萬科總裁郁亮：“B轉H”為“二次股改” 無融資計劃

2013年01月22日 01:40
來源：21世紀經濟報道作者：陳浠;張曉玲

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“對于萬科來說，我們(B轉H)相當于歷史上第二次股改。這次B轉H并不涉及融資安排，也沒有融資計劃。”1月21日，萬科(000002.SZ，200002.SZ)總裁郁亮表示。

1月18日晚間，從上個月26日開始停牌的萬科終于公布B轉H方案，擬申請將已發(fā)行的B股轉換上市地，以介紹方式在香港聯交所主板上市及掛牌交易。1月21日，萬科復牌，A股和B股雙雙漲停。

“中集集團完成的首例B轉H給后來者開了個好頭，萬科方案明顯借鑒了中集集團的經驗。但對市場而言，與中集集團相比，萬科業(yè)務單一，且增長性明確，其估值不存在多大分歧?！币晃簧虾Ｋ侥既耸繉Ρ緢笥浾叻Q。

去年收購香港南聯地產之后，萬科已擁有一個香港融資平臺，此次B轉H若順利實施，萬科在解決B股問題的同時，又增加了一個H股融資平臺，這無疑留給市場更多想象空間。

香港市場亦期待萬科的到來。

“B轉H預計會成為今年香港市場的主題之一。廣發(fā)證券(香港)經紀有限公司首席策略分析師羅滿強告訴記者，此前中集集團反應已很火爆，而近期“內房股”在香港市場表現很不錯，市場對萬科這個“內房股”龍頭的到來很期待。

京華山一國際(香港)研究部主管彭偉新則表示，外資繼續(xù)看好內地房地產公司估值，如果萬科轉股到H股，相信在追逐“內房股”風氣下，萬科H股估值可能還會比A股好一點。

“第二次股改”

萬科B轉H方案頗類似于中集集團的方案。中金公司指出，其相同點為：都是介紹上市；同樣有現金選擇權，收購溢價都是5%；H股上市后境內老股東還是只能賣不能買。

但相較中集集團，萬科B轉H條件更好，其B股投資者中，境外投資者所占比例很高?！澳壳叭f科超過95%的B股由境外投資者持有，90%以上由境外機構投資者持有?！比f科董秘譚華杰表示，轉換到H股上市對境外投資者基本不會產生限制，相反能獲得更好的交易環(huán)境。

此次為萬科B股股東提供現金選擇權的第三方，為華潤(集團)有限公司及其子公司、新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本管理有限公司，其收購溢價為5%。但與中集不同的是，萬科的第三方包括自家大股東?！叭f科股東華潤、GIC參與了現金選擇權接盤，體現了大股東對于公司的支持，類似于自行增持?！敝薪鸸痉Q。

但由于香港市場公眾股持股限制，如果行使現金選擇權比例過高，超過B 股總數1/3，可能導致公眾持股比例達不到聯交所要求，萬科方案由此存在無法實施的可能。

回溯中集集團的經驗，其第三方原本能收購的B股上限為5.77億股，結果共計1.37億份中集B股票申報了現金選擇權，占比23.7%。

但對于萬科而言，這一比例達到1/3的可能性極小。

“萬科復牌后漲停，預計上漲還會繼續(xù)，這么對比起來，停牌前溢價5%的價格(每股13.13港元)并沒有吸引力。理性的投資者不會選擇現金選擇權。只要大盤沒大變化，方案通過幾乎沒問題?！鼻笆錾虾Ｋ侥既耸糠Q。

該人士分析，萬科的基本面亦支持這一結論——對市場而言，與中集集團相比，萬科業(yè)務單一，且增長性明確，其估值不存在多大的分歧。

目前，萬科B轉H方案尚需經股東大會審議，在分別經出席股東大會的全體股東和B股股東2/3以上表決權通過后，還需要取得中國證監(jiān)會、香港聯交所的同意和批準。

“B轉H”不涉及融資

國內長期以來對房地產公司融資的限制，讓萬科的B轉H嘗試引來更多期待。

國泰君安營業(yè)部人士稱，目前房地產A股公司已喪失再融資功能，而港股則不設限制。

事實上，萬科赴港搭建融資平臺已有實質動作。去年，萬科通過旗下全資子公司以約10.79億港元的價格，收購香港南聯地產約1.9億股股份，持股比例73.91%，并改名為“萬科置業(yè)(海外)”

不過，據香港聯交所規(guī)定，上市公司收購完成后的兩年不得有重大資產重組，這使萬科置業(yè)在短期內還不能成為萬科在港的融資平臺。由此，未來萬科是否通過H股融資便成為備受關注的話題。

對此，郁亮表示，此次B轉H并不涉及融資安排，也沒有融資計劃。這相當于萬科歷史上第二次股改，以轉換到流通更好的市場，同時也跟萬科B股境外投資者占90%以上的結構有關聯。

萬科執(zhí)行副總裁肖莉則稱，B轉H是非常簡單的轉板，目的主要是增強B股流動性。她強調，未來萬科B轉H之后，所有融資還是要按照監(jiān)管要求和監(jiān)管部門規(guī)定的程序進行。

郁亮指出，萬科其實一直都有國際化融資渠道，比如新加坡政府投資公司(GIC)就和萬科有項目投資上的合作，還有中信資本等都有合作。過去5年來，萬科銷售從數百億到超過1400億，這是在沒有資本市場融資的情況下做到的。

“萬科已習慣沒有資本融資也可以解決發(fā)展問題，一個重要原因是萬科有很多合作者，包括戰(zhàn)略合作者?！庇袅练Q。

郁亮表示，未來H股即使有融資安排，境外融資的資金也并不是那么容易就能轉到境內使用的，這方面萬科仍需繼續(xù)跟進研究。

在萬科董秘譚華杰看來，房企的海外融資在每年大約9萬-10萬億的房企資金來源中占比很小，當前房企40%以上的資金來源是預售款和按揭貸款。因此，萬科H股作為融資渠道的價值并沒有想象的那么高。

但已有人從另外的角度給萬科算這筆賬。中投證券1月21日發(fā)布研報稱，港股公司的融資成本較低，如中海地產2011年平均借貸成本是3.4%，2012年發(fā)行的10億美元10年期票據部分票息為3.95%，遠低于A股上市房企融資成本。因此若能成功利用香港上市平臺實現融資，萬科融資成本或將降低3-4個百分點。