2013年04月22日 08:17
來源：證券時(shí)報(bào)

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王瑞霞/攝 瞿超/制圖

央視日前披露的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京單套房平均租金價(jià)格已經(jīng)攀升至3660元，較2008年上漲82%，5年時(shí)間漲幅近乎一倍。

房租為何會瘋漲？我愛我家副總裁胡景暉表示，新增住宅供應(yīng)不足、外來人口大量涌入以及CPI不斷上升是推高房租的三大核心因素，解決問題還要從這三個(gè)方面入手。

證券時(shí)報(bào)記者 王瑞霞 張夢桃

年年歲歲房子相似，歲歲年年租金見漲。央視日前披露的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年北京單套房每月的平均租金價(jià)格是2010元，但之后逐年上漲，至今年一季度租金價(jià)格已經(jīng)攀升至3660元，較2008年上漲82%，5年時(shí)間漲幅近乎一倍。

令人稱奇的是，5年來，北京房租平均漲幅竟然跑贏了房價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市商品住宅期房成交均價(jià)為1.28萬元/平方米，而今年一季度商品住宅成交均價(jià)約為2.2萬元/平方米，上漲幅度為71.87%，房價(jià)漲幅小于房租漲幅。

北京的房租到底有多貴呢？北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全市平均租金為每月每建筑平方米53.5元，市場整體租金同比上漲8.9%。其中，西城區(qū)金融街區(qū)域租金最貴，每月每平方米85元；順義城區(qū)在抽樣區(qū)域中最便宜，每月每平方米為26元。

瘋狂上漲的房租已然成為物價(jià)上漲的重要推手。北京今年3月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)上漲3.6%，與全國2.1%的漲幅相比高出不少，其主要原因在于房租猛漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份北京房租同比漲幅達(dá)8.4%，環(huán)比漲幅達(dá)13%，一季度房租同比漲幅達(dá)9%。

在房租猛漲的同時(shí)，北京租房市場卻呈現(xiàn)出種種怪象：租房人話語權(quán)仍然不強(qiáng)，議價(jià)能力并未提高；房東漲價(jià)理直氣壯，質(zhì)問現(xiàn)在還有啥不漲；房屋租售比不降反升，很多房東卻寧租不售，視房子為“聚寶盆”……

房租為何會瘋漲？我愛我家副總裁胡景暉向證券時(shí)報(bào)記者表示，新增住宅供應(yīng)不足、外來人口大量涌入以及CPI不斷上升是推高房租的三大核心因素，解決問題還要從這三個(gè)方面入手。

租客的無奈：漲價(jià)沒商量

“房子剛租了一年，房東就提出要漲一千塊?！绷峙肯蜃C券時(shí)報(bào)記者談起去年底房東提價(jià)的經(jīng)歷時(shí)，語氣有些不平靜。

“為什么漲？房東很干脆地說市場均價(jià)漲了，我也得漲，就這么簡單?！绷峙空f，在她的據(jù)理力爭下，最后漲了500元。500元對于收入屬于中產(chǎn)的林女士來說不算什么，但她的原始租金起點(diǎn)已是每月一萬，在這么高的基數(shù)上房東急不可待地加價(jià)，這多少有些出乎她的意料。

林女士租的是西城區(qū)官苑8號的一套100多平方米的三居，屬學(xué)區(qū)周邊房，是西城區(qū)官北京房價(jià)和房租上漲較快的代表性區(qū)域，租房需求大，林女士也是為了女兒到附近的一所名校上小學(xué)才搬到此處。

林女士的女兒剛上小學(xué)二年級，由于西城區(qū)好學(xué)校集中，女兒可能還要在西城求學(xué)十多年，不過林女士并沒有打算買房。

“現(xiàn)在房價(jià)太高了，一下拿一大筆錢出來，畢竟不是一件容易的事，另外，我也覺得不值，還不如租。”林女士若要買學(xué)區(qū)周邊的房子，每平方米少的5萬，多的則要8萬到9萬。目前她把朝陽區(qū)的自有住房出租，每月6500元，也可以彌補(bǔ)她一部分租房的開銷。

