2013年04月22日 07:18
來源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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近日媒體報(bào)道，北京已有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個人所得稅(以下簡稱個稅)的案例出現(xiàn)，28萬元個稅由買房者承擔(dān)。其中在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)代理的、最先繳稅的是豐臺區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，交易房款為280萬元，房主購買時價(jià)格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個稅數(shù)額為140萬元的20%，也就是28萬元。

按照政策規(guī)定，本應(yīng)由賣房者承擔(dān)的個稅，經(jīng)過買賣雙方協(xié)商，最后由買房者承擔(dān)。其實(shí)，這種狀況在政策未實(shí)施前就已經(jīng)被專家、媒體所預(yù)判，在一個需大于求的市場中，任何加諸于賣房者身上的稅賦都將被轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，而轉(zhuǎn)嫁的程度只取決于供需比，比如前面所說的案例，因?yàn)榇颂追吭丛谠搮^(qū)域?qū)儆趽屖址吭矗I賣者比例約為5:1，所以經(jīng)過協(xié)商，20%個稅由買房者承擔(dān)。

從此案例中可以看出，如果房地產(chǎn)市場的供需狀況不發(fā)生轉(zhuǎn)變，在需大于求的市場中，二手房交易中20%個稅將成為房價(jià)進(jìn)一步上升的推手。在二手房交易中，20%個稅是買房者所承擔(dān)的交易費(fèi)用，那么這部分費(fèi)用就將被計(jì)入所購買的房產(chǎn)價(jià)值之中，在這個房屋再次買賣時，這20%個稅必將計(jì)入房產(chǎn)賣價(jià)之中，也就是說，房屋在下次交易時價(jià)格已經(jīng)上漲了20%個稅的價(jià)格，20%個稅從這個角度來說就是在變相地推高二手房價(jià)格。

對于新盤來說，由于二手房交易須繳納獲利部分20%個人所得稅，一些購房者怕承擔(dān)這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)而購買新房，新房的購置稅費(fèi)低廉的優(yōu)勢，將使得對二手房的需求短期內(nèi)被分流到新房市場上去，讓本已需大于求的新盤更加供需失衡，讓本已蠢蠢欲動的新房價(jià)格再次爬升。盡管這種價(jià)格的上漲有可能是短期的，但其對于市場的影響是深遠(yuǎn)的，價(jià)格高點(diǎn)會像標(biāo)桿一樣豎立在賣房者和買房者心中，當(dāng)這種短期上漲成為中期趨勢時，將會帶動周邊二手房價(jià)格的上漲，這就會形成一種新房帶動二手房上漲——二手房推動新房上漲的惡性循環(huán)。

此次北京出現(xiàn)20%個稅被轉(zhuǎn)嫁的案例是給房地產(chǎn)調(diào)控敲了一個警鐘，任何市場上的宏觀調(diào)控都不可脫離市場規(guī)律——供需關(guān)系，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控中，目前的調(diào)控政策大部分是在抑制需求，而增加供給——保障房建設(shè)則顯得杯水車薪。在房地產(chǎn)調(diào)控伊始，各大開發(fā)商資金鏈承壓而采取以價(jià)換量的銷售手段，同時各大城市采取限購政策，這就形成短暫的試產(chǎn)供需平衡，也是房價(jià)較為平穩(wěn)的時期。隨著時間的推移，開發(fā)商資金狀況轉(zhuǎn)好，而越來越多的購房者符合購房要求，房地產(chǎn)市場供需再次失衡，需大于求的狀況再次出現(xiàn)，房價(jià)也重拾升勢。所以，房地產(chǎn)市場的調(diào)控離不開供需雙方的調(diào)整，但其關(guān)鍵在于供給。

成家立業(yè)一直都是年輕人的夢想，剛需是毋庸置疑的，哪怕下一代將來每人都擁有一套或者兩套的房屋，但就目前來說，買房依然是年輕人最為看重的。所以，房地產(chǎn)調(diào)控必須注重供給。在北上廣等一線城市，新房供應(yīng)不足的情況下，二手房供應(yīng)量就尤為重要，相關(guān)部門應(yīng)該通過稅收等政策讓那些閑置的二手房房主把房子“吐出來”，也應(yīng)允許他們獲得收益。

房地產(chǎn)調(diào)控必須要符合市場規(guī)律，否則不僅不能起到應(yīng)有效果，反而會對市場發(fā)展造成障礙。

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