萬(wàn)達(dá)被曝負(fù)債率高達(dá)90% 并購(gòu)資金來(lái)自銀行貸款

2012年06月12日 04:31
來(lái)源：新快報(bào) 作者：朱安倩

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-廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)于2010年12月開(kāi)業(yè)。

負(fù)債率已高達(dá)90%

斥資26億美元收購(gòu)美國(guó)第二大連鎖影院公司AMC引起的市場(chǎng)喧囂尚未消停，6月5日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司(下稱萬(wàn)達(dá))又出手了。這次是在俄羅斯總統(tǒng)普京訪華期間簽署的一項(xiàng)合作協(xié)議，計(jì)劃在俄羅斯投資30億美元發(fā)展旅游業(yè)。

連續(xù)、高調(diào)的海外大手筆讓萬(wàn)達(dá)成為焦點(diǎn)，外界對(duì)這些投資的猜測(cè)和爭(zhēng)議紛起：兩次投資都暗合高層訪問(wèn)主題，商業(yè)項(xiàng)目的背后是否有政治意圖？對(duì)AMC的并購(gòu)在商業(yè)上價(jià)值何在？巨額海外投資的錢從哪里來(lái)？在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，萬(wàn)達(dá)如此逆勢(shì)擴(kuò)張，資金鏈能否承受？“萬(wàn)達(dá)模式”能持續(xù)多久？

這些問(wèn)題既代表了外界的疑慮，也是擺在萬(wàn)達(dá)面前的考題。

并購(gòu)AMC疑云

萬(wàn)達(dá)對(duì)AMC的并購(gòu)案一直爭(zhēng)議不斷，最大的疑問(wèn)在于這樁交易的商業(yè)價(jià)值并不明顯。

整個(gè)收購(gòu)案的對(duì)價(jià)是26億美元(約合人民幣164億元)，對(duì)應(yīng)AMC娛樂(lè)控股公司的全部股權(quán)和承擔(dān)債務(wù)。此外，萬(wàn)達(dá)承諾在未來(lái)投入不超過(guò)5億美元的運(yùn)營(yíng)資金。

AMC年報(bào)顯示，截至2012年3月29日，在過(guò)去一個(gè)財(cái)年中，公司營(yíng)業(yè)收入約26億美元，凈利潤(rùn)虧損約8200萬(wàn)美元。在約36.38億美元的總資產(chǎn)中，負(fù)債為34.84億美元，資產(chǎn)負(fù)債率為95.7%。

而萬(wàn)達(dá)此次需要支付的26億美元中，多少用于購(gòu)買股權(quán)，多少用于償債，雙方一直未曾披露，但如何償債是收購(gòu)的關(guān)鍵。如果收購(gòu)后不減債，如此大的財(cái)務(wù)包袱，萬(wàn)達(dá)收購(gòu)后也難以扭虧。AMC的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，尚有15億美元的票據(jù)在2014年、2019年和2020年到期，這些票據(jù)的利息成本較高。此外，美國(guó)電影業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，過(guò)去幾年，美國(guó)觀影人次維持在每年13.3億-14億美元之間，票房總收入的增幅也低于5%。AMC的營(yíng)業(yè)收入最近幾年大多維持在25億美元左右。

大部分接受采訪的投資界人士的看法是，“很難看到這樁并購(gòu)的投資收益?！比欢?，和投資AMC相比，加大國(guó)內(nèi)院線投資在商業(yè)邏輯上看應(yīng)更為合理。正在申請(qǐng)A股上市的萬(wàn)達(dá)電影院線股份有限公司(下稱萬(wàn)達(dá)院線)是近年中國(guó)電影市場(chǎng)高增長(zhǎng)的受益者。從2005年到2011年，中國(guó)電影票房收入年均增幅近40%，而萬(wàn)達(dá)院線的增幅達(dá)到60%。萬(wàn)達(dá)院線在2010年底進(jìn)行了一輪私募，出讓32%的股權(quán)給27個(gè)機(jī)構(gòu)投資者和自然人，市盈率高達(dá)30倍，據(jù)悉套現(xiàn)20多億元。而未來(lái)如果要將AMC資產(chǎn)再注入萬(wàn)達(dá)院線，多數(shù)投資人可能也很難接受。

貸款為后盾

動(dòng)輒數(shù)十億美元的并購(gòu)和投資，萬(wàn)達(dá)的錢從哪里來(lái)？據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與中國(guó)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、工商銀行、北京銀行和渤海銀行等多家銀行有密切合作。有消息稱，萬(wàn)達(dá)的并購(gòu)資金主要來(lái)源于銀行貸款，一部分是人民幣并購(gòu)貸款，一部分是通過(guò)“內(nèi)保外貸”獲得美元貸款。