那么2008年以來，像這樣的學(xué)區(qū)周邊房租金價(jià)格漲幅到底有多大？從常女士對證券時(shí)報(bào)記者講述的租房經(jīng)歷中可見一斑。

兩年前為了兒子到北京四中就近上學(xué)，常女士租了西什庫大街19號院一套50多平方米的兩居，房子建于上世紀(jì)80年代，破舊且無物業(yè)管理，房子里木地板已有好幾處露出黑印，廁所瓷磚也掉了幾塊，但房東在租金上絲毫不讓步，每月5000元，你不租，想租的人多的是。據(jù)常女士了解，之前的租戶是2008年夏天入住的，房租當(dāng)時(shí)是3000元。

“聽中介說，最近小區(qū)類似的房子都租到6000元了，哪天房東要給我漲價(jià)也說不定呢?！背Ｅ繐?dān)憂地說。

在不斷上漲的房租面前，租客一方雖然苦惱，但最終往往不得不為此買單?！皬娜ツ甑组_始已經(jīng)漲了500塊，要不是方便上班，估計(jì)也就搬走了。”租住在北京東三環(huán)勁松小區(qū)的張先生告訴證券時(shí)報(bào)記者，目前跟妻子租住的是精裝修的一室一廳，2011年跟房東簽約時(shí)月租金為2900元，今年3月份租約到期后，房東告知要漲600元。因氣不過房東漲價(jià)，小兩口為此另找房源，誰料通過中介了解到，像他們這種戶型和裝修條件接近的月租金已經(jīng)在3500元以上。

“本想著略微加點(diǎn)錢，租個(gè)兩室一廳的，家里來人也寬敞些，看來更是沒戲了。”張先生說，兩室一廳的房子去年還3500元不到?，F(xiàn)在裝修好點(diǎn)的要往4000元以上走。對于他們一萬元左右的家庭總收入來說，除去生活各項(xiàng)開支，壓力還是很大。無奈之下，張先生只好咬咬牙每月多掏600元跟原房東續(xù)租，兩室一廳的打算也就此擱置。

房東的理由：現(xiàn)在啥不漲

“你問我為什么漲房租??？現(xiàn)在有什么不漲價(jià)的？頭一天我去小攤買肉餅還是10塊錢一張，第二天人家就說12了，20%，說漲就漲。我這個(gè)房租從5000漲到5500，也才10%嘛?！泵鎸ψC券時(shí)報(bào)記者的詢問，家住西城區(qū)的夏先生理直氣壯地說。

房租上漲只是物價(jià)上漲的一個(gè)縮影。在物價(jià)不斷攀升的背景下，依靠提高房租增加收入，對抗通脹，成了很多房主的現(xiàn)實(shí)選擇。

我愛我家副總裁胡景暉告訴證券時(shí)報(bào)記者，現(xiàn)在有很多曾經(jīng)的拆遷戶擁有多套住宅，這些住宅出租后的租金收入是他們收入的主要組成部分。面對物價(jià)上漲，他們只能選擇漲租。

“漲與不漲，也不是我說了算，中介老打電話問我，您的房子租嗎？現(xiàn)在可以租多少多少了。我一聽房租漲了，我當(dāng)然也要漲了，要不我傻??！”房主向女士在電話中快人快語地回答了記者的提問。

房租上漲可以成行，是因?yàn)榫薮蟮淖夥啃枨笞髦巍Ｖ性禺a(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)表明，今年3月份北京住宅租賃市場供需比達(dá)到了1:7.6。

近年來北京房租漲幅巨大，然而由于很多區(qū)域的房價(jià)上漲更為迅猛，導(dǎo)致衡量房屋投資價(jià)值的“租售比”指標(biāo)不降反升，這意味著靠出租房屋回收住房投資的時(shí)間會更長。即便如此，很多房主仍然堅(jiān)定地選擇租而不售。

