2010年07月01日 08:02
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：荊寶潔

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21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，導(dǎo)致今年租賃異常旺盛的重要原因主要有四點(diǎn)：

首先，由于新政后大量購(gòu)房者“轉(zhuǎn)購(gòu)為租”，造成租賃市場(chǎng)需求量大增。外加正好遇上了大學(xué)生畢業(yè)租房高峰期，造成了短期內(nèi)的供需矛盾加劇，推高租金價(jià)格。其次，同樣是由于大量購(gòu)房者“轉(zhuǎn)購(gòu)為租”，導(dǎo)致原本應(yīng)該被騰出的租賃房源，反而在今年無(wú)法在租賃市場(chǎng)上周轉(zhuǎn)盤(pán)活，使得可租賃房源減少。第三，就是業(yè)主的收益預(yù)期被調(diào)高了。過(guò)去幾年北京房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于租金漲幅，延遲一段時(shí)間的租金補(bǔ)漲行情終于爆發(fā)。另外，對(duì)于目前房?jī)r(jià)走低的現(xiàn)實(shí)情況，原先依靠房屋本身增值來(lái)體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)收入的部分業(yè)主，面臨財(cái)產(chǎn)縮水的窘境，為了攤平購(gòu)房成本，也有意識(shí)地提高租金價(jià)格。

我愛(ài)我家副總裁胡景暉也表達(dá)了相似的看法。他還提到，北京今年的拆遷量加大，拆遷中轉(zhuǎn)的租房需求也在增加。在租賃市場(chǎng)，熱點(diǎn)地區(qū)明顯出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。而另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，每年有50萬(wàn)新移民進(jìn)入北京的常住人口序列。而另CPI轉(zhuǎn)負(fù)為正，許多生活資料的價(jià)格都在漲。

值得注意的是，中介機(jī)構(gòu)也成為這輪租金上漲的推手。不只是在北京，上海、深圳等地也出現(xiàn)了房租租賃價(jià)格大幅上漲的局面。根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月新政以后，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市的房屋租賃價(jià)格持續(xù)上漲，北京，上海、深圳等廣州等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過(guò)10%，部分地段好、公共資源便利地區(qū)的房屋租賃價(jià)格漲幅甚至達(dá)到20%。新政導(dǎo)致二手房交易量大幅下降，中介生存狀態(tài)堪憂。不少中介加入了推高房屋租金的行列，以此來(lái)獲取更高額度的中介費(fèi)，盡管這部分收入在中介整體收入中占比微不足道。

瘋漲背后的隱患

有人擔(dān)心，唐家?guī)X拆遷后，會(huì)催生新的“蟻穴”(蟻?zhàn)寰奂?。據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，除唐家?guī)X外，北京還有很多類似的區(qū)域。頤和園東口北宮門(mén)附近，豐臺(tái)區(qū)豐管路的平房小胡同里，都有很多廉價(jià)的住房對(duì)外出租，房屋都是居民自建的。很多剛畢業(yè)的大學(xué)生，群租于此。而受到巨大的租金誘惑，越來(lái)越多的人加入到違章“蓋房”行列。在北京南三環(huán)分鐘寺橋附近，也集中了大量的農(nóng)民自建房，并于近日開(kāi)始招租。

胡景暉估計(jì)，這些房租的一年的租金規(guī)模可能將達(dá)到300億，而由于缺乏等級(jí)備案，這部分錢(qián)并不納入GDP統(tǒng)計(jì)中，也造成大量的稅收流失。此前，有專家建議在農(nóng)民宅基地上建公租房進(jìn)行出租。

“如果一批人買(mǎi)不起房，還租不起房，將產(chǎn)生新的社會(huì)問(wèn)題。而下半年政府的要?jiǎng)?wù)是增加供應(yīng)，否則，調(diào)控有再次被化解的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)更猛烈的反彈?！焙皶熣f(shuō)。他還建議房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)將房屋租賃市場(chǎng)納入統(tǒng)籌考慮。

最新的報(bào)告顯示，房屋租金的短時(shí)間內(nèi)的“暴漲”后，也顯示出一定的疲態(tài)。根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部監(jiān)測(cè)，到了6月中下旬，租賃價(jià)格在年內(nèi)首次出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。中下旬均價(jià)每月2765元相比6月初下調(diào)2.8%，空置時(shí)間也明顯拉長(zhǎng)。

隨著政策性廉租房源等逐漸開(kāi)始供應(yīng)，北京中原預(yù)測(cè)房租價(jià)格將出現(xiàn)明顯的回落。在宏觀調(diào)控使得房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯回落、且成交量銳減的情況下，短暫的租金上漲很難持續(xù)。胡景暉也表示，下半年將不會(huì)有如此大的漲幅，促成房屋租金上漲的因素都已經(jīng)釋放，下半年租金走勢(shì)將趨于平穩(wěn)。

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