2013年04月18日 07:03
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：張敏 陳瑩瑩

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地方版“國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，樓市“小陽(yáng)春”蹤跡難尋。然而，平靜之下卻暗流涌動(dòng)。中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的買賣雙方早已針對(duì)政策漏洞，祭出應(yīng)對(duì)之策。在二手房市場(chǎng)，假結(jié)婚與假離婚雙管齊下，力求降低交易成本。在新房市場(chǎng)，開發(fā)商千方百計(jì)在價(jià)格上做文章，既完成交易，又不犧牲利潤(rùn)。在與政策博弈的過(guò)程中，瞞天過(guò)海、暗度陳倉(cāng)、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計(jì)”的戲碼悄然上演。

經(jīng)歷多輪調(diào)控洗禮的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介，已總結(jié)出一套日臻圓熟的應(yīng)對(duì)之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力，同時(shí)也被認(rèn)為是對(duì)市場(chǎng)形態(tài)的修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步強(qiáng)化，類似的應(yīng)對(duì)手段恐怕還將上演。對(duì)此，調(diào)控政策不僅要嚴(yán)厲執(zhí)行，個(gè)別條款還需適時(shí)調(diào)整，使之適應(yīng)市場(chǎng)新變化。

購(gòu)房者在北京春季房展會(huì)上咨詢樓盤情況。本報(bào)記者 車亮 攝

暗渡陳倉(cāng)

補(bǔ)充協(xié)議 內(nèi)藏文章

暗渡陳倉(cāng)，比喻正面迷惑敵人，而在暗中活動(dòng)，令敵人難以防備。

“這上面的價(jià)格是建委報(bào)價(jià)，實(shí)際銷售價(jià)格以我說(shuō)的為準(zhǔn)?！痹诒本┪髂衔瀛h(huán)某知名項(xiàng)目的售樓處，面對(duì)標(biāo)識(shí)著價(jià)格的銷控表，銷售人員這樣向中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)。

在她面前的銷控表上，清晰地標(biāo)識(shí)著每棟房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、銷售總價(jià)、銷售單價(jià)等信息，不同樓層、不同戶型的房屋價(jià)格不盡相同，一些房源還被貼上了“認(rèn)購(gòu)”、“簽約”等標(biāo)簽。

但在談到實(shí)際銷售價(jià)格時(shí)，該銷售人員便拋出上述說(shuō)辭，并表示，若購(gòu)買該項(xiàng)目，除按照公示價(jià)格的一定比例支付首付款外，還需額外支付30萬(wàn)元左右作為裝修款。按照面積88平方米、報(bào)價(jià)180萬(wàn)元的房源計(jì)算，實(shí)際單價(jià)將達(dá)到23800元/平方米左右的水平，比申報(bào)價(jià)格高出3000元/平方米左右。

對(duì)于為何要額外支付這30萬(wàn)元，銷售人員示意銷控表最下方的一行文字：“以上所示價(jià)格，不包含補(bǔ)充協(xié)議?！变N售人員還表示，由于項(xiàng)目是精裝修交房，因此在購(gòu)房合同的“補(bǔ)充協(xié)議。中，這30萬(wàn)元將作為裝修費(fèi)用納入購(gòu)房成本。

然而，對(duì)于戶型在87-104平方米的普通住房來(lái)說(shuō)，30萬(wàn)元的裝修費(fèi)用顯得太過(guò)奢侈。不少購(gòu)房者對(duì)此表示質(zhì)疑。

幾經(jīng)追問(wèn)，銷售人員終于道出實(shí)情：為順利拿到預(yù)售許可證，項(xiàng)目以相對(duì)較低的報(bào)價(jià)通過(guò)住建委的審批。但在實(shí)際銷售中，公司認(rèn)為上述報(bào)價(jià)“低于市場(chǎng)水平”，且“有利潤(rùn)損失”。因此，便將額外的價(jià)格隱藏在“補(bǔ)充協(xié)議”中暗渡陳倉(cāng)。

雖然游走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。有從業(yè)人員表示，如果是在購(gòu)房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可查，就可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格分拆。對(duì)于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。

據(jù)悉，類似的營(yíng)銷手法在房地產(chǎn)銷售中屢見不鮮。其中，二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽(yáng)合同”便與其異曲同工。所不同的是，后者是以避稅為目的，前者應(yīng)對(duì)的則是“限價(jià)令”

