2013年04月02日 07:13
來源：中國青年報(bào) 作者：李松濤

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十幾個(gè)省市相繼在3月最后的兩天，拿出了落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》的實(shí)施細(xì)則。讓市場躁動(dòng)、揣測(cè)了近一個(gè)月的靴子終于落地，2013年的房地產(chǎn)調(diào)控至此進(jìn)入具體操作階段。

房地產(chǎn)調(diào)控沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。從限購、限貸，到稅收、房價(jià)控制目標(biāo)，這一輪的調(diào)控顯然超出以往歷次調(diào)控。從各地的細(xì)則來看，北京又一次成為調(diào)控最嚴(yán)格的城市。

在業(yè)內(nèi)多位專家看來，此次調(diào)控注定是一場攻堅(jiān)戰(zhàn)，如果要實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，整個(gè)調(diào)控措施的執(zhí)行力度將是決定成敗的根本。

調(diào)控目標(biāo)：房價(jià)增幅低于人均可支配收入增幅

按照國務(wù)院的要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。房價(jià)調(diào)控目標(biāo)則是整個(gè)調(diào)控的方向。

3月25日，廣東省率先發(fā)聲，第一個(gè)公布了“國五條”實(shí)施細(xì)則。

與“國五條”一樣，廣東版的實(shí)施細(xì)則也拿出了五條，這個(gè)細(xì)則對(duì)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的表述是兩個(gè)字：穩(wěn)定。

這樣的表述可以說基本上是為其他省市確立了標(biāo)桿。在此之后出臺(tái)的其他城市的實(shí)施細(xì)則中，對(duì)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的表述基本如此。

廣州、深圳市是廣東版的實(shí)施細(xì)則點(diǎn)出的兩個(gè)城市，這兩個(gè)城市被要求根據(jù)近年房價(jià)走勢(shì)情況，按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。而廣東其他地區(qū)則被要求結(jié)合實(shí)際，抓緊制訂穩(wěn)定房價(jià)的具體方案。

應(yīng)該說，這樣的表述給了這些城市相當(dāng)?shù)目臻g。

3月31日，廣州、深圳市最終出臺(tái)各自的實(shí)施細(xì)則。對(duì)2013年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，兩個(gè)城市如出一轍：即是新建商品住房價(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。

房價(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際增幅基本成為各地房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)。

青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)都是如此。如果說這些城市的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)還可以具體量化的話，上海和北京的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)則是霧里看花。

從上海的實(shí)施細(xì)則來看，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)為：按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

北京市的目標(biāo)是全市新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

讓所有人困惑的是，房價(jià)保持穩(wěn)定是什么含義？

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，他在具體研究了北京、上海的實(shí)施細(xì)則之后發(fā)現(xiàn)，完全不能確定2013年這兩個(gè)城市的房價(jià)要控制在什么樣的范圍之內(nèi)。

“對(duì)于價(jià)格到底調(diào)控到什么范圍，上海和北京都是模棱兩可，我們看不出政府的真正目標(biāo)?！焙皶熣f，希望政府能夠?qū)⒎績r(jià)給予具體定義，例如什么類型、區(qū)域的住房，什么統(tǒng)計(jì)方法統(tǒng)計(jì)出來的價(jià)格數(shù)據(jù)，漲幅具體是多少，這樣才便于后續(xù)措施的落實(shí)，也能夠讓民眾心里有數(shù)。

不過，在北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，北京的實(shí)施細(xì)則其實(shí)有一個(gè)很大的突破。這個(gè)突破就是將自住型、改善型商品住房的價(jià)格逐步納入限價(jià)房序列管理。

“北京細(xì)則說2013年房價(jià)要保持穩(wěn)定，如果說這個(gè)表述是比較模糊的話，將商品房價(jià)格逐步納入限價(jià)房序列管理的表述則是一個(gè)具體的信號(hào)，這個(gè)措施如果實(shí)施，對(duì)市場的震動(dòng)不亞于賣房收20%的個(gè)稅，而且肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)。”張大偉說。

張大偉告訴記者，此前北京已經(jīng)有了這樣的嘗試。

2011年，北京市房山區(qū)就曾推出了一個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目限房價(jià)競地價(jià)，提供了超過2000套的房源供應(yīng)，價(jià)格為每平方米12500元。

