2010年08月15日 22:21
來源：《新世紀(jì)》周刊 作者：蘭方 付濤

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曲線融資苦衷

在某種程度上，從安全性和回報率兩方面考慮，保障房不失為公積金貸款的合適對象?，F(xiàn)有的政策設(shè)計，亦對此進(jìn)行了強(qiáng)化。不過，地方政府之所以熱衷于此次試點(diǎn)的申請，更多的還是出于為保障房爭取資金的考慮。

中央財政為完成今年保障性住房任務(wù)，安排專項補(bǔ)助資金632億元，并代發(fā)2000億元地方債券。住建部一官員告訴本刊記者，盡管如此，前所未有的指標(biāo)壓力仍讓地方政府感到資金吃緊。

具體而言，保障性住房可歸為產(chǎn)權(quán)型與租賃型兩類。前者主要包括經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房(限價格、限套型)。這類保障房，并不需要政府直接投資，政府只需無償劃撥土地，具體的資金運(yùn)作由地產(chǎn)商自行解決；后者主要為廉租房與公租房，則需要政府直接的財政投入?！敖?jīng)適房缺地，廉租房缺錢”即是最通俗的說法。

2007年來，政府加大了廉租房補(bǔ)貼和投資力度，其資金來源中很大部分就源于公積金孳息?！叭绨凑照咭?guī)定，把資金都落實(shí)到位，廉租房建設(shè)，并不存在缺口。”一社科院學(xué)者說。

因此，真正缺錢的，是沒有政府財政資金支持的產(chǎn)權(quán)型保障房。寧夏住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公積金監(jiān)管處一官員告訴本刊記者，銀川初步確定的四個經(jīng)適房項目，需7億元投資。“政府除了劃撥土地，沒有任何資金安排。”他表示，房地產(chǎn)商要從銀行拿到商業(yè)貸款很困難，以往經(jīng)適房建設(shè)，都主要依靠世界銀行貸款，目前項目資金缺口很大。

據(jù)了解，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)占據(jù)了整個保障房建設(shè)投資的大頭。理論上，這類產(chǎn)權(quán)型保障房，開發(fā)商可以通過銀行貸款獲得建設(shè)資金。盡管諸多文件對鼓勵金融機(jī)構(gòu)向保障房項目提供貸款都有表述，但在實(shí)踐操作中，卻難以落實(shí)。

一個明顯的矛盾是，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地以國家劃撥方式獲得，開發(fā)商難以此進(jìn)行抵押來獲取貸款，只能進(jìn)行擔(dān)保貸款，這樣又增加了貸款成本。如果沒有擔(dān)保，就只能是信用貸款，但現(xiàn)在銀行不能向房地產(chǎn)項目發(fā)放信用貸款。另一方面，房地產(chǎn)貸款按國家規(guī)定必須跟項目，也不可能和商品房的貸款打包貸出去。

一股份制銀行房貸部門人士告訴本刊記者，銀行一般不喜歡做經(jīng)適房貸款。一方面是在經(jīng)適房銷售過程中，由于政府的介入帶來了很大不確定性；另一方面利率十分死板，即使在資金短缺的情況下，也只能按照基準(zhǔn)利率貸款。

此外，在公租房建設(shè)資金的籌集中，同樣面臨商貸難。

在此次批準(zhǔn)的133個項目中，公租房項目很少，只在北京、天津、重慶等城市有部分試點(diǎn)。作為保障性住房中的新品種，2010年全國公租房的建設(shè)總量不過37萬套。與廉租房不同的是，公租房從一開始就鼓勵建立鼓勵以企業(yè)為主體的運(yùn)行機(jī)制，盡管政府也要給予大量補(bǔ)貼，但并不一定以財政資金投入并持有房產(chǎn)。

此次試點(diǎn)政策，為公積金貸款支持公租房建設(shè)設(shè)定五年貸款期限。項目貸款到期后，貸款本息必須全額收回，同時地方政府承擔(dān)落實(shí)償還貸款責(zé)任。

然而，公租房資金占用量大，投資回收期長，五年并不一定能實(shí)現(xiàn)資金回籠。有鑒于此，一些對自身財政實(shí)力“不自信”的城市，不敢貿(mào)然申報公租房項目，有關(guān)部門對公租房項目的審核也格外謹(jǐn)慎。

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