2010年11月10日 03:50
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)－中證網(wǎng) 作者：王錦

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本報(bào)記者 王錦

調(diào)控助力行業(yè)洗牌

相對(duì)于眾多中小地產(chǎn)公司的資金和銷(xiāo)售窘境，各大龍頭地產(chǎn)公司則憑借著品牌及資金優(yōu)勢(shì)，采用靈活的應(yīng)對(duì)策略及合理的推盤(pán)計(jì)劃，在調(diào)控政策之下也維持著強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。

萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)已經(jīng)分別披露10月份的銷(xiāo)售情況，在嚴(yán)厲調(diào)控政策的背景下，三家龍頭公司10月份銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售量同比均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

其中，萬(wàn)科10月份銷(xiāo)售額再次創(chuàng)出歷史新高。公司單月銷(xiāo)售面積達(dá)到130.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額155.1億元，分別比2009年同期增長(zhǎng)114.9%和137.3%。在此基礎(chǔ)上，萬(wàn)科今年1至10月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積731.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額869.3億元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)萬(wàn)科全年將實(shí)現(xiàn)超1000億元的銷(xiāo)售額，譜寫(xiě)房地產(chǎn)行業(yè)的新傳奇。

保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)也同樣取得不俗的銷(xiāo)售成績(jī)，其他如恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等知名地產(chǎn)商10月份銷(xiāo)售額也實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，提前兩個(gè)月完成了全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

業(yè)內(nèi)指出，在10月份的嚴(yán)酷調(diào)控之下各大地產(chǎn)公司還能取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)，主要是由于大的地產(chǎn)公司在國(guó)內(nèi)各城市的布局更為合理，二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售情況的良好有效彌補(bǔ)了一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售不足，同時(shí)，大地產(chǎn)商往往會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況采取隨行就市的靈活銷(xiāo)售策略，于是在房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇全面調(diào)控的大環(huán)境下，對(duì)行業(yè)內(nèi)的龍頭和優(yōu)勢(shì)品牌公司而言，集中度反而會(huì)大幅上升。

此外，隨著政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)信貸資金日趨緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的資金會(huì)繼續(xù)大幅減少，在融資成本不斷提高的情況下，一些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有可能陷入資金鏈斷裂的局面，從而促使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)加速進(jìn)入整合洗牌時(shí)代。

700億再融資年內(nèi)泡湯

事實(shí)上，已上市房企的日子也并不好過(guò)。從去年第四季度開(kāi)始，上市房地產(chǎn)企業(yè)的再融資以及并購(gòu)重組幾乎全部無(wú)果而終，而隨著銀行貸款政策的日益收緊，上市房企也遭遇到了融資困境。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了定向增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)增發(fā)數(shù)量達(dá)到82億股，共計(jì)募集資金達(dá)到731.74億元。然而，除去剛泰控股預(yù)案未獲得股東大會(huì)通過(guò)，實(shí)達(dá)集團(tuán)、深振業(yè)、世茂股份、招商地產(chǎn)停止實(shí)施增發(fā)預(yù)案之外，其余27家公司均在等待證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)。預(yù)計(jì)至少在今年內(nèi)，這些融資計(jì)劃都無(wú)法實(shí)施。

其中，保利地產(chǎn)125億元的定向增發(fā)方案最為引人關(guān)注。公司欲向包括大股東在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者定向增發(fā)約9億股，募集資金凈額不超過(guò)96億元，將主要投向位于北京、上海、佛山、杭州、重慶等城市的12個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。然而，該方案在4月21日獲得公司股東大會(huì)通過(guò)之后目前仍未有任何進(jìn)展。

另有中糧地產(chǎn)于2010年9月10日發(fā)布配股預(yù)案，計(jì)劃募資35億元，其中約27億元用于收購(gòu)母公司中糧集團(tuán)名下5家住宅開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，其余資金將為部分項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)提供支持。該預(yù)案在9月30日獲得股東大會(huì)通過(guò)之后，便遭遇到了房地產(chǎn)的二次調(diào)控，能否獲得證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)仍是未知數(shù)。

