策。這是個(gè)政策市場(chǎng)，是政府方面的取向。

另外，企業(yè)對(duì)自身發(fā)展方向不明晰，很多人不是想著讓這個(gè)企業(yè)生存100年甚至更久，國(guó)有企業(yè)的人不會(huì)這么想，一些民營(yíng)企業(yè)家是為了來(lái)錢(qián)快，所以房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，這20多年來(lái)，堅(jiān)守這個(gè)行業(yè)的人是不多的。很多人掘了幾桶金轉(zhuǎn)型走了，拿錢(qián)玩別的去了，或者瀟灑去了。這個(gè)行業(yè)是有很多問(wèn)題的。

金融政策方面，目前沒(méi)有任何一種貸款可以支持你去做超過(guò)10年8年的事情，金融貸款最長(zhǎng)期限3年，這已經(jīng)算是長(zhǎng)期貸款了。這也是促使企業(yè)家只搞短線(xiàn)項(xiàng)目(的原因)，但根源不在于金融行業(yè)本身，而是國(guó)家政策層面上的問(wèn)題。

在發(fā)展城市化進(jìn)程當(dāng)中，國(guó)家沒(méi)有把文化、商業(yè)、娛樂(lè)、教育這些需要長(zhǎng)期政策做支持的項(xiàng)目作為發(fā)展方向，而且相對(duì)來(lái)說(shuō)，土地都是地方政府操控的，地方政府操控的目標(biāo)更短期，(領(lǐng)導(dǎo)班子)四年一屆、五年一屆，想讓他長(zhǎng)期思考很難。

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