2011年11月29日 15:35
來源：國泰君安研究所 作者：孫建平;李品科

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評級變動：維持(首次)評級

銷售狀況：目前觀望情緒明顯濃郁，但龍頭銷售仍持續(xù)超越市場表現(xiàn)。

由于龍頭相對整個市場基本均屬于高周轉公司，定價合理，在一定盈利水平下以走量為主要目標，龍頭公司銷售情況明顯超越市場。

庫存、去化情況：庫存將持續(xù)增加，預計明年1季度，存貨達到一個新高點；明年上半年去化月數(shù)的歷史高點也會被超過。

后續(xù)推盤及銷售：推遲開盤普遍。大量本來該10月份上市的樓盤根本沒有開盤。原因是企業(yè)不敢推盤，包括萬科等十月份的實際推盤遠小于月初計劃的數(shù)值。

信貸：9月份的時候，銀行對首次置業(yè)的信貸安排做了大幅收緊的調整，首付款要求更高，而且利率大幅上調，但信貸的惡化，對市場整體來說，影響并不是特別大，因為平均貸款首付只有15%。

投資:投資數(shù)據(jù)是嚴重滯后的，目前小開發(fā)商已經處于冬眠狀態(tài)。

土地市場：成交下滑、流拍上升，情況未來將比房屋市場更差。10月份流拍率開始攀升，未來一二手土地市場都會持續(xù)比較困難。地方政府找開發(fā)商的賣地意愿開始變得強烈，跟前兩年形成明顯差異。

行業(yè)長期前景：部分開發(fā)商認為中國房地產市場基本沒有什么泡沫。

產生泡沫需要有兩個條件，一個是購買力透支，一個是未來的供給是有彈性的，才會產生泡沫，但是中國市場這兩點都不具備。中國買房購買力，不存在用杠桿擴大購買力的現(xiàn)象；供給也不會大幅增加。..明年走勢：部分公司認為未來地產調控成為常態(tài)，調控至少持續(xù)到明年五六月份或者兩會后，但調控不會長期持續(xù)，未來政策松動也是差異化的，比如可能偏向對改善型居住的松動；部分認為整個行業(yè)將逐漸回歸平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢；部分認為中長期向好趨勢未改變，城鎮(zhèn)化，購買力提升等因素支持行業(yè)向上。

經營戰(zhàn)略：隨行入市、順勢而為、結構性需求。龍頭公司大都堅持快速周轉策略不變的基礎上，表示會調整產品結構，加大剛需類及首改類產品的推盤入市。

我們維持行業(yè)增持評級。繼續(xù)9月中下旬以來的堅定推薦。股票推薦：(1)高周轉低估值龍頭持有必將制勝：保利地產、招商地產、萬科、金科股份、首開股份、榮盛發(fā)展、金地集團、中南建設、蘇寧環(huán)球。(2)4階段中的房價下降I階段，建議側重估值安全、兌現(xiàn)能力強的地產+X優(yōu)質標的：華僑城、北京城建、中國寶安、新湖中寶、華業(yè)地產、中天城投、建發(fā)股份。

(具體內容請見附件)

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