2013年04月27日 00:12
來源：華夏時報 作者：劉勇

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網(wǎng)簽價比市場價每平米低近8000元

在實施20%個稅政策達(dá)5年的廣東東莞，通過陰陽合同規(guī)避20%個稅的現(xiàn)象屢見不鮮。在北京，陰陽合同也成為避稅手段之一。

但是，由于近幾年北京房價漲幅巨大，即使采用陰陽合同，很多二手房所要繳納的20%個稅仍然很可觀，動輒需要幾十萬元。從最近的成交案例看，這筆費(fèi)用幾乎全由買方承擔(dān)，導(dǎo)致有稅的房子乏人問津，成交量大降。

“稅費(fèi)由賣方承擔(dān)才是正常的情況，當(dāng)供需平衡之后，買方才不會像現(xiàn)在這樣被動?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示。

陰陽合同避20多萬個稅？

日前，央視報道北京出現(xiàn)首批繳納20%個稅的案例。報道稱，北京豐臺區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，成交價280萬元，業(yè)主購買時的價格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個稅數(shù)額為140萬元的20%，也就是28萬元。

按照這個價格計算，成交的這套二手房單價僅為22040元/平方米。然而，據(jù)本報記者調(diào)查，目前該小區(qū)及周邊樓盤二手房的均價在30000元/平方米左右。這套繳納了20%個稅的二手房價格與市場價相差甚遠(yuǎn)。

對于22040元/平方米的成交價，該小區(qū)附近中介工作人員均向記者表示：“目前這個區(qū)域不可能有價格這么低的房子，這個價格應(yīng)該不是實際成交價格，而是網(wǎng)簽價格。

“網(wǎng)簽價格”是根據(jù)住建委制定的過戶指導(dǎo)價進(jìn)行網(wǎng)簽。據(jù)上述中介工作人員介紹，大成南里及附近區(qū)域的過戶指導(dǎo)價約在18000元/平方米。按照過戶指導(dǎo)價進(jìn)行網(wǎng)簽，即簽訂“陰陽合同”，可以減少20%個稅所產(chǎn)生的稅費(fèi)。

按照目前大成南里二手房均價約30000元/平方米計算，該套127平方米的二手房總價為381萬元，應(yīng)當(dāng)繳納差額241萬元的20%個稅，為48.2萬元。目前所繳納的稅費(fèi)比應(yīng)繳數(shù)額少20余萬元。

自2011年底北京市二手房過戶指導(dǎo)價調(diào)整之后，過戶指導(dǎo)價根據(jù)情況每季度調(diào)整一次，指導(dǎo)價并不公開，現(xiàn)在中介所介紹的指導(dǎo)價是其根據(jù)簽約價格推斷出來的。二手房網(wǎng)簽的價格不得低于該區(qū)域的過戶指導(dǎo)價。過戶指導(dǎo)價均低于實際成交價，如花園橋附近二手房均價為50000元/平方米，而過戶指導(dǎo)價據(jù)區(qū)域內(nèi)中介介紹約為28000元/平方米。即使按過戶指導(dǎo)價來計算，該區(qū)域一些60平方米小戶型的老房子稅費(fèi)也超過20萬元。

不少中介對本報記者表示，過戶指導(dǎo)價在不斷地向上調(diào)整，加之當(dāng)時買入的價格比較低，稅費(fèi)仍然動輒數(shù)十萬元。即使通過陰陽合同可以減少繳納的數(shù)額，也難以成交。

“買方繳稅是北京二手房市場的潛規(guī)則，業(yè)主一般不出這筆錢，全部由買方承擔(dān)。我們現(xiàn)在一般不會向客戶推薦有稅的房子。部分有20%個稅的房屋業(yè)主表示愿意適當(dāng)降價，但是降價的幅度不到需繳納個稅的一半，因此有稅的房子基本上無人問津?！北本┴S臺區(qū)長安新城中介門店的工作人員告訴記者。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示：“從鏈家中介門店反映出來的情況看，目前成交的需繳納20%個稅的房子極少。

新增房源大跌五成

目前，中介主推的房源均為“滿五年且唯一”，不涉及20%個稅。

“現(xiàn)在我們推薦的基本是無稅房源，房子有稅的業(yè)主現(xiàn)在掛牌的也比較少，拿出來賣的一般都是急用錢的?！蓖ㄖ?a href="http://www.dali56.com/app/hq/stock/sz000620/" target="_blank" title="新華聯(lián) 000620">新華聯(lián)一中介門店工作人員說。

由于有20%個稅的房源難以被買方接受，導(dǎo)致二手房新增房源迅速下降。這種現(xiàn)象在市中心區(qū)域表現(xiàn)得尤為明顯。

鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月1日-21日，北京二手房新增房源環(huán)比3月同期大降51%，新增客源量下降24.5%。

在新增客源量與新增房源量雙雙下降的情況下，北京二手房市場步入低谷。

北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自網(wǎng)簽恢復(fù)后，4月8日-23日，北京二手房合計網(wǎng)簽僅3384套，而且這其中包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量。3384套的成交量低于3月15日1天的簽約量。

在日前舉辦的易居中國 “口袋樂居”等三款房產(chǎn)家居類移動客戶端APP產(chǎn)品發(fā)布會上，易居中國董事局主席兼總裁周忻表示，二手房成交量的回落屬正?，F(xiàn)象，市場應(yīng)當(dāng)穩(wěn)字當(dāng)頭。

張旭則表示，3月份需求的嚴(yán)重透支使得4月份成交量大幅下跌在預(yù)料之中，4月份的成交預(yù)計在5000套以下。目前業(yè)主觀望心態(tài)明顯，需求減少。

“成交回歸到正常水平的條件是價格出現(xiàn)松動，目前仍處于量跌價未跌的階段?！睆埿裾f。

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