2013年08月15日 03:26
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：張曉玲 王留陽

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今年以來，一線城市土地，尤其是宅地，因其相對穩(wěn)定的回報(bào)率以及迅速跳漲的土地紅利，使得大批房企爭搶，以泰禾集團(tuán)為首的福建系房企成為其中重要的推手。

從北京樓市發(fā)展歷程看，包括通州、房山、朝陽多個(gè)區(qū)域，每一輪的房價(jià)上漲，背后都有土地價(jià)格上漲的影子。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)是很自然的；要調(diào)控房價(jià)就先要管控地價(jià)，破除“土地財(cái)政”。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年全國共出讓國有建設(shè)用地中，基建占比最大，為47%，工礦倉儲(chǔ)用地近30%，住宅用地為16%，商服用地為7%，后二者統(tǒng)稱為房地產(chǎn)用地，合計(jì)僅為23%。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)估計(jì)，如果算上軍事用地和旅游用地，每年純商品房用地只占到總供應(yīng)面積的1.5%。而土地價(jià)格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價(jià)增長幅度，因?yàn)?/3土地都用低價(jià)方式轉(zhuǎn)讓給能提供GDP的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施，而大部分土地出讓金則通過商業(yè)用地、住宅用地獲取。

大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長期以來，真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。這在一線城市表現(xiàn)得尤為明顯。以北京為例，今年北京擬供應(yīng)5650公頃國有土地，其中僅1650公頃為住宅用地，保障房占800公頃，商品房占850公頃，僅占25%。

“我國國有建設(shè)用地出讓的總量并不少，但結(jié)構(gòu)有問題。不多的宅地中，集資房、公務(wù)員小區(qū)等灰色違規(guī)項(xiàng)目占相當(dāng)比重，導(dǎo)致市場化宅地，在一二線城市偏少，推高房價(jià)！”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出。

國泰君安地產(chǎn)分析師李品科的研究顯示，地方政府財(cái)政對于賣地收入的依賴度非常高：今年主流城市賣地占地方財(cái)政收入的44%，其中一線城市賣地收入占地方政府財(cái)政收入的39%、二線城市占50%；同時(shí)，來自國土部的調(diào)查也表明，“賣地收入”已成為地方政府還債主要手段。

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵分析認(rèn)為，“隨著土地越來越稀缺，特別是好地段的地，稀缺價(jià)值更高。另一方面，土地整理成本越來越高，成本的上升推高了土地價(jià)格?！?/p>

“如果土地價(jià)格越來越高，開發(fā)商從成本考慮，一定會(huì)增添房源定高價(jià)的驅(qū)動(dòng)力?！编u曉云說，地價(jià)推漲房價(jià)的效應(yīng)是存在的。根本原因是土地供應(yīng)制度的壟斷。

萬科副總裁肖莉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，土地全部由政府來開發(fā)，政府開發(fā)依賴土地出讓金，土地出讓金又依賴開發(fā)商的投資，開發(fā)商投資又依賴市場的銷售，這是一個(gè)封閉的循環(huán)。當(dāng)市場低迷，開發(fā)商沒有錢了就不投資了，政府的出讓金又降低了，土地開發(fā)和供應(yīng)就跟不上了。

肖莉認(rèn)為，目前有些舊城改造項(xiàng)目，某些機(jī)構(gòu)手中的城市非經(jīng)營性用地，以及農(nóng)村的宅基地等，可以吸引民間資本來投資。通過這些市場化的方式進(jìn)行土地供應(yīng)，打破僅由政府供地的封閉循環(huán)。

“事實(shí)上，只要放開土地的供給，北京土地供給市場的供求關(guān)系馬上就會(huì)改變，北京的地價(jià)也會(huì)改變?！毕愀鄞髮W(xué)教授許成鋼說。

此外，在具體的土地出讓設(shè)計(jì)上，也存在很多不合理現(xiàn)象。北京等城市規(guī)定，地價(jià)達(dá)到上限后競報(bào)配建公租房面積，“房企在競報(bào)公租房過程中，商品房地價(jià)實(shí)際仍然在上升。同時(shí)，公租房這樣的保障房，本身應(yīng)是政府承擔(dān)的，卻推給了開發(fā)商，開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會(huì)再加到商品房上。”陶紅兵說。

“土地市場回歸正常之日，便是房價(jià)下降之時(shí)?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，建立健康的土地長效供應(yīng)機(jī)制，首先要統(tǒng)一市場和供給制度。

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