“這個(gè)價(jià)格低于當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)均價(jià)20%。影響了當(dāng)時(shí)整個(gè)區(qū)域的價(jià)格預(yù)期?！睆埓髠フf，這個(gè)項(xiàng)目不同于兩限房，還是商品房屬性，其產(chǎn)權(quán)是完整的，但與商品房不同的是，限制了購房人再次交易的時(shí)間，5年內(nèi)不得將房子出售。

在張大偉看來，如果北京今年逐步落實(shí)這個(gè)措施，土地出讓逐漸開始嘗試限房價(jià)競地價(jià)，一定會(huì)影響到目前市場上出售的所有房產(chǎn)定價(jià)。如果全市逐漸增加試點(diǎn)，這一政策對(duì)新建住宅的利空甚至將超過二手房個(gè)稅的影響。

張大偉告訴記者，除了房山有一個(gè)這樣的項(xiàng)目外，門頭溝也有一個(gè)這樣的項(xiàng)目。如果一個(gè)區(qū)域能有幾個(gè)這樣的項(xiàng)目，會(huì)馬上改變區(qū)域的市場預(yù)期，房價(jià)絕對(duì)會(huì)受影響。這個(gè)措施將會(huì)是北京實(shí)現(xiàn)房價(jià)控制目標(biāo)的重要手段。

賣房收20%個(gè)稅執(zhí)行難度大

在2月底國務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，賣房征收20%個(gè)稅的規(guī)定一度引發(fā)社會(huì)極大關(guān)注。其實(shí)這條規(guī)定早在20年前的個(gè)稅法中就已經(jīng)存在，但多年來，由于具體操作難度大，一直沒能真正執(zhí)行。

從各地公布的“國五條”實(shí)施細(xì)則來看，對(duì)賣房征收20%個(gè)稅的問題，表述似乎并不積極。

有的城市對(duì)此表述為：能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，而很多城市則干脆根本不提這一點(diǎn)。

北京市再次沖在了前面。在北京市的實(shí)施細(xì)則中，對(duì)房產(chǎn)交易征稅問題有三條具體規(guī)定。

首先，3月31日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；

其次，不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；

第三，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

不僅如此，3月30日，北京市地稅局發(fā)布公告，對(duì)房產(chǎn)交易征收個(gè)稅問題做出解釋。按照這個(gè)公告，自建住房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房、城市拆遷安置住房的交易，都要按照規(guī)定交稅。

不過，房產(chǎn)交易征收的個(gè)稅依然要扣除相關(guān)合理費(fèi)用。

按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)2006108號(hào))、《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)200733號(hào))規(guī)定，這個(gè)合理費(fèi)用包括住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

這就是說，今后房產(chǎn)交易征收個(gè)稅，要扣除這些合理費(fèi)用和房產(chǎn)原值，剩下的部分才按照20%的稅率進(jìn)行征收。

按照此次北京地稅局的公告，如果不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算。

可以說，在房產(chǎn)交易征收個(gè)稅的問題上，基本上是重申了20年前的個(gè)稅法規(guī)定。問題在于，20年來房產(chǎn)交易征收20%的個(gè)稅一直未能執(zhí)行，就在于核實(shí)那些相關(guān)的合理費(fèi)用太過困難。此次重申20%的個(gè)稅，能否順利執(zhí)行？

“從個(gè)稅法來看，房產(chǎn)交易要征收個(gè)稅是有前提的，并不是說就按照交易價(jià)格減去房產(chǎn)原值直接收20%的稅?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，核實(shí)那些合理費(fèi)用非常不容易，需要大量的人力、物力，但想要征這個(gè)稅就必須核實(shí)這些費(fèi)用。所以才造成20年來都無法執(zhí)行這個(gè)政策的結(jié)果，最終不得不用房屋交易價(jià)格的1%～3%來收稅的方法解決問題。

其實(shí)，在稅務(wù)總局2006年的相關(guān)文件中，就對(duì)相關(guān)費(fèi)用的扣除問題做出了較為詳細(xì)的規(guī)定，比如對(duì)裝修費(fèi)用，已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；對(duì)商品房及其他住房，裝修費(fèi)用的最高扣除限額為房屋原值的10%。

但是，可能就是因?yàn)橐藢?shí)這些費(fèi)用的成本太高、太麻煩，所以這些細(xì)化的規(guī)定多年未能落實(shí)。

“要征稅，必然要把這個(gè)問題解決好，不過，真要核實(shí)費(fèi)用進(jìn)行扣除，難度非常大?！标悋鴱?qiáng)表示，對(duì)于合理費(fèi)用，其實(shí)還應(yīng)該加上通脹，這些年的通脹問題一直很突出，如果不能把通脹因素扣除，對(duì)房產(chǎn)持有人來說是不公平的。