業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市的限價(jià)政策由來(lái)已久，這種營(yíng)銷方式的使用也頗為廣泛，上述房地產(chǎn)項(xiàng)目不是第一個(gè)，也絕不是最后一個(gè)。建議政府部門加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，使調(diào)控政策不只流于形式。

金蟬脫殼

“樓王”趟路 高開低走

金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對(duì)方不能及時(shí)發(fā)覺。

對(duì)價(jià)格的管控是北京“國(guó)五條”細(xì)則中最醒目的一款。按照規(guī)定，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，北京市住建委可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

“后期價(jià)格不得高于前期”的條款雖非北京首創(chuàng)，但對(duì)于習(xí)慣了“低開高走”開盤節(jié)奏的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)這一強(qiáng)制性條款，仍會(huì)感到相當(dāng)不適應(yīng)。

“先開高價(jià)盤不就行了！”京城某代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目在申報(bào)預(yù)售許可證時(shí)，只要按照價(jià)格順序，由高到低進(jìn)行申報(bào)，就可避免“后期價(jià)格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃方案，其中就包含了上述對(duì)策，且有不少房企對(duì)此頗感興趣。

按照正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售節(jié)奏，首期開盤的項(xiàng)目往往單價(jià)最低，隨著配套的逐漸完善，后期項(xiàng)目銷售均價(jià)也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開發(fā)商所常用。

為規(guī)避政策，該代理機(jī)構(gòu)提出的策略是“反其道而行之”。即按照項(xiàng)目品質(zhì)的不同，率先為“樓王”項(xiàng)目申報(bào)預(yù)售證，其次再申報(bào)戶型較為一般的房屋，最后為條件相對(duì)較差的“尾房”申報(bào)預(yù)這樣一來(lái)，后期項(xiàng)目的開盤價(jià)格就不會(huì)高于前期。

該負(fù)責(zé)人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項(xiàng)目獲批預(yù)售資格，后期項(xiàng)目便可順利出貨。從而在嚴(yán)控價(jià)格的情況下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的“金蟬脫殼”

按照北京市的規(guī)定，只要后期項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格不會(huì)明顯高于前期，項(xiàng)目便可獲批預(yù)售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質(zhì)相對(duì)不佳的后期項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)，可向前期的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目看齊，從而保證利潤(rùn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前北京嚴(yán)控高端住宅價(jià)格，這種策略的風(fēng)險(xiǎn)在于，首期項(xiàng)目或因報(bào)價(jià)過(guò)高而無(wú)法通過(guò)審批?！笆灼凇畼峭酢?xiàng)目申報(bào)時(shí)的價(jià)格不宜過(guò)高，從而在一定程度上犧牲利潤(rùn)，并為后期項(xiàng)目的出貨預(yù)留空間?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

事實(shí)上，2010年以來(lái)，有不少項(xiàng)目采用了上述策略。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若政府部門加強(qiáng)對(duì)預(yù)售價(jià)格的管制，就可能造成項(xiàng)目推遲開盤的情況，并影響市場(chǎng)供應(yīng)。

走為上計(jì)

避開高壓 捂盤惜售

走為上計(jì)，多指遇到形勢(shì)不利的情況就選擇避開，從而保存實(shí)力。

與“迎難而上”的做法相比，面對(duì)嚴(yán)苛的房地產(chǎn)調(diào)控政策，更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇避開政策，即“能躲則躲、能不賣就不賣”

小王和女朋友最近在北京大興區(qū)和房山區(qū)看了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們計(jì)劃購(gòu)買一套新房作為婚房。但除少數(shù)項(xiàng)目外，很多計(jì)劃在本月開盤的項(xiàng)目都未能如期開盤。對(duì)于具體的開盤時(shí)間和價(jià)格，銷售人員均不能給出確切答復(fù)。

“不僅如此，這些項(xiàng)目特牛，看房的人不多，但我們?nèi)チ诉€是沒人接待。好不容易問(wèn)到一個(gè)銷售員，還給報(bào)了一個(gè)很高的價(jià)格，一副‘愛買不買’的樣子?！毙⊥跽f(shuō)，他們好像根本不著急賣房。

北京大興區(qū)的某項(xiàng)目，原計(jì)劃于今年3月開盤。為此，項(xiàng)目從去年底就開始蓄客。如今，供應(yīng)規(guī)模僅有600套左右的項(xiàng)目，已經(jīng)排到4000多號(hào)。購(gòu)房者多次收到“延期開盤”的通知，但具體的開盤日期仍遲遲不能確定。

