北京閑置項目數(shù)居全國第二個別項目閑置超10年(2)

2010年08月11日 06:50
來源：新京報

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- 釋疑

1 閑置地簽約為何集中于六天？

在網(wǎng)上公布的北京閑置土地名單中，有130宗購地合同簽約時間在2004年8月26日至31日之間，占所有項目的80%，“831”現(xiàn)象明顯。

據(jù)了解，2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了通知，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓，土地協(xié)議出讓必須在此日期之前。業(yè)內(nèi)稱其為“831大限”

高策顧問董事長李國平表示，“831”前的項目出讓制度并不規(guī)范，也未有“七通一平”的硬規(guī)定，雙方簽訂協(xié)議即可?！?31大限”前部分土地突擊過關，只需在政府部門備案即可。但是過了政策關，卻過不了拆遷關，被迫推遲開發(fā)的現(xiàn)象十分普遍，崇文區(qū)、朝陽區(qū)、西城區(qū)的多塊土地多少年都拆不動，是業(yè)內(nèi)公認的事實?！?31”后，土地出讓的是“凈地”，囤積的數(shù)量很少，表明囤地問題上，開發(fā)商主觀故意不開發(fā)的比例并不高。

2 商服用地閑置為何高達四成？

據(jù)已經(jīng)曝光的名單，北京地區(qū)160宗閑置用地中，100宗為住宅用地，60宗為商服用地，閑置的商服用地占據(jù)了近四成的比例，達到37.5%。

昨日，一位不愿意透露姓名的北京土地市場業(yè)內(nèi)人士稱，這些商服地塊中有很多土地是住宅項目的商業(yè)配套公建。由于開發(fā)商住宅建好出售后，回收了大部分的利潤，對于做商業(yè)配套沒有太大的動力，這與住宅項目快進快出利潤大有關，但商業(yè)配套前期投入多，回收成本慢，風險較大。

國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，北京市場的商業(yè)地產(chǎn)和住宅價格倒掛現(xiàn)象也比較明顯，商服用地閑置開發(fā)慢與此有關。

3 土地閑置超兩年為何未收回？

在北京的閑置土地名單中，有154宗土地的拿地時間是在2006年之前；按照約定開工日期，這160宗土地都已至少閑置了3年以上。

按照國家的相關規(guī)定，閑置土地超過2年的，政府就將收回，但北京近幾年罕見收回過閑置土地。

對此，知情人士稱，這其中的原因比較復雜?！氨本┰?007年有個別收回的。收回土地在概念上需要進一步的明確，這是很嚴肅的法律問題，說白了是開發(fā)商有投入在里面，有資金在里面。收回土地后，開發(fā)商投入的成本還不還？土地出讓金要不要沒收？很多細節(jié)都很重要，弄不好就出現(xiàn)法律糾紛。所以現(xiàn)在國土資源部也在研究收回的具體辦法。

鄒曉云認為，土地閑置原因確實是多種的，但是開發(fā)商購買土地前應該考慮自己的接受能力，對于地塊的情況充分了解，也對于未來的風險有判斷，所以如果存在閑置時間超過約定開工竣工日期的問題，應該按照規(guī)矩辦事，由相關部門收回土地。

- 個案

土地閑5年身價漲1億

在網(wǎng)上曝光的土地閑置項目名單中，華龍大廈是業(yè)內(nèi)較知名的一個地塊。雖然地塊不大，但該地塊本屬于中石油下屬房地產(chǎn)公司北京都市圣景，合同簽約日為2005年3月24日，開竣工時間分別為2005年9月20日和2007年12月31日，合同價款2562.928萬元。

今年6月4日，中駿置業(yè)控股有限公司在北京產(chǎn)權交易所以底價1.26億元摘牌圣景地產(chǎn)的該項目。如此算來，土地閑置5年，坐收約1億元。據(jù)記者了解，該地塊主要是因為拆遷困難。

- 聲音

土地閑置主要有三方面原因：土地迅速升值，讓房地產(chǎn)商有“囤地”的利益驅(qū)動；一部分土地在轉(zhuǎn)讓或者土地抵押擔保過程中，法律關系不清楚，導致這些土地無法開發(fā)；還有一部分是地方政府的原因，如規(guī)劃的修改等等，一拖就是幾年。

曝光閑置土地，對地方政府也是一個壓力，可以促使相關部門工作更有效一些，避免土地閑置造成浪費。

——SOHO中國董事長潘石屹

土地市場一路看漲的行情是開發(fā)商囤地的最大利益驅(qū)動力。地方政府在利益驅(qū)動下，拉高地價，而且最近幾年有越來越高的跡象，每囤一天，都意味著豐厚的回報。如果土地供應量不保持合理的數(shù)量，價格上漲不控制在合理的范圍內(nèi)，囤地的利益驅(qū)動不可能根本改變。

——中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞

本版采寫/本報記者馬力張曉蕊田北北朱開云袁玥張家齊王貴彬實習生付麗嘉潘文君袁雨瀟