中國(guó)銀行內(nèi)部人士向記者證實(shí)，中國(guó)銀行已與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署協(xié)議，中行將作為AMC收購(gòu)案的貸款牽頭銀行，但具體金額目前還未確定。

據(jù)記者了解，中國(guó)銀行總行的貸款額度也比較緊張，新增貸款難度較大，可能只能在已有授信額度里發(fā)放貸款。目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在中國(guó)銀行的貸款余額是170億元。有消息稱，中行北京分行有意對(duì)萬(wàn)達(dá)新增一些貸款。

四大國(guó)有銀行都曾與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署過(guò)“總對(duì)總”戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，中國(guó)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)貸款較多，2010年農(nóng)行對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的授信超過(guò)200億元。而建行對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的貸款余額大約在20億元。

今年2月，中國(guó)進(jìn)出口銀行與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提供金融支持。有知情人士告訴記者，中國(guó)進(jìn)出口銀行將在萬(wàn)達(dá)海外并購(gòu)中發(fā)揮比較大的融資支持作用。進(jìn)出口銀行內(nèi)部人士透露，該行針對(duì)萬(wàn)達(dá)的主要對(duì)口機(jī)構(gòu)是大連分行，目前進(jìn)出口行已和萬(wàn)達(dá)簽訂合作框架，并無(wú)授信額度。

一位銀行人士告訴記者，對(duì)這一類巨額跨國(guó)并購(gòu)，銀行在設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)時(shí)會(huì)考慮多種組合方案。包括用“內(nèi)保外貸”的方式來(lái)規(guī)避“并購(gòu)貸款最多占并購(gòu)資金50%”的規(guī)定，即境內(nèi)企業(yè)向境內(nèi)分行申請(qǐng)開(kāi)立擔(dān)保函，由境內(nèi)分行出具融資性擔(dān)保函給境外分行，再由境外分行向境外企業(yè)發(fā)放貸款。但為規(guī)范人民幣跨境貿(mào)易結(jié)算，去年7月央行已要求暫停境內(nèi)企業(yè)從境外銀行直接融入人民幣(除貿(mào)易融資外)。意味著前述“內(nèi)保外貸”方式已受到限制。

“萬(wàn)達(dá)的海外并購(gòu)和投資，得到了政府的鼓勵(lì)和支持?！敝袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)能獲得低成本的貸款。也就是說(shuō)，AMC公司的25億美元負(fù)債，其中一部分將逐步轉(zhuǎn)為萬(wàn)達(dá)的集團(tuán)負(fù)債，而這將進(jìn)一步推高萬(wàn)達(dá)的負(fù)債率。據(jù)記者獲得的資料顯示，截至2011年底，萬(wàn)達(dá)總資產(chǎn)約2030億元，其中凈資產(chǎn)205億元，資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)89.9%。

萬(wàn)達(dá)模式風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，如此大規(guī)模的海外投資，萬(wàn)達(dá)資金鏈能否承受？2011年，萬(wàn)達(dá)整體收入達(dá)到1051億元，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)年收入953億元。王健林對(duì)外表示，這是依靠“萬(wàn)達(dá)模式”快速發(fā)展的結(jié)果。所謂萬(wàn)達(dá)模式，即“以售養(yǎng)租，以現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式。通過(guò)住宅、公寓和商鋪及寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)和銷售，來(lái)獲得現(xiàn)金流滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，最后持有高檔酒店和購(gòu)物中心并運(yùn)營(yíng)。理論上講，住宅、商鋪和寫(xiě)字樓的銷售回款能夠覆蓋整體項(xiàng)目投資的一半以上，甚至有些項(xiàng)目自身即能實(shí)現(xiàn)資金平衡。

更重要的是，萬(wàn)達(dá)模式受到了很多地方政府的青睞。這一優(yōu)勢(shì)，直接體現(xiàn)在拿地和土地價(jià)格上。通常，萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目都是當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)招商引資項(xiàng)目，各種手續(xù)開(kāi)綠色通道，有些地方政府還會(huì)在土地出讓時(shí)設(shè)定特殊條件，以實(shí)現(xiàn)“定向出讓”。在二三線城市，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的土地價(jià)格會(huì)低于周邊項(xiàng)目30%，甚至更多。有的三四線城市甚至還會(huì)將土地出讓金再度返還給萬(wàn)達(dá)。2010年，萬(wàn)達(dá)新增1976萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，拿地資金投入約300億元，以此計(jì)算平均樓面地價(jià)約1500元/平方米。

“萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在任何時(shí)間賬面現(xiàn)金都有幾百億元，萬(wàn)達(dá)旗下將有一個(gè)千億級(jí)的公司，兩個(gè)百億級(jí)的公司?！蓖踅×衷_(kāi)表示。

