一線城市“面粉榜”：地價紛紛超房價

一線城市2013年的土地市場都迎來意料之外卻又前所未有的火熱。

以5月的廣州為起點(diǎn)，到年中北京和深圳的持續(xù)升溫，到上海年末迎來“自貿(mào)區(qū)行情”，臨港新城的土地出讓上演了“面粉”貴過“面包”的真實(shí)一幕，成交的樓面地價遠(yuǎn)超周邊在售新房單價，2013年的土地市場，從財(cái)政收入的角度來說，算是完美收官；從房價控制的角度來看，卻是難掩地價拉動房價上漲的尷尬。

房地產(chǎn)市場，尤其是一線城市的樓市，不得不在糾結(jié)中走入2014年：一邊是由地價上漲帶來的房價蠢蠢欲動已按捺不住，另一邊是限購、限貸、限價“三座大山”仍壓在各大城市的“心頭”，揮之不去。

這種糾結(jié)，還將持續(xù)。

“火爆”北京：地價趕超房價

蔡胤

2014年1月1日，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站上，“土地出讓公告”一欄里，通州、大興等位置的宗地信息仍在不斷滾動，一張《2013年成交一覽表》，詳細(xì)記錄著過去一年214宗土地的交易編號、土地面積、成交價格以及受讓單位。這張表格，較2012年長了許多。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2013年全年累計(jì)土地出讓金合計(jì)達(dá)1821.81億元，較2012年的647.918億元上漲幅度達(dá)到了181%。

土地出讓金創(chuàng)紀(jì)錄

隨著通州永順鎮(zhèn)、大興采育鎮(zhèn)、朝陽北路等地塊落槌，北京土地出讓金創(chuàng)歷史紀(jì)錄的2013年正式結(jié)束。中原地產(chǎn)研究部昨日提供給《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2013年全年累計(jì)土地出讓金合計(jì)1821.81億元，同比2012年的647.918億元上漲幅度達(dá)到了181%。

鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部張旭對記者稱，首要原因是房價快速上漲，推動房企預(yù)期增長，2012~2013年一線城市的房地產(chǎn)市場反彈力度明顯高于其他城市，住宅市場的優(yōu)異表現(xiàn)使得北京等一線城市土地的吸引力增加，部分房企因此加大北京布局，甚至有個別三四線為重心的房企也出現(xiàn)了回歸一線的趨勢。

其次，前兩年住宅供地量較少，也被認(rèn)為是推高2013年北京土地成交量的原因之一。張旭表示，2011與2012年兩年住宅類土地供應(yīng)連創(chuàng)新低，成交水平分別為2007~2013年平均水平的85%和56%，土地市場連年的低供應(yīng)使得房企的庫存下降，補(bǔ)充土地儲備的需求較大。此外，她還提到，農(nóng)展館、玉淵潭、夏家胡同地塊等多個城市核心地段優(yōu)質(zhì)地塊出讓，備受關(guān)注，也帶動了整體市場活躍。

地價追趕房價

2012年以來，住宅需求持續(xù)釋放，帶動北京土地市場成交火熱，成交量從低位反彈，土地價格也出現(xiàn)明顯上漲。2013年，北京住宅土地價格明顯上漲，地價正在“追趕”房價。

鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2013年，北京市住宅類土地成交樓面價平均為9636元/平方米，同比增長48.6%，掛牌出讓的地塊溢價率為34%，較2012年下降2個百分點(diǎn)，繼2009年、2010年以來，地價房價倒掛現(xiàn)象再現(xiàn)。

張旭認(rèn)為，由于土地出讓中地塊合理價格的限制，2013年掛牌出讓的土地溢價率有所下降，但是地價水平不僅比2011年、2012年出現(xiàn)上漲，也超過了2009年、2011年土地市場火熱時期的水平。

