房產(chǎn)20%個稅政策：廣深難落地幾乎成北京獨角戲

2013年04月20日 02:25
來源：華夏時報作者：劉力圖

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“國五條”中關于二手房嚴格征收20%個稅的政策，被視為“最具殺傷力”的一招。該政策曾引發(fā)多地購房者的恐慌情緒。

但迄今為止，在一線城市中，20%個稅政策卻幾乎成為北京的“獨角戲”

距離地方細則出臺已近20天，上海、廣州及深圳一直未出臺20%個稅具體執(zhí)行方案，并且態(tài)度曖昧。廣州一方面含糊地表示正在研究相關執(zhí)行細節(jié)，另一方面則表示無法確定20%個稅執(zhí)行的具體時間表，深圳則表示將執(zhí)行原有政策，目前沒有進一步舉措。

業(yè)內(nèi)人士認為，20%個稅政策可能會變成一劑“煙幕彈”，最后不了了之。

模糊化處理

在本輪調(diào)控中，全國首個地方版細則在廣東誕生，粵版“國五條”在本輪調(diào)控二手房交易征收20%個稅方面，提出嚴格執(zhí)行中央“國五條”的規(guī)定，并未公布操作細則。

隨后，作為廣東省重點房價監(jiān)測的城市，深圳出臺的細則對“20%個稅”政策進一步模糊化處理。

深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍4月1日公開表示，“國五條”細則強調(diào)嚴格執(zhí)行征收個稅，深圳將繼續(xù)執(zhí)行核實征收和核定征收兩種方案，不會有一刀切的想法。

深圳之所以如此表態(tài)“20%個稅”政策，按照官方的說法，因為從2011年開始，深圳一直嚴格執(zhí)行國家要求的征收房屋轉(zhuǎn)讓個稅，20%交易差額個稅并非新政。

2011年7月起，深圳出臺按計稅參考價格核定計征方案，簡稱核定征收，和原有的核實征收方式雙軌并存。采用核實征收方式的，所納個人所得稅為計稅價格減去房地產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金以及合理費用的20%，而核定征收則為計稅價格的1%(或1.5%、3%)。對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住房，繼續(xù)免征個人所得稅。

深圳官方認為，目前來看，兩種方案并行效果較好，既能夠抑制投資投機的行為，又不會打擊首次置業(yè)需求和改善性需求，因此還將繼續(xù)執(zhí)行下去。

與深圳較為直接的表態(tài)相比，廣州的態(tài)度比較曖昧。

廣州市地稅局局長揭曄日前公開表示，稅務部門準備對二手房轉(zhuǎn)讓所得征20%個稅的具體操作細則討論研究，但出臺時間未定。

面對外界關于“地稅系統(tǒng)與房管系統(tǒng)不同步，致使20%個稅政策難以執(zhí)行”的質(zhì)疑，揭曄解釋，廣州地稅與房管局有共享系統(tǒng)，若經(jīng)核定，能如實核實房屋原值的，一律按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個稅，若核實不了則按核定征收方式計征(即成交價格的1%)。此外，對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是唯一住房的免征個稅。

“相關執(zhí)行細則近期會公示，需進一步向上申報，還需要其他多個部門協(xié)商溝通。”根據(jù)廣州市地稅局相關負責人的表述，20%個稅政策執(zhí)行方案已經(jīng)完成了研究、討論和制定等過程，然而，申報后能否如期落地還需要視乎上一級的決定。

記者從廣州市政府相關部門了解到，不同部門的說法并不一致。一位政府人士告訴記者，最后該稅收政策能否落地，主要由稅務部門和市政府領導班子決定。

滿堂紅研究部高級主任肖文曉分析，廣州個稅政策仍按老辦法執(zhí)行的可能性很大。之所以作出這樣判斷，一是因為海南公開表明不出臺新政，反映出中央對地方的要求并不嚴厲，另一方面，4月份國家稅務總局也沒有進一步的政策出臺。

20%個稅成“煙幕彈”

在深圳市國土部門相關人士看來，中央只是堅持要地方執(zhí)行20%個稅政策，并沒有強硬要求摒棄雙軌征收方案并行的做法，只要深圳不否決原有政策，依然符合國家調(diào)控的要求。

深圳某上市房企人士認為，深圳以此作為不執(zhí)行“20%個稅”政策的理由，有些勉強。

據(jù)上述房企人士所了解的情況，深圳在執(zhí)行雙軌征稅方案過程中，部分房屋執(zhí)行征收“20%個稅”對樓市并無太大影響，深圳樓市早已度過了對這方面政策的緩沖和消化期，然而深圳一直淡化以往政策執(zhí)行的效果，避免需要進一步升級征稅政策，以免增加樓市的不穩(wěn)定性。

“地方政府已經(jīng)采取限價、控制銷售節(jié)奏等手段，對房價控制目標和市場交易節(jié)奏進行控制，這樣的結(jié)果是最直接的，既能控制好成交均價漲幅，也不會嚴厲打擊樓市?！睆V州一家房企的研究部人士表示。

該人士認為，20%個稅尚未落地，已引起交易市場的恐慌，如果進一步嚴格執(zhí)行，將會對樓市活力產(chǎn)生負面的影響，房地產(chǎn)市場將難以保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。此外，上一輪調(diào)控對廣州樓市，以及政府財政稅收方面產(chǎn)生巨大的壓力，在財政吃緊的情況下，地方政府幾乎沒有任何動力打壓樓市。

2012年上半年，樓市曾陷入低谷期，在房地產(chǎn)業(yè)稅收方面，廣州房地產(chǎn)業(yè)稅收連續(xù)6月負增長，上半年降幅達14.38%，其中，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、契稅分別同比下降9.79%、2025%和22.26%。深圳的情況也類似。

上述深圳市國土部門人士解釋，如果20%個稅政策執(zhí)行，增加的稅收收入對地方財政的貢獻是有限的，并不足以彌補房地產(chǎn)不景氣造成的財稅收入缺口。

“國五條及各地方細則很可能將逐步煙消云散，沒表態(tài)的不再表態(tài)，表過態(tài)的寬松執(zhí)行?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示。