問(wèn)題出現(xiàn)在預(yù)售環(huán)節(jié)?！耙蝗f(wàn)八是我們的成本價(jià)，不可能低于這個(gè)價(jià)格來(lái)賣?！痹擁?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，北京住建委給項(xiàng)目批的價(jià)格上限，恰恰定在了這個(gè)水平。

事實(shí)上，即便按照18000元/平方米的“保底價(jià)”來(lái)銷售，仍比前期項(xiàng)目均價(jià)高出4000元/平方米左右，顯然有悖于“后期項(xiàng)目報(bào)價(jià)不得明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格”的調(diào)控規(guī)定。但與周邊的二手房相比，這樣的價(jià)格水平并不算高。

該企業(yè)內(nèi)部人士透露，若在價(jià)格問(wèn)題上僵持不下，不排除將項(xiàng)目開盤時(shí)間推遲到下半年的可能。為此，公司還計(jì)劃向董事會(huì)擬定一份報(bào)告，說(shuō)明情況。

在北京市場(chǎng)，這種不急于賣房的開發(fā)商大量存在。在近期的北京市春季房展會(huì)上，不僅本地參展項(xiàng)目的比例創(chuàng)新低，且多數(shù)參展的本地項(xiàng)目沒有明確報(bào)價(jià)。

去年同期頻頻降價(jià)出貨的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為何如今不著急賣房？業(yè)內(nèi)人士表示，與去年的資金鏈告急的狀態(tài)不同，如今的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已不缺錢，“以價(jià)換量”的動(dòng)力不足。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士指出，“走為上”是房企應(yīng)對(duì)調(diào)控政策最常用、也最消極的手段，也是造成市場(chǎng)短期供應(yīng)大幅縮減的主因。“我們也沒有辦法?！蹦抽_發(fā)商表示，如今房企的土地、融資、人力等成本不斷攀高，為保證利潤(rùn)，只能抬高報(bào)價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若限價(jià)政策繼續(xù)存在，房屋供應(yīng)就必然受到影響，長(zhǎng)此以往，甚至?xí)绊懙秸w供應(yīng)形勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期。不少開發(fā)商和專家認(rèn)為，限價(jià)手段的行政色彩過(guò)于濃厚，會(huì)明顯挫傷供應(yīng)方的積極性，建議政府部門應(yīng)將定價(jià)權(quán)還給市場(chǎng)，通過(guò)增加供應(yīng)等手段來(lái)平抑房?jī)r(jià)。

趁火打劫

瞞天過(guò)海

假結(jié)婚“巧遇”假離婚

瞞天過(guò)海，比喻用謊言或偽裝來(lái)欺騙對(duì)方，背地里偷偷行動(dòng)。

李娜算是80后的“新北京人”，5年前，李娜就靠著父母的幫助在北京給自己買了一個(gè)一居室的小窩。然而現(xiàn)在，準(zhǔn)備再買一套兩居室的李娜卻被“國(guó)五條”細(xì)則難住了。原來(lái)，根據(jù)北京落實(shí)“國(guó)五條”的調(diào)控政策，北京戶籍且單身的購(gòu)房者如有一套房，則不能購(gòu)買二套房。

李娜在一家房地產(chǎn)中介門店咨詢時(shí)，中介人員得知李娜目前單身后，告訴她：“單身不能買二手房，除非結(jié)婚，或者把名下的一套房賣了。”而李娜稱自己對(duì)第一套頗有感情，舍不得賣。

就在她準(zhǔn)備離去時(shí)，這家門店的經(jīng)理悄悄把她拉到一旁說(shuō)：“實(shí)在不行，你可以找個(gè)人假結(jié)婚啊。這樣你就可以買第二套了，等房子買了再離婚！”經(jīng)過(guò)這位門店經(jīng)理的提醒，李娜想到了自己正在交往的男友鄭杰，而他們兩人感情不錯(cuò)，也的確考慮過(guò)幾年就結(jié)婚。

但李娜心里仍舊犯著嘀咕：為了買房結(jié)婚，合適么？雖然兩個(gè)人有感情，但是如果結(jié)婚后發(fā)現(xiàn)雙方不合適怎么辦？結(jié)婚這么重要的事情，真的可以瞞天過(guò)海么？