以房山長陽區(qū)域?yàn)槔?013年土地樓面價突破10000元/平方米，2010年最高水平也僅為8300元/平方米，如果考慮到配建要求，價格的上漲更為明顯。主城六區(qū)較為稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，價格更是上漲明顯，夏家胡同、農(nóng)展館等多宗地塊的實(shí)際樓面成本，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了周邊二手房市場的價格。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2013年來，各地地王出現(xiàn)最頻繁，甚至成為普遍現(xiàn)象，一二線城市只要出現(xiàn)土地交易，價格就創(chuàng)歷史新高，按照全國主要城市出現(xiàn)的地王，如果達(dá)到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險將非常大。大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。

“這一輪地王出現(xiàn)的力度超過歷史，相比往年樓市最火爆期出現(xiàn)的地王，本輪地王的單價、總價都突破了市場的想象力。”張大偉稱，土地價格的上漲，明顯影響了購房者、開發(fā)商的預(yù)期，從2013年看，各地都出現(xiàn)了部分地塊的樓面價甚至超過了周圍在售物業(yè)價格的情況。他認(rèn)為，在目前情況下，地價房價均在互相促進(jìn)上漲，2014年這部分地王地塊上市，定價很可能會再次上漲。

上海：2000億遭房企“圍搶”

柳九邦

2013年12月31日，隨著虹口區(qū)提籃橋街道一商住地塊花落萬達(dá)聯(lián)合體，上海2013年的土地市場強(qiáng)勢收官。綜合多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年上海經(jīng)營性用地(不包含動遷安置用地)出讓收入高達(dá)2043.7億元，出讓面積859萬平方米，分別較2012年上漲177%和70%，其中，土地出讓金額創(chuàng)下歷史新高。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，2013年年初，受到“國五條”出臺影響，樓市迎來井噴，開發(fā)商在去化良好的情況下積極拿地，土地市場開始升溫。下半年自貿(mào)區(qū)規(guī)劃落地，刺激開發(fā)商拿地補(bǔ)倉，外地房企也紛紛進(jìn)駐上海搶地。同時，下半年迎來了近年來成色最足的“金九銀十”，“滬七條”出臺后年末土地市場供應(yīng)量增加，諸多因素的疊加造就了2013年土地市場的繁榮。

大房企“捧場”點(diǎn)燃拿地?zé)?/p>

據(jù)徳佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年上海經(jīng)營性用地平均溢價率達(dá)到35.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2012年的13.9%，2013年有40幅地塊的溢價率超過100%，占2013年出讓的所有經(jīng)營性用地的18.7%，2012年這一比例僅為2.2%。此外，2013年，上海經(jīng)營性用地平均成交樓板價為10855元/平方米，同比2012年大幅上漲52%。

去年3月，“國五條”引發(fā)的“末班車效應(yīng)”引爆了上海樓市。隨后的4月10日，在經(jīng)過300多輪激烈競價后，上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司以37.75億元競得浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊，折合樓板價18199元/平方米，溢價率高達(dá)65.43%。這也成就了當(dāng)時年內(nèi)上海宅地單價、總價“雙料地王”。

一位滬籍開發(fā)商代表當(dāng)時對記者稱，雖然新一輪調(diào)控來襲，但是由于之前樓市火爆，房企庫存下降得很厲害，拿地是自然而然的事情?！皩τ谄放崎_發(fā)商來說，政策從嚴(yán)導(dǎo)致房企拿地會有所顧忌，但不會有很大的顧忌。”

2013年年中，上海世博園新一輪的土地出讓盛宴開席——土地六連拍收金超54億元，地價紀(jì)錄兩日內(nèi)三次被刷新，多家大型央企“捧場”，民營、外資企業(yè)踴躍參與。

2013年9月5日，港資巨頭新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下徐家匯(10.43, 0.00, 0.00%)中心項(xiàng)目地塊，新鴻基地產(chǎn)的這一大手筆，讓2013年上?？們r地王再無易主的可能。