“租售比”是指每平方米月租金與每平方米房價(jià)之間的比值。目前國際公認(rèn)的合理租售比應(yīng)該在1：200~300之間，但從2006年開始，北京的租售比就突破了1：300，近一兩年更是達(dá)到了1：500甚至600，這意味著房主出租40年甚至50年才能收回投資。

在胡景暉看來，若不考慮房價(jià)上漲因素，目前的房屋年投資回報(bào)率還不如銀行活期存款。

按理說，租售比達(dá)到如此高位，房主應(yīng)該有動(dòng)力拋售房屋回籠資金，從其他渠道獲取更高的收益，然而由于房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈及缺乏好的投資渠道，很多房主選擇囤房出租。

坐在朝陽區(qū)東四環(huán)外潤楓水尚小區(qū)的大三居里，年近50的郝女士看上去神采奕奕?！澳銌栁疫@房子賣不賣？肯定不賣，只租！”證券時(shí)報(bào)記者至今仍清楚地記得三年前的看房經(jīng)歷。

“我手上有6套房，都是只租不賣，我的經(jīng)驗(yàn)是，房子是最靠譜的投資。這兩年我買的房哪個(gè)沒翻倍?。俊焙屡磕樕喜粺o得意。記者問她如果房產(chǎn)稅推出房價(jià)可能下跌，要不要先賣掉幾套。她不以為然地說，房產(chǎn)稅對她沒什么影響，她的房子都是2007年以前買的，最貴的像潤楓水尚這套房，買時(shí)才每平方米8000元，再跌也跌不到這個(gè)價(jià)位了。

如今，潤楓水尚的二手房報(bào)價(jià)已接近每平方米4萬元，郝女士的捂房決心想必是更堅(jiān)定了吧。

在北京，除了這樣以投資作為目的而購房的業(yè)主，也有很多人是憑借繼承以及單位分房而持有多套住房，并且只租不售。劉女士夫婦便是這樣的一個(gè)例子。

劉女士和丈夫參加工作后分別從各自的單位分到一套一室一廳的房子，但出于改善住宅水平的目的，他們又?jǐn)€錢買了一套三居。在雙方父母去世后，兩人又分別繼承了一套房。這樣算下來，劉女士夫婦共擁有五套房。然而有著穩(wěn)定工作收入的劉女士夫婦，從沒有考慮過賣房，而是將自住之外的四套房全部租了出去。

“我們并不需要賣房的那筆錢，更何況現(xiàn)在房價(jià)一直在漲，以后有需要了再賣更合適?！眲⑴繉τ浾哒f。

對于這部分人群，即使房價(jià)在未來有下跌的可能，他們手上的大部分房子可以算作零成本，根本不會形成虧損。

三大因素推高房租

為什么北京的房租上漲如此瘋狂？胡景暉在回答證券時(shí)報(bào)記者的提問時(shí)說，市場上新增住宅供應(yīng)不足、外來人口大量涌入以及CPI不斷上升是推高房租的三大核心因素。

據(jù)胡景暉介紹，目前，北京平均每年新增外來人口至少60萬，然而每年北京新增商品住宅為8萬套，新增政府保障性住房不足10萬套，累積起來也就是每年18萬套的新增住宅，這不僅不能滿足外來新增人口的需求，連原本居住在北京的人也無法保證新房供應(yīng)。

此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，大部分外來人口不能在北京買房，也就無法從租房市場中轉(zhuǎn)換出去。再加上由于北京近幾年實(shí)施整體規(guī)劃，拆遷較多，導(dǎo)致越來越多的人涌入租房市場。

再有，在住房供應(yīng)偏緊之時(shí)，遇上近年來物價(jià)不斷上漲，房東只能隨市加租，作為應(yīng)對手段。

一路瘋漲的房租，好似開弓之箭，讓無數(shù)租客心中忐忑不已?！叭舨荒芙鉀Q根本問題，恐怕租金還會繼續(xù)漲下去。”胡景暉說。

胡景暉認(rèn)為，解決房租瘋漲問題的關(guān)鍵還在于能否加大新增住宅供應(yīng)、有效合理地布局人口以及控制CPI上漲幅度。

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