2013年03月31日 06:30
來源：京華時(shí)報(bào) 作者：張然 高晨

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昨天發(fā)布的京版“國五條”細(xì)則明確，今起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)稅按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，個(gè)稅調(diào)整無疑是“國五條”中對(duì)市場(chǎng)打擊最大的一項(xiàng)，或能改變投資性購房者的長(zhǎng)期預(yù)期。

此外，細(xì)則明確，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例，但沒有明確具體的提高比例。目前，北京第二套住房貸款首付款比例為六成，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，如果繼續(xù)提高，二套房首付款至少會(huì)提高到7成。

本版采寫京華時(shí)報(bào)記者張然 高晨京華時(shí)報(bào)漫畫謝瑤

□個(gè)稅政策

新舊政策以網(wǎng)簽時(shí)間為界

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，以有效抑制投機(jī)投資購房。不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。

與此同時(shí)，為支持和保護(hù)自住、改善型需求，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續(xù)實(shí)施免征個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

該負(fù)責(zé)人特別強(qiáng)調(diào)，新舊政策以存量房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。

-業(yè)內(nèi)分析

六成二手房購房需求受影響

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，這一政策下，約六成購房需求將受到影響。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，去年以來，改善型需求占比約為45%。其中至少八成為賣一買一的置換需求，也就是說有36%為業(yè)主的唯一住房，再除去少部分不滿5年的房源，預(yù)計(jì)二手住宅市場(chǎng)中將有60%左右的需求受到稅費(fèi)調(diào)整影響。

由于個(gè)稅改按差額的20%征收，不同類型的房源稅費(fèi)增加的程度也有所不同。例如，未滿5年的非普通住宅新政后稅費(fèi)占房款的18.1%，這一比值，是稅費(fèi)最低的滿5年且業(yè)主唯一的普通住宅的18倍。(詳見下表)

其中，均以2013年二手住宅成交均價(jià)為當(dāng)前出售的價(jià)格水平，滿5年房源的購買價(jià)格以2008年水平計(jì)算，則其差額相當(dāng)于當(dāng)前價(jià)格55%，未滿5年按2009年購買計(jì)算，差額為當(dāng)前價(jià)格的48%。

或?qū)⒈苊赓I房人偷逃稅款

北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰表示，本次北京細(xì)則最重要的調(diào)控措施是20%所得稅征收，它的主要內(nèi)容是對(duì)國五條的重申，最關(guān)鍵是具備了現(xiàn)實(shí)操作可能。“這一規(guī)定基本上囊括了大部分商品房。政府能夠落實(shí)這一細(xì)則，實(shí)際上意味著對(duì)房屋原值已經(jīng)有了核實(shí)的基礎(chǔ)，并且同稅務(wù)部門進(jìn)行了有效溝通。”

據(jù)記者了解，根據(jù)稅務(wù)規(guī)定，對(duì)所得征稅，可以在稅前扣除房屋原值和合理費(fèi)用。但在實(shí)際征管中，由于各種歷史原因，一些納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證、不能正確計(jì)算房屋原值，對(duì)此，稅法又規(guī)定，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其原值。這樣，就有了“據(jù)實(shí)征收”和合核定征收”兩種做法。

李文杰稱，由于北京房屋權(quán)屬十分復(fù)雜，比如一些自建房、公房、拆遷房等無法核實(shí)原值，對(duì)于這一部分依然按照核定征收，這也是尊重現(xiàn)實(shí)的辦法?！?0%所得稅的嚴(yán)格執(zhí)行，短期之內(nèi)會(huì)影響市場(chǎng)氣氛，長(zhǎng)期來看未來都會(huì)被買房人消化。”李文杰表示，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來看，交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用一般都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

此外，新政對(duì)此前一部分偷逃稅款的買房人影響巨大，將會(huì)避免部分買房人今后偷逃稅款。由于北京此前都按照核定征收，即1%房?jī)r(jià)征收，一部分買房人為了少繳稅，故意將成交價(jià)降低，如200萬的房?jī)r(jià)網(wǎng)簽成150萬。但如果這一人群此后賣房，房產(chǎn)的原值將會(huì)以150萬為準(zhǔn)，這意味著他將繳納更多的所得稅。

>>算筆賬

購200萬房將增稅28萬

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉算了筆賬：以一套目前總價(jià)200萬的普通二手房計(jì)算(非5年內(nèi)唯一住房)，之前個(gè)稅繳納2萬，而房主原購房值50萬，新政后按照差額的20%計(jì)算，也就是30萬。個(gè)稅增加28萬。個(gè)稅就相當(dāng)于房屋總價(jià)的14%。

張大偉稱，這一政策必然會(huì)影響成交量明顯下調(diào)，在細(xì)則執(zhí)行后，成交量必將萎縮，可能會(huì)回到2012年年中平均水平。

□二套房首付

二套房首付比例或提至7成

細(xì)則明確，繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。目前，北京第二套住房貸款首付款比例為六成，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，進(jìn)一步提高意味著，二套房首付款至少會(huì)提高到七成。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，信貸政策嚴(yán)厲程度創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)首付款比例有可能上浮到7成。他認(rèn)為，此政策主要影響人群為改善型需求的購房者。

京城個(gè)貸機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”指出，二套房相比首套房，購房者的支付能力一般更強(qiáng)，同樣增加一成首付，對(duì)于首套房購房者來說，可能會(huì)抑制30%的需求，而對(duì)于二套房來說，增加一成首付的影響要小很多。

也就是說，假設(shè)二套房的首付提高至70%，以評(píng)估價(jià)200萬的二手房為例，貸款20年，首付提高70%以后借款人要多支付20萬的首付款，前期資金壓力較大，但是相對(duì)還款的壓力會(huì)減少很多，因?yàn)橄鄳?yīng)的貸款額度也隨之降低。從月還和總還款的金額來看，商業(yè)貸款新舊政策對(duì)比月還節(jié)省1575.3元，總還款節(jié)省378073元。公積金貸款新舊政策對(duì)比，月還節(jié)省1314.4元，總款節(jié)省315454元。二套房新政策商貸與公積金對(duì)比，因?yàn)楣e金的利率較低，所以月還款會(huì)比商業(yè)貸款少782.73元?？傔€款少187855元。

-銀行反應(yīng)

首套房貸政策不會(huì)馬上收緊

一位國有大行信貸部負(fù)責(zé)人表示，目前二套房貸款量占房貸總量的比重不到兩成，進(jìn)一步提高二套房首付比例影響不會(huì)太大。他告訴記者，近幾年銀行的貸款結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生了變化，以前是房貸量占個(gè)貸中的80%以上，經(jīng)過近幾年的調(diào)整，消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款的量逐漸增加，目前個(gè)人房貸、消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款的比重基本相當(dāng)，各占三分之一。該負(fù)責(zé)人還分析，預(yù)計(jì)首套房貸政策不會(huì)馬上收緊，目前還能享受一定的利率優(yōu)惠。

中國銀行發(fā)布二季度宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告，對(duì)于市場(chǎng)比較關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”報(bào)告指出，從短期看，二手房的銷量會(huì)受到較大影響，但在目前供小于求的情況下，需求會(huì)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，從而促使新房交易量上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由一季度的量?jī)r(jià)齊漲轉(zhuǎn)向二季度的量滯價(jià)穩(wěn)，三季度，隨著供需雙方對(duì)政策的逐步消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將試探性下挫，成交量可能萎縮。中行對(duì)2013年房地產(chǎn)銷售維持前高后低的觀點(diǎn)。

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