年底陷“非理性繁榮”

在各大龍頭房企的獨(dú)舞之后，此前一直拿不到地的廣大中小房企開始放手一搏，紛紛高溢價搶地。嘉定、浦東等熱點(diǎn)區(qū)域推出的一些低總價地塊成為“香餑餑”，一幅地超過20家房企競買的場面屢見不鮮，溢價率亦是連創(chuàng)新高。

一位地產(chǎn)行業(yè)分析師稱：“前兩年，不少中小房企在嚴(yán)厲調(diào)控面前選擇戰(zhàn)略收縮，2012年以來樓市回暖，這些房企手里的存量項(xiàng)目消化得不錯，但這些企業(yè)在庫存不斷下降的壓力下，開始選擇出手買地時，卻發(fā)現(xiàn)自己在一線城市已經(jīng)很難拿到地了。這時候要么冒險高溢價拿地，要么‘無米下鍋繼續(xù)挨餓’?！?/p>

臨近年底，新一輪調(diào)控來襲，“滬七條”特別強(qiáng)調(diào)，在2013年底大幅增加土地供應(yīng)，隨后，新一輪“推地潮”不出所料獲得開發(fā)商的熱捧。12月4日，決心加碼一二線樓市的恒大地產(chǎn)開始了其在上海的“拿地秀”，兩日內(nèi)狂拋48億元在上海拿下五幅土地。

隨后，臨港新城七幅地塊遭遇156家房企“圍搶”，平均溢價率超過400%，約1.5萬元/平方米的樓板價遠(yuǎn)超周邊房價，連拿地公司也向記者坦言，拿地價格令公司感受到不小的壓力。

黃河滔表示，目前樓市宏觀調(diào)控重點(diǎn)通過增加供應(yīng)來抑制房價的過快上漲，在“滬七條”推出后的2013年末，該市土地市場的供應(yīng)量就出現(xiàn)了明顯提升，預(yù)計(jì)2014土地市場依然將保持較高水平穩(wěn)定供應(yīng)，上海作為一線城市，土地需求始終旺盛，2014年土地市場出現(xiàn)大滑坡的可能性并不大。

“地王年”廣州：“面粉”貴過“面包”成現(xiàn)實(shí)

吳斯丹

最先引爆一線城市土地市場行情的廣州，2013年土地出讓收入762億元，同比增長85%。

這一年，廣州土地市場不僅刷新了全市單價地王紀(jì)錄，還造就了8個區(qū)域地王，堪稱“地王年”。其中數(shù)個地王的樓面價比地塊周邊在售項(xiàng)目的單價還高，“面粉”貴過“面包”已成現(xiàn)實(shí)。

“其實(shí)政府在今年原本還有很多地塊要推出，但可能考慮到房價上漲較快，繼續(xù)推地會刺激房價上漲，因而在第四季度減少了土地供應(yīng)?！?a href="http://dali56.com/app/hq/hkstock/hk00733/" target="_blank" title="合富輝煌 00733">合富輝煌首席市場分析師黎文江對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，預(yù)計(jì)2014年政府還將加大土地供應(yīng)，并通過舊城改造等方式加快存量土地的釋放。

地王頻現(xiàn)

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2013年廣州十區(qū)中，除了天河、越秀，其他8個區(qū)的地王紀(jì)錄都被刷新了一輪。而且，幾乎每個地王誕生的場面都異常激烈，每場拍賣會都是大鱷云集。

2013年5月6日，廣州迎來了“新國五條”實(shí)施后的第一次土地拍賣會，同時也拉開了地王紀(jì)錄頻頻被刷新的大幕。這一天，白云區(qū)同寶路地塊在經(jīng)過近兩百輪的角逐后，由佳兆業(yè)地產(chǎn)(01638.HK)以18.7億元的最高限制地價、競配建保障房6.68萬平方米奪得。雖然折合樓面地價為13050元/平方米，但剔除配建面積后，樓面地價達(dá)25597元/平方米，遠(yuǎn)超此前白云新城地王20625元/平方米的單價，一舉創(chuàng)下白云地價新高。