而另外一邊，中介人員給李娜推薦了幾套房源，其中有一套讓李娜頗為心動(dòng)的兩居室各方面條件都很好，唯一的缺點(diǎn)就是賣方夫妻名下有不止一套房產(chǎn)。似乎是看出了李娜的猶豫，頗會(huì)耍小聰明的門店經(jīng)理又道：“您先看看您到底想不想要這個(gè)房，想要的話，我再去做工作，看能不能讓戶主夫妻假離婚。這樣您就能省下幾十萬(wàn)的稅了。”李娜一時(shí)間驚得目瞪口呆！

在各地落實(shí)“國(guó)五條”調(diào)控政策的過(guò)程中，假離婚這種伎倆，儼然已經(jīng)成為鉆政策空子的一種手段。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，今年以來(lái)，一股離婚潮席卷天津、北京等地，為了通過(guò)離婚達(dá)到“合理”避稅等目的，一些地方的婚姻登記處人頭攢動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，假結(jié)婚遇上假離婚，屬于極致情況，并不普遍。但如果調(diào)控政策不能靈活應(yīng)對(duì)，類似的現(xiàn)象難以避免。當(dāng)然，為了經(jīng)濟(jì)利益而假結(jié)婚、假離婚，這種鉆政策空子的行為，既是對(duì)法律的不尊重、對(duì)婚姻的褻瀆，也存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。假結(jié)婚遇假離婚的購(gòu)房者，極有可能人財(cái)兩空。

袖珍平房 坐地起價(jià)

趁火打劫，意為利用失火的混亂時(shí)機(jī)行劫，比喻乘人之危、從中獲利。

限購(gòu)政策對(duì)樓市殺傷力較大，某些二手房源交易卻借機(jī)大幅漲價(jià)、頗有點(diǎn)趁火打劫的意味。

“您看這個(gè)平房，讓您住是不可能的，但它極具升值潛力！目前只要15萬(wàn)元/平方米，最適合您這樣的投資需求?！狈康禺a(chǎn)中介人員小黃滔滔不絕的介紹著。而準(zhǔn)備再購(gòu)置一套房產(chǎn)的鄭川，怎么也想不到自己只能落得買平房的境地。最為重要的是，看似破舊的平房，雖然面積只有5平方米，卻報(bào)出了75萬(wàn)元的天價(jià)，比起“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前的報(bào)價(jià)，整整高出了25萬(wàn)元。

小黃告訴鄭川，落實(shí)“國(guó)五條”細(xì)則以來(lái)，樓市成交均價(jià)并沒有大幅上漲，更沒有大幅下跌。但這種平房的價(jià)格卻在一路飆升。“我推薦的這套平房，有北京市重點(diǎn)的學(xué)區(qū)房名額，最重要的是，根據(jù)我們的內(nèi)部消息，這個(gè)片區(qū)就要拆遷了，而且面積不滿15平方米的都按15平方米來(lái)計(jì)算，一平方米的拆遷補(bǔ)貼都在10萬(wàn)元以上。怎么算都不虧?！睋?jù)他介紹，目前北京市的平房交易基本有兩種形式，一種是出售平房的使用權(quán)，一種是出售平房的私有產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)價(jià)格稍微便宜一些，但是也基本在6萬(wàn)元/平方米左右。

小黃告訴鄭川，目前北京市的平房都在二環(huán)里，而且越來(lái)越少，破舊的小平房已然屬于“稀缺房源”。“這段時(shí)間，我們基本上是出一套賣一套的，您得抓緊時(shí)間?！敝钡洁嵈x開，小黃還在反復(fù)勸說(shuō)著。

在中國(guó)證券報(bào)記者采訪過(guò)程中，還有一類“稀缺房源”也頻頻被中介提及，那就是部分無(wú)原值可查的商品房、房改房、福利房等二手房源。

有房地產(chǎn)中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，北京調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，這類無(wú)原值可查的房源不但沒有受到影響，反而還升值了。“比如人民大學(xué)附近的一些二手房，2013年春節(jié)前，60平方米的一居室均價(jià)不超過(guò)300萬(wàn)，細(xì)則落實(shí)后，一下子漲到了350萬(wàn)左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，北京細(xì)則中關(guān)于個(gè)稅20%的條款比較嚴(yán)厲。稅務(wù)部門從2005年開始建立相關(guān)信息系統(tǒng)，之前部分商品房、房改房、福利房等無(wú)原值可查，個(gè)稅還得按交易價(jià)格的1%征稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大部分央產(chǎn)房等無(wú)原值房源集中在北京三、四環(huán)內(nèi)的稀缺地段，某些還是稀缺的學(xué)區(qū)房源，這類房源存在價(jià)格上漲壓力。

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