2013年06月02日 12:49
來(lái)源：新華網(wǎng) 作者：羅宇凡、華曄迪

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新華網(wǎng)北京6月2日電(記者 羅宇凡、華曄迪)5月底，一線城市的土地市場(chǎng)為樓市平添了幾分熱度。隨著北京、上海、廣州等地多個(gè)地塊高溢價(jià)成交，“地王”再次成為人們熱炒的話題。面對(duì)高壓的調(diào)控態(tài)勢(shì)，是什么堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的決心，高企的地價(jià)會(huì)不會(huì)成為房?jī)r(jià)再漲的前奏？

一線城市頻頻上演搶地大戰(zhàn)

5月22日，北京大興區(qū)三宗經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)掛牌出讓，成交金額達(dá)到35.22億元，創(chuàng)下“國(guó)五條”出臺(tái)以后北京單日土地成交價(jià)格的新高。

一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價(jià)格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價(jià)分別達(dá)到了每平方米2.4萬(wàn)元和3.5萬(wàn)元。

5月29日，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來(lái)的總價(jià)“地王”記錄。20天前，浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)兩幅地塊的樓面單價(jià)相繼刷新上海年內(nèi)單價(jià)“地王”記甚至以每平方米40079元的價(jià)格創(chuàng)下上海三年以來(lái)的樓面地價(jià)新高。

5月30日，北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià)，競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，該區(qū)域地價(jià)不過(guò)每平方米五六千元，在售商品房價(jià)格也不過(guò)每平方米13000元左右；而到了5月底，最高出讓地價(jià)已達(dá)到了每平方米1.9萬(wàn)元，上漲3倍以上。

“地王”背后誰(shuí)是推手？

事實(shí)上，土地市場(chǎng)的火熱并非僅止于一線城市，也并非從5月才露端倪。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)：2013年前5個(gè)月(截至30日)，全國(guó)13個(gè)一、二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)春、南京、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙等，合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。其中，北京為617.9億元，上海為515.億元，而在2012年同期，該數(shù)字均在120億-130億元。

在年初中央再次出手嚴(yán)控樓市的背景下，土地市場(chǎng)為何“逆勢(shì)上揚(yáng)”？

“面包賣(mài)得快，自然需要買(mǎi)面粉補(bǔ)庫(kù)存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受新華社記者采訪時(shí)這樣比喻，隨著去年年中以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量不斷走高，房地產(chǎn)去庫(kù)存程度加大，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了購(gòu)買(mǎi)土地布局新市場(chǎng)的周期。

各大房企資金面緩解也為你追我趕、競(jìng)相買(mǎi)地提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，中原地產(chǎn)研究中心跟蹤的國(guó)內(nèi)10大標(biāo)桿房企今年以來(lái)的融資額已達(dá)380億元，而2012年全年融資總額為413億元。

比資金更為重要的助漲因素還是房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

“各地‘國(guó)五條’細(xì)則落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前執(zhí)行的政策與國(guó)五條出臺(tái)前差別不大。導(dǎo)致整體市場(chǎng)依然在延續(xù)之前的熱度。這也增強(qiáng)了房企看好后市的預(yù)期?！睆埓髠フf(shuō)。

此外，地方政府的“土地財(cái)政”沖動(dòng)依舊在發(fā)揮著作用?！坝绕涫窃诤暧^經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)回落的背景下，地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)更大，而且會(huì)放出很多優(yōu)質(zhì)地塊以激活市場(chǎng)。”楊紅旭說(shuō)。

地市暖會(huì)否再引樓市熱？

“面粉漲了，面包能不漲價(jià)嗎？”

人們對(duì)于土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的疑慮，依舊源自對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的前奏。

“整體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位，而開(kāi)發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大?！痹趶埓髠タ磥?lái)，目前土地市場(chǎng)傳遞出的信息顯示，“市場(chǎng)存在著失控的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，并非所有人都擔(dān)心目前的地市會(huì)帶熱未來(lái)的樓市。

“‘地王’項(xiàng)目入市時(shí)，如果市場(chǎng)整體低迷，企業(yè)不賺錢(qián)甚至虧錢(qián)也要降價(jià)促銷(xiāo)的情況比比皆是?！睏罴t旭表示。

在他看來(lái)，目前土地市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大程度上仍然是對(duì)普通購(gòu)房者心理預(yù)期的影響。擔(dān)心地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)就會(huì)跟著漲，從而出現(xiàn)恐慌的入市心理。而實(shí)際上，決定房?jī)r(jià)和樓市走向的最根本因素仍舊是供需和政策基本面?！爱吘?，看好后市，和后市實(shí)際如何變化是兩回事。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢(shì)未減的大背景下，市場(chǎng)的整體走向仍是趨于穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅已經(jīng)開(kāi)始回落，下半年這一數(shù)據(jù)很可能會(huì)繼續(xù)保持回落的態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，如果仔細(xì)分析近期高溢價(jià)成交的地塊不難發(fā)現(xiàn)，并非所有高價(jià)地塊都是住宅項(xiàng)目，其中不乏商業(yè)地產(chǎn)，而一些優(yōu)質(zhì)地塊本身的特殊性也決定了其較高的市場(chǎng)價(jià)值。

“地價(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期影響較大，短期影響較小，所以也沒(méi)必要放大‘地王’對(duì)房?jī)r(jià)的影響。”楊紅旭表示。

在他看來(lái)，目前更應(yīng)該提醒的是房企要理性拿地，“現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了最佳的抄底時(shí)期，土地市場(chǎng)正步入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警期。”

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