半個月后，廣州再次誕生“新地王”。海珠區(qū)南洲路地塊在經(jīng)過百輪搏殺后，最終由越秀地產(chǎn)(00123.HK)以24.6億元的總價奪得，剔除配建的4.2萬平方米保障房面積后，其樓面地價達(dá)到34590元/平方米，成功超越了2012年恒大地產(chǎn)在珠江新城創(chuàng)造的32967元/平方米的廣州單價地王紀(jì)錄。

此外，番禺、黃埔、荔灣、花都、南沙、蘿崗等6個區(qū)的土地市場也都先后刷新了地王紀(jì)錄。

這些“地王”的樓面地價已經(jīng)逼近甚至超過周邊一手樓的售價。以海珠南洲路地王為例，該地塊周邊的一手樓項(xiàng)目羅馬家園在售項(xiàng)目價格為23000元/平方米，比地王價整整低了逾1萬元/平方米。白云區(qū)同寶路地王周邊的一手樓盤卡布奇諾售價在19000元/平方米左右，也遠(yuǎn)低于25597元/平方米的地王價。番禺、荔灣兩區(qū)地王均屬于商業(yè)地塊，地塊的樓面地價也和周邊在售的項(xiàng)目價格相當(dāng)。

地王頻現(xiàn)、“面粉”貴過“面包”的背后，是大型房企逐漸從三四線城市向一二線城市的重心轉(zhuǎn)移，由此帶來了土地市場的激烈競爭。一個典型的例子就是恒大地產(chǎn)(00333.HK)，這家以二、三線城市為目標(biāo)的開發(fā)商2013年開始頻繁在一線城市拿地，其中就包括大本營——廣州。2013年6月18日，恒大地產(chǎn)以23.09億元、配建5.24萬平方米保障房的條件拿下廣州白云區(qū)沙太南路配件廠地塊，剔除配件保障房面積后，折合樓面價近2.5萬元/平方米。

賣地收入創(chuàng)新高

在2013年12月24日的廣州市第十四屆人大常委會第二十三次會議上，廣州市房管局局長李俊夫披露，廣州2013年全年供應(yīng)各類用地1986萬平方米，土地出讓收入762億元，同比分別增長103%、85%。

據(jù)廣州市財(cái)政局年初發(fā)布的《廣州市2012年預(yù)算執(zhí)行情況和2013年預(yù)算草案及其報(bào)告》顯示，2013年廣州市土地出讓金收入預(yù)計(jì)為475.6億元。按照李俊夫披露的數(shù)據(jù)，2013年廣州市的土地出讓收入將超出年初預(yù)算的60.2%。

黎文江預(yù)計(jì)，2014年廣州還會加大土地供應(yīng)，在增量土地上可能會與2013年持平，重點(diǎn)通過舊城改造等措施加快存量土地的釋放。

“異類”深圳：賣地金額占財(cái)政收入不足一成

黃樹輝

前海新區(qū)土地開閘，讓一直囊中羞澀的深圳在2013年出現(xiàn)土地交易井噴，全年通過招拍掛實(shí)現(xiàn)的土地出讓金大幅飆升接近3倍。

這也讓土地出讓收入在深圳2013年財(cái)政收入中的貢獻(xiàn)同比約上升四個百分點(diǎn)，但該比例仍不足10%，深圳依然是當(dāng)前土地財(cái)政中的異類。

實(shí)際上，此前2009年深圳首次提出建設(shè)用地“減量增長”原則后，土地財(cái)政在這個土地資源稀缺的城市就開始不斷走向末路。

前海開發(fā)致土地收入飆升

隨著G11337-0095宗地土地使用權(quán)在2013年12月23日的競拍落槌，2013年深圳土地交易拉上帷幕，全年土地出讓收入創(chuàng)下近年新高。

