2010年06月10日 02:24
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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國資委公布“勸退令”后央企達(dá)成首單交易

陰雪

央企地產(chǎn)“勸退令”終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，民營(yíng)企業(yè)福建中駿置業(yè)控股有限公司(01966.HK，下稱“中駿置業(yè)控)成了第一個(gè)吃螃蟹的人。

日前，中駿置業(yè)在北京產(chǎn)權(quán)交易所成功摘牌，取得中石油下屬房地產(chǎn)公司北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“都市圣景房)100%股權(quán)，成交價(jià)為1.26億元。

“在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿下這個(gè)項(xiàng)目，表示了我們對(duì)北京市場(chǎng)的信心和重視?！弊蛉眨序E置業(yè)北京公司企劃部經(jīng)理于方興在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，未來會(huì)將該項(xiàng)目打造成中駿置業(yè)所擅長(zhǎng)的高端公寓，如如果一切順利，希望明年能在市場(chǎng)上有所動(dòng)作”

后期運(yùn)作復(fù)雜

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，央企根本不舍得拿最賺錢的項(xiàng)目出來轉(zhuǎn)讓，出讓的項(xiàng)目大多債務(wù)關(guān)系復(fù)雜。

事實(shí)證明，此次中石油轉(zhuǎn)讓的都市圣景便存在著拆遷、債務(wù)、人員安置等歷史遺留問題。

根據(jù)公開資料，作為中石油旗下的全資公司，都市圣景的實(shí)際資產(chǎn)是位于北京市西城區(qū)德外大街的一宗約5800平方米的土地，中石油原本打算將其建成一個(gè)總建筑面積約3.8萬平方米的商住樓項(xiàng)目——華龍大廈。

有消息稱，華龍大廈項(xiàng)目原本合同約定開工日期是2005年，竣工日期2007年。今年初，都市圣景因未按合同約定期限開工建設(shè)構(gòu)成土地閑置，收到了北京市國土資源局開出的通知，要求其將該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)情況書面報(bào)告北京市國土局。

對(duì)此，都市圣景方面的解釋是，該地是德外大街最后幾塊未拆除的地塊之一，需要拆遷的居民有60戶，都是上世紀(jì)60年代平房，之所以未能按時(shí)開工有眾多原因，其中包括本項(xiàng)目屬于經(jīng)法院拍賣的歷史遺留項(xiàng)目，情況復(fù)雜、拆遷量大、拆遷難度大等。其中包拆遷曾因奧運(yùn)年不批拆遷許可證而擱置。

而就在都市圣景宣稱已備足資金，并預(yù)計(jì)于2010年第三季度開始拆遷后不久，在北京市產(chǎn)權(quán)交易所的公開轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，該公司便赫然在列。

根據(jù)掛牌公告，此次轉(zhuǎn)讓的包括都市圣景100%股權(quán)及6498.236449萬元債權(quán)，且都市圣景的人員將由轉(zhuǎn)讓方自行安置，掛牌價(jià)格為1.26億元。這也成為今年3月國資委出臺(tái)非地產(chǎn)主業(yè)央企“勸退令”后，第一個(gè)將旗下房地產(chǎn)公司100%股權(quán)予以公開轉(zhuǎn)讓的央企項(xiàng)目。

最終，中駿置業(yè)以底價(jià)1.26億元成功摘牌。

“我們本以為會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)，但可能大家還在觀望，對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期沒有我們樂觀?！庇诜脚d表示，1.26億元的價(jià)格處于中駿置業(yè)的預(yù)期范圍內(nèi)。

對(duì)于該項(xiàng)目拆遷及后期運(yùn)作的難度，于方興坦言中駿置業(yè)已有所準(zhǔn)備。華龍大廈目前的規(guī)劃建筑面積為3.8萬平方米，1.26億元的成交價(jià)折合樓面價(jià)約為3316元/平方米。對(duì)于這個(gè)看似不高的樓面價(jià)，于方興表示，更大的成本在于拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！斑@個(gè)地方的拆遷肯定是有難度的，不是國家指導(dǎo)價(jià)能夠拆得動(dòng)的，至少要到指導(dǎo)價(jià)的兩倍甚至三倍。

打造高端公寓

實(shí)際上，在國資委的“勸退令”發(fā)布之后，涉及央企退出的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓數(shù)量正在緩慢增加中。如目前在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的就有南光(上海)投資公司、中國石油寧夏化工廠分別持有的上海中國石化大廈置業(yè)發(fā)展有限公司52%和48%股權(quán)；國藥集團(tuán)新疆藥業(yè)有限公司持有的新疆邁德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司51%股權(quán)；深圳中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的深圳中建投置業(yè)顧問有限公司100%股權(quán)等4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，掛牌總價(jià)為2.71億元。

而對(duì)于78家央企退出所涉及的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，包括主業(yè)為房地產(chǎn)的央企、上市房企及民營(yíng)房企中的不少企業(yè)都表示出了極大的興趣。

花樣年(01777.HK)主席兼首席執(zhí)行官潘軍就曾于日前表示，花樣年正在洽購這些退出企業(yè)的房產(chǎn)項(xiàng)目，將會(huì)采用多種形式進(jìn)行收購，“收購的首要條件是要求相關(guān)資產(chǎn)的凈利潤(rùn)逾15%。

對(duì)此，于方興也表示，央企的轉(zhuǎn)讓是中駿置業(yè)拿地的渠道之一。對(duì)于此次收購項(xiàng)目的利潤(rùn)率，他們測(cè)算的結(jié)果也為15%左右?！叭绻綍r(shí)候市場(chǎng)好的話可能再高一點(diǎn)，如果市場(chǎng)不好的話最多也就這個(gè)水平。

“拿下這個(gè)項(xiàng)目也是我們經(jīng)過全面評(píng)估之后才作出的決定，出于平衡成本的考慮，如果價(jià)格再高我們也會(huì)放棄。”于方興表示，未來中駿置業(yè)準(zhǔn)備將這個(gè)項(xiàng)目打造成高端公寓項(xiàng)目，“這也是我們公司比較擅長(zhǎng)的。

此前的2007年，中駿置業(yè)曾在北京CBD核心區(qū)內(nèi)的東大橋區(qū)域開發(fā)了高端公寓“世界城”項(xiàng)目，目前，該項(xiàng)目精裝修現(xiàn)房均價(jià)為49000元/平方米。

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