在再融資難以成行的同時(shí)，上市房企都在經(jīng)受著資金壓力的考驗(yàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-884.21億元，而去年同期該數(shù)額則為522.19億元，共有92家公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近七成上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，足以說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)面臨緊張局面，即使部分開(kāi)發(fā)商憑借手中的貨幣資金能夠應(yīng)付短期債務(wù)需求，但日益收緊的流動(dòng)性還是逐步加大了房地產(chǎn)企業(yè)中長(zhǎng)期的資金壓力，尤其是對(duì)中小房企而言，在銷(xiāo)售低迷、回款速度放緩的情況下，面臨的風(fēng)險(xiǎn)已日趨加大。

10余房企借殼擱淺

政策調(diào)控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉(zhuǎn)身成為了拖累。*ST鈦白(002145)10月30日的一紙公告宣告公司轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

配合房地產(chǎn)二次調(diào)控，中國(guó)證監(jiān)會(huì)10月15日在其官方網(wǎng)站上宣布，為貫徹國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神，已經(jīng)暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

而*ST鈦白本次重組發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)的部分資產(chǎn)為南京金浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。根據(jù)相關(guān)要求，目前不適宜將房地產(chǎn)企業(yè)作為擬購(gòu)入資產(chǎn)進(jìn)行上市公司的重大資產(chǎn)重組。因此，公司此次資產(chǎn)重組難以繼續(xù)。

*ST鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產(chǎn)借殼上市的失敗。

同*ST鈦白和南京金浦房地產(chǎn)公司的命運(yùn)類(lèi)似，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)眾多等待借助重組從而實(shí)現(xiàn)借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)也都遭遇到了“政策關(guān)”

自2009年7月宣布將通過(guò)重組ST東源從而實(shí)現(xiàn)整體上市的重慶金科地產(chǎn)，至今仍未獲得證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)文件，而實(shí)現(xiàn)整體上新華聯(lián)地產(chǎn)借殼S*ST圣方也同樣在苦等批復(fù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括*ST德棉、ST國(guó)祥、ST百科、ST東源、\*ST遠(yuǎn)東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務(wù)、*ST白貓等十余家欲轉(zhuǎn)身房地產(chǎn)的公司均在監(jiān)管層面卡殼。

業(yè)內(nèi)人士也指出，今年以來(lái)，由于持續(xù)不斷的地產(chǎn)調(diào)控政策，無(wú)論是房地產(chǎn)公司借殼上市還是地產(chǎn)公司的再融資基本都處于停滯狀態(tài)，在調(diào)控政策不斷深化的背景下，房企借殼近期獲得監(jiān)管部門(mén)放行的可能性非常小。

年底臨近，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)重組，不僅使得多家*ST公司游離在退市邊緣，相應(yīng)的，欲借殼房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這些公司曲線(xiàn)融資的計(jì)劃也因此擱淺，從而在融資困難的大環(huán)境里再失一枚籌碼。

“先是反復(fù)跟證監(jiān)會(huì)溝通，現(xiàn)在還必須跟國(guó)土資源部溝通，重組預(yù)案公布已經(jīng)一年多了，但何時(shí)才能夠獲準(zhǔn)真的很難說(shuō)。”一家欲借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)秘書(shū)無(wú)奈表示。

導(dǎo)致重組難產(chǎn)的原因是年初陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。自2009年末中弘地產(chǎn)借殼獲批準(zhǔn)后，房企借殼之門(mén)就已關(guān)閉。年底將近，對(duì)于被借殼的ST公司而言，如借殼無(wú)法實(shí)施，將可能變?yōu)?ST公司；而*ST公司則面臨終止上市的命運(yùn)。

政策的輪番重壓使得不同房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出不同的生存狀態(tài)：欲借殼上市房企的上市希望越來(lái)越渺茫，而上市房企的再融資計(jì)劃也遙遙無(wú)期，但對(duì)于行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)公司而言，憑借著品牌以及資金優(yōu)勢(shì)，在調(diào)控政策之下則維持著強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控重壓之下，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌重組大戲正在加速上演。

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