房地產(chǎn)調(diào)控沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)

2010年，當(dāng)時(shí)的國十條拿出了限購的方法，被稱為史上最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控措施。這個(gè)嚴(yán)厲的措施在此后兩年的落實(shí)中也顯現(xiàn)了其威力，一線城市的房產(chǎn)交易一度遭遇嚴(yán)冬。在北京等城市，房價(jià)還出現(xiàn)了明顯的回落，比如通州區(qū)，在2011年，多個(gè)樓盤的價(jià)格都下跌了一半。

這項(xiàng)原本是最為嚴(yán)厲的調(diào)控措施在如今的國五條中再次被強(qiáng)調(diào)。在各地出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則中，大多僅是維持原有的限購政策，而北京則強(qiáng)化了限購，北京籍單身人士今后將只能擁有一套住房。

“這個(gè)政策其實(shí)是想對(duì)房產(chǎn)的擁有重新做一次調(diào)整。”張大偉告訴記者，過去不限購，已經(jīng)造成房產(chǎn)分配不均的后果，一部分人擁有的太多，而很多人卻無力擁有?，F(xiàn)在從全國來看，都不再是房屋短缺的局面，而是分配不均的局面。北京作為首都，這個(gè)問題尤為嚴(yán)重。

從北京市升級(jí)的限購政策來看，其目標(biāo)是鼓勵(lì)自住，遏制投資。

“從整體調(diào)控政策來看，行政干預(yù)的色彩越來越濃厚了。”陳國強(qiáng)說，各地出臺(tái)的調(diào)控實(shí)施細(xì)則都是更加倚重行政手段。用行政的力量短期內(nèi)能夠取得好的調(diào)控效果，但從長期來看，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是不利的。還是需要強(qiáng)調(diào)多用經(jīng)濟(jì)的、市場的手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，要根據(jù)市場的變化隨時(shí)做出調(diào)整，不能總是過多的行政干預(yù)。

其實(shí)，在2010年限購政策出臺(tái)后，多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了大規(guī)模的調(diào)整，部分投資投機(jī)需求已經(jīng)被擠出市場，但很多人都沒有想到的是，今年會(huì)有更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。

陳國強(qiáng)告訴記者，造成如今更嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺(tái)的原因在于最近的市場變化。部分城市出現(xiàn)非理性抬頭，房產(chǎn)交易量價(jià)齊升的現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1～2月份，商品房交易同期增長在50%以上，這個(gè)跟1年前的形勢(shì)完全相反。

“市場預(yù)期開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，看漲成為越來越多人的觀點(diǎn)，政策效應(yīng)開始弱化。”陳國強(qiáng)說，之所以出現(xiàn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，有行業(yè)自身經(jīng)過調(diào)整開始企穩(wěn)的原因，也有整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回暖的影響。新型城鎮(zhèn)化的明確、收入倍增計(jì)劃的出臺(tái)等利好的政策都在影響房地產(chǎn)市場。

陳國強(qiáng)告訴記者，這些信息都在傳遞樂觀的信號(hào)，從而能影響到房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致更為嚴(yán)厲調(diào)控措施的出臺(tái)。

面對(duì)調(diào)控，已經(jīng)有些購房人猝不及防，部分購房人可能因此失去購房資格。

北京市銘滔律師事務(wù)所合伙人孫濤擔(dān)心可能會(huì)產(chǎn)生大量的房產(chǎn)訴訟?！澳切┵u了小房子想換大房子的人很可能這次就買不了了，他們將會(huì)是之后房產(chǎn)訴訟的主要人群。

孫濤告訴記者，如果國五條真正壓住了房價(jià)，市場進(jìn)入冷淡期，買房違約的情況會(huì)增加。從整個(gè)市場來看，過多行政干預(yù)會(huì)對(duì)市場造成負(fù)面影響，不利于民間契約精神的形成。在此之前的多次調(diào)控下，已經(jīng)出現(xiàn)了諸如借名買房等違規(guī)操作，造成買賣雙方因調(diào)控政策產(chǎn)生糾紛，從而違約糾紛增多的情況。

本報(bào)北京4月1日電

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