但記者獲得的一份材料顯示，截至2010年底，萬(wàn)達(dá)總資產(chǎn)達(dá)到1414億元，其中賬上貨幣資金394億元(當(dāng)年新增的現(xiàn)金流為183億元，當(dāng)年的投資與籌資現(xiàn)金流分別為-227億元和221億元)，但是，萬(wàn)達(dá)同期的流動(dòng)負(fù)債高達(dá)706億元。即使刨除其中380億元的預(yù)收賬款，流動(dòng)負(fù)債仍超過(guò)320億元。換言之，賬上現(xiàn)金并非隨意可動(dòng)，有大筆土地款、稅款、工程款及銀行借款需要支付。而且，這是在2009年-2010年連續(xù)兩年銀行信貸大規(guī)模開(kāi)閘情況下的數(shù)據(jù)。

2011年之后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行信貸緊縮，整個(gè)行業(yè)資金面趨緊，萬(wàn)達(dá)也不能例外。為周轉(zhuǎn)資金，萬(wàn)達(dá)一般將酒店、寫(xiě)字樓的裝修等項(xiàng)目外包合作，有時(shí)出讓部分項(xiàng)目股權(quán)或由其他企業(yè)墊資。一位與萬(wàn)達(dá)有合作的企業(yè)人士告訴記者，與其他知名房企相比，“向萬(wàn)達(dá)要錢最費(fèi)勁”

和資產(chǎn)高增長(zhǎng)同步，萬(wàn)達(dá)的負(fù)債水平也一貫高企，但是凈利潤(rùn)增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上資產(chǎn)的膨脹。2009年，萬(wàn)達(dá)總資產(chǎn)約741億元，負(fù)債約688億元，凈利潤(rùn)約26億元；2010年，總資產(chǎn)增至1414億元，負(fù)債1280億元，凈利潤(rùn)約72億元；2011年，總資產(chǎn)增至2030億元，負(fù)債1825億元，凈利潤(rùn)約79億元——沒(méi)有達(dá)到集團(tuán)預(yù)計(jì)的90億元。而且這些凈利潤(rùn)中包含了寫(xiě)字樓投資的賬面收益。

這暴露了萬(wàn)達(dá)的另一個(gè)隱憂，租金收益過(guò)低。資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)張，資產(chǎn)收益率卻在下降?！霸趪?guó)內(nèi)，租金收益率能有3%-4%，就算可以的?！蓖跤榔秸f(shuō)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)租金收益差不多也在這個(gè)水平上。隨著地價(jià)增長(zhǎng)的回落，投資者更加關(guān)注租金回報(bào)，“商鋪銷售就沒(méi)有這么多神話了”。調(diào)控下，萬(wàn)達(dá)在2012年也放緩了增長(zhǎng)預(yù)期?！敖衲昕傮w目標(biāo)偏低，(收入)只比2011年增加11%，特別是項(xiàng)目系統(tǒng)零增長(zhǎng)，這在萬(wàn)達(dá)24年歷史上是第一次，反映出萬(wàn)達(dá)對(duì)市場(chǎng)的判斷和對(duì)宏觀調(diào)控的應(yīng)對(duì)?！蓖踅×纸衲瓿踉谌f(wàn)達(dá)內(nèi)部的總結(jié)大會(huì)上說(shuō)。而過(guò)去幾年，萬(wàn)達(dá)的收入及資產(chǎn)規(guī)模增速都在40%以上。

(轉(zhuǎn)自《新世紀(jì)》周刊，有刪節(jié))

萬(wàn)達(dá)在廣州落下“四子”

白云萬(wàn)達(dá)商鋪至今未全開(kāi)

新快報(bào)訊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2010年底在廣州白云區(qū)開(kāi)出后，其在廣州繼續(xù)開(kāi)疆?dāng)U土的消息便沒(méi)有斷過(guò)。最新的消息顯示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已正式簽約進(jìn)駐廣州增城，預(yù)計(jì)在2015年推出其位于荔城新區(qū)的增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。而目前，廣州第二個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已正式開(kāi)放銷售中心，首期推出了步行街商鋪。

根據(jù)資料顯示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾表示，要在廣州建設(shè)10個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。去年9月8日，廣州花都區(qū)政府與萬(wàn)達(dá)也簽訂了項(xiàng)目合作的意向書(shū)，將成為廣州第四座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不過(guò)具體的地址還是未知數(shù)。

雖然項(xiàng)目擴(kuò)張快，但開(kāi)出來(lái)是否能紅火則是一大考驗(yàn)。據(jù)廣州近期媒體報(bào)道，白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)平日客流并不多，而外面的白云金街除了路頭有幾間店鋪開(kāi)張外，大部分的店鋪都是關(guān)閉的。有業(yè)主表示，其商鋪此前曾出租給服裝品牌，本來(lái)租了兩年，但是年后提前解約離開(kāi)，連兩按都不要了。不過(guò)，業(yè)主與中介仍表示，看好未來(lái)這里的前景。