1月1日，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者依據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心的成交結(jié)果統(tǒng)計(jì)，去年深圳通過招拍掛方式合計(jì)出讓的各類土地為47宗。

從土地成交的宗數(shù)來看，工業(yè)用地成交28宗，依然是深圳土地交易的主體；商業(yè)辦公用地成交16宗；而住宅用地僅有3宗，在全國各大城市中都頗為罕見。

讓外界覺得不可思議的是，深圳甚至出現(xiàn)2013年2~9月連續(xù)八個月沒有住宅用地出讓的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可謂嗷嗷待哺。

上述47宗地塊實(shí)現(xiàn)土地出讓金額為466億元，其中住宅用地出讓金為62億元，商業(yè)辦公用地為378億元，工業(yè)用地為26億元。

被定性為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的前海新區(qū)，在去年深圳土地交易市場中充當(dāng)了中流砥柱的角色，成為土地財(cái)政的吸金主力。

繼卓越集團(tuán)在2013年7月26日以123.69億元價格拿下“前海土地第一拍”并創(chuàng)下深圳總價地王后，華潤置地在8月16日以109億元拍下前海第三幅地塊，再次刷新深圳的總價地王；此后11月27日，世茂集團(tuán)旗下子公司和香江集團(tuán)旗下子公司分別以24.33億和16.3億元拍得前海年內(nèi)出讓的第四、第五幅地塊。

可以看出，僅卓越、華潤、世茂、香江等競拍的5塊用地，就合計(jì)實(shí)現(xiàn)土地出讓收益273億元，占深圳全年賣地收入的59%。

根據(jù)機(jī)構(gòu)此前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年深圳涉及房地產(chǎn)的土地出讓金為126億元，2010年為155億元，2011和2012年分別為193億和115億元。

如果以機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)為對比參照，2013年深圳通過招拍掛方式獲得的土地出讓金為440億元，較此前一年的115億元增長283%。

需要指出的是，上述土地出讓金僅僅是指通過招拍掛方式獲得的土地出讓收入，而深圳近年來土地出讓收入有一部分還來自城市更新。

官方數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳市本級土地出讓收入為273.61億元，其中城市更新項(xiàng)目出讓用地78公頃，實(shí)現(xiàn)收入26億元。

難改土地財(cái)政末路

根據(jù)官方和機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年北京實(shí)現(xiàn)土地出讓金約為1822億元、上海為2044億元、廣州為762億元。

盡管去年土地出讓金出現(xiàn)飆升，但深圳全年土地出讓收入總量在一線城市中仍繼續(xù)墊底，不僅遠(yuǎn)低于北京和上海，與廣州亦不在同一量級。

從土地收入比來看，2013年賣地收入在深圳全年財(cái)政收入中的比例不足一成，堪稱是目前國內(nèi)對土地財(cái)政依賴度最小的城市。

最新披露的官方數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入同比增長7%至4818億元。以此推算，土地出讓金占深圳去年財(cái)政收入的比例僅為9.13%。

按照年初計(jì)劃，包括保障房用地在內(nèi)，深圳市2013年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃為165公頃，僅相當(dāng)于北京住房用地計(jì)劃供應(yīng)量的10%、上海的16.5%和廣州的28%。

在業(yè)內(nèi)看來，無法依賴土地財(cái)政的無奈現(xiàn)實(shí)，恰恰為深圳大力推行土地制度改革提供了動力和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

2013年12月20日，深圳歷史上第一塊原農(nóng)村集體工業(yè)用地，通過公開土地交易市場成功上市交易流通。

這也是繼1987年首創(chuàng)國有土地拍賣后，深圳在土地制度改革領(lǐng)域的又一次歷史性突破，為進(jìn)一步打破土地財(cái)政提供了新樣本。