2013年04月02日 02:32
來源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：張曉玲

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相比北京、上海，廣州、深圳3月31日出臺的國五條細則，對房價控制目標更為清晰。2013年廣、深房價控制目標被定為：“新建商品住房價格漲幅，要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅。

對此，廣州市政府解釋說，此次在房價控制目標中剔除了保障房，同時將房價漲幅與年度城市居民人均可支配收入實際增幅掛鉤，可以更直接反映住房價格與居民住房支付能力的關(guān)系。

這反映了地方政府調(diào)控房價的壓力。廣州市常務(wù)副市長陳如桂此前表示，廣州要調(diào)房價，比其他城市的壓力都要大得多，主要因為廣州中心城區(qū)高端住宅不斷推出，價高量大，要整體調(diào)控較困難。

在此背景下，廣州細則強化市場監(jiān)管，要求對商品住宅的預售申報價格實行指導，不接受國土房管部門指導的，不核發(fā)預售許可證；超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，受限價影響，廣州近期多個擬漲價新盤未能拿到預售證，入市項目大減。許多開發(fā)商正在考慮調(diào)整產(chǎn)品和價格方案。

深圳的限價令也已在3月發(fā)布。早在3月中旬，深圳國土委就已召集本地開發(fā)商開會，傳達關(guān)于年度房價“零增長”的信息。

深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗指出，限價疊加限購后的影響很大。2011年開始，受限購限價政策的持續(xù)影響，深圳新房價格一直處于負增長和零增長的狀態(tài)，低于人均可支配收入漲幅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，北京細則是國五條政策的升級，對北京房價有降溫作用。其中限價比較嚴格，這意味著今年房價漲幅不會超過3%，否則房價調(diào)控目標將落空。

地方另一個控制房價的做法是提高普通商品房供地比例。廣州細則中具體規(guī)定，2013年全市住宅用地計劃供應(yīng)5.95平方公里，比過去5年平均實際供應(yīng)量4.48平方公里多1.47平方公里；確保各類保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%；禁止容積率小于等于1的低密度高檔住宅用地供應(yīng)。

對此，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，加強中小戶型住宅用地供應(yīng)，旨在從土地供應(yīng)環(huán)節(jié)上著手穩(wěn)定未來的房價預期。同時可望在短期內(nèi)對價格的穩(wěn)定將起到比較明顯的效果。

賀曉麗分析，各地細則出臺后，高熱的市場將得以降溫，短期內(nèi)二手房市場成交量將有所回落，市場將出現(xiàn)短暫的觀望期。長期來看，在未有新的政策變動前，新房市場在房價控制目標的限制下，開發(fā)商受限漲令影響，價格也將保持平穩(wěn)，一定程度上必將抑制二手房價格的上漲。一二手市場仍將保持量價平穩(wěn)的狀態(tài)。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預計，從4月份開始，深圳二手房每天的備案數(shù)據(jù)將從1000多宗逐步下滑至900多，700多，直至500多，甚至300多宗。這是逐步至低位的過程。

更進一步地，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓認為，新國五條及其地方版細則的出臺，對房價的強硬控制，意味著商品住宅的黃金十年已經(jīng)結(jié)束；一線城市的去投資化已經(jīng)啟動。

至于政策出臺的效果，短期來看主要是加重了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手的成本，對房價的效果并不明顯。但中長期看，是逐步改變消費預期的過程，將商品住宅的屬性逐步轉(zhuǎn)為自住為主，去投資化。

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