2013年04月11日 01:24
來源：每經(jīng)網(wǎng) 作者：楊羚強(qiáng) 顧晟昱

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昨日(4月10日)，“國(guó)五條”之后的上海土地第一拍——浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)12萬平D-05-01住宅地塊，經(jīng)過336輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，被浦發(fā)置業(yè)以37.75億元拍下，折合樓板價(jià)18199元/平方米，溢價(jià)65%。

一天前，因?yàn)橛斜＠⒅泻５?4家地產(chǎn)商參與競(jìng)拍，業(yè)界有預(yù)測(cè)認(rèn)為，拍賣將會(huì)沿襲北京土地市場(chǎng)的火爆，溢價(jià)率會(huì)超過100%。

“上海第一拍”溢價(jià)65%

在該地塊開標(biāo)之前，到場(chǎng)的易居中國(guó)克而瑞上海區(qū)域總經(jīng)理李振宇就通過微信作出了預(yù)言。根據(jù)他的爆料，有54家企業(yè)領(lǐng)了標(biāo)書，8家企業(yè)提交了申請(qǐng)，其中包括了綠城、融創(chuàng)、九龍倉的聯(lián)合體，還有中海、保利、旭輝、招商、建發(fā)。他稱業(yè)內(nèi)有不少人看好該地塊，樓板價(jià)會(huì)超過2萬元，而他本人也認(rèn)為至少會(huì)超過18500元/平方米。因?yàn)?010年9月由仁恒購得的一幅周邊地塊的單價(jià)是16102元/平方米。

但是，昨日(4月10日)，經(jīng)過336輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，該地塊被浦發(fā)置業(yè)以37.75億元拍下，折合樓板價(jià)18199元/平方米，溢價(jià)率僅65%。

中房信資深分析師薛建雄說，這個(gè)價(jià)格并不算高，他曾預(yù)測(cè)該地塊的出讓價(jià)格將達(dá)2萬元/平方米?！按饲氨痪琵垈}拿下的周浦‘地王’樓板價(jià)達(dá)到13335元/平方米，該‘地王’附近的項(xiàng)目售價(jià)約為1.7萬元/平方米。唐鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)還有綠城玉蘭花園這類單價(jià)在4萬元/平方米以上的產(chǎn)品存在，所以只要朝著這個(gè)方向去做，開發(fā)商肯定能賺錢。

薛建雄分析稱，“國(guó)五條”細(xì)則落戶上海之后，近期的市場(chǎng)環(huán)境較為冷淡，因此開發(fā)商拿地也較為謹(jǐn)慎。這是一塊相對(duì)稀缺的地塊，溢價(jià)僅有65%，看得出來開發(fā)商較為理性。

上海中原地產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)宋會(huì)雍則持不同意見，他認(rèn)為成交價(jià)格已偏高了。“唐鎮(zhèn)板塊內(nèi)僅有一個(gè)地鐵站點(diǎn)，難以將區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目串聯(lián)起來，項(xiàng)目無法形成合力。而且除綠城玉蘭花園之外，區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目售價(jià)也僅為2萬多元/平方米。

地產(chǎn)商手中土地存貨不多

在上述地塊出讓的前一天，由中房信組織的2013年一季度房地產(chǎn)金融會(huì)議上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、克而瑞信息集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略部總經(jīng)理陳嘯天曾透露，參與拍地的一家地產(chǎn)公司在近期拿地時(shí)表現(xiàn)得十分猶豫，上述公司總經(jīng)理曾向他請(qǐng)教，如果在這樣的環(huán)境下再去投資拿地，到底應(yīng)該怎么選擇。這家公司在去年底訂出的增長(zhǎng)預(yù)期不過是45%，但最終一季度公司銷售額較前一年增長(zhǎng)了166%。

事實(shí)上，不僅僅上述公司，中海、保利、融創(chuàng)，幾乎所有參與了昨日土地拍賣的地產(chǎn)公司一季度的銷售額都是大幅增長(zhǎng)。根據(jù)中房信的一季度銷售排名，中海賣出了299萬平方米，保利賣出了284萬平方米，幾乎所有的公司的銷售額都較前一年大幅增長(zhǎng)。

在這樣的一背景下，地產(chǎn)商的存貨有些吃不消。以保利為例，根據(jù)其2012年年報(bào)，在建擬建項(xiàng)目184個(gè)，其中待開發(fā)僅4278萬平方米(按規(guī)劃建筑面積計(jì))。如果按照今年一季度的銷售量，那么現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備只夠維持三年。而根據(jù)公司披露的信息，目前土地儲(chǔ)備中只有約9%位于一線城市。同樣，截至去年末，中海外發(fā)展待建面積一共也只有3510萬平方米。

陳嘯天說，雖然保利、萬科、綠地等企業(yè)拿地比較多，但就算他們以目前這樣的速度去拿地，土地存量還是不夠的。減掉一些超級(jí)土地，這些主流開發(fā)企業(yè)土地可供開發(fā)時(shí)間也就是兩三年。

開發(fā)商的土地存貨較少在一線城市表現(xiàn)得更為明顯。薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在上海市場(chǎng)，目前開發(fā)商手頭的存貨都不多。而土地對(duì)開發(fā)商來說，意味著未來的發(fā)展速度，以及進(jìn)入一線地產(chǎn)公司的空間。陳嘯天說，今年中海能取得如此迅速的增長(zhǎng)，與2011年中海利用調(diào)控契機(jī)進(jìn)行布局和土地調(diào)整有非常大的關(guān)系。事實(shí)上，2008年保利地產(chǎn)也是靠在合適的時(shí)間，拿了一批低價(jià)地，而取得迅速增長(zhǎng)的。

地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，土地儲(chǔ)備的質(zhì)量和區(qū)位優(yōu)勢(shì)直接決定了未來的格局。金科、榮盛這些老牌公司所以跑不過陽光城，最簡(jiǎn)單的道理就是陽光城的區(qū)位選擇決定了未來的格局和層面。陽光城去年的土地儲(chǔ)備位置都是二線省會(huì)城市的核心地帶和價(jià)值區(qū)域。但是，金科、榮盛發(fā)展仍然是圍繞三四線的操作思路，當(dāng)陽光城賣一套房子，金科和榮盛發(fā)展需要賣兩套房子，最終的結(jié)果就是在資源的投入量上和公司的發(fā)展上要相對(duì)增速放緩一點(diǎn)。

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