當所有關(guān)注的焦點都集中在今年房地產(chǎn)政策的方向定調(diào)時，住建部部長姜偉新僅給出了簡單的四個字——雙向調(diào)控。

一時間，各種揣測的聲音頻頻，究竟調(diào)控兩端會觸及哪里？究竟是供需層面的“雙向”，長短期調(diào)控的“雙向”，還是不同城市之間的“雙向”？

在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森表示，一手抓嚴格完成保障房、自住型商品房的任務(wù)，一手放開商品房市場，兩者平衡推進，是他理解的“雙向調(diào)控”。

談及三、四線城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀，黃其森指出，“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在全國房地產(chǎn)未來走向上意見大相徑庭，‘崩盤論’此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實出現(xiàn)供應(yīng)量過大，但我并不認為三、四線城市會出現(xiàn)恐慌性拋盤?！?/p>

在黃其森看來，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，以及戶籍制度改革的逐步推進，人口的進入必然帶來需求的增長，從而使三、四線城市達到供需平衡。

三四線機遇風險并存

杭州、常州個別樓盤降價亮起的紅燈，提醒著未來二、三線城市樓市存在的風險。

“房地產(chǎn)有漲有跌，杭州樓盤作一些調(diào)整，有利于整個市場健康發(fā)展，這是給房地產(chǎn)市場提個醒。”黃其森認為，房地產(chǎn)“崩盤論”是危言聳聽。

事實上，在泰禾的發(fā)展布局中，也涉及不少三、四線城市。對此，黃其森表示，只會去經(jīng)濟發(fā)達的地方。

“我們在福建也進入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區(qū)，但經(jīng)濟實力超過很多省會城市，這樣集中在一起，也很容易形成規(guī)模效應(yīng)”黃其森說，目前泰禾布局在北京、福建、長三角以及珠三角，“項目規(guī)模最多不超過200畝，這樣可以實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和去化。我們也放棄了很多新的機會，在我看來，如何能夠?qū)ψ约旱膽?zhàn)略目標有一個堅定不移的執(zhí)行和把握，便是有所為有所不為?！?/p>

在黃其森看來，相比住宅，更應(yīng)該警惕三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)的風險?！吧虡I(yè)地產(chǎn)不同于住宅，難點是后續(xù)的招商運營，但現(xiàn)在很多企業(yè)并不具備這些能力?！?/p>

三、四線城市的降溫越發(fā)明顯，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，15家標桿房企在一線城市合計銷售額為2304億元，在二線城市銷售額為4446億元，在三、四線城市合計銷售額為678億元。

國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的報告也顯示，全國房價環(huán)比下調(diào)的城市達6個，其中大部分是三、四線城市。

黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，如果戶籍制度改革可以跟上，人口的進入必然帶來需求的增長，三、四線城市還是可以逐漸達到供需平衡。

“雖然一些三、四線城市確實出現(xiàn)供應(yīng)量過大，但這并非是不能解決的問題。”黃其森說，在一線城市進入后城市化時代時，三、四線的城市化正要開始加速。同時，三、四線城市也需要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，改善城市商業(yè)與市政配套，以吸引人口的流入。

“新的市場剛剛開始”

伴隨著調(diào)控范圍的擴大，周期的拉長，“房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去”的言論不絕于耳。但在黃其森看來，在經(jīng)歷了市場的洗牌后，新的市場剛剛開始。

“之前可以說是全民都在做，大家也感覺過去房地產(chǎn)行業(yè)有錢就行，不需要專業(yè)，但現(xiàn)在會越來越需要專業(yè)化”黃其森表示。

去年，泰禾以“黑馬”的姿態(tài)沖入北京市場，并迅速拿下了幾宗熱門地塊，一時間成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。

對此，黃其森告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，融資成本的高低取決于與金融機構(gòu)怎樣談判對接，“泰禾到了一定規(guī)模后，議價能力相對較強，基本上一個項目都會有三五家金融機構(gòu)來對接融資，最少也有兩家。”

黃其森透露，泰禾今年的銷售目標預(yù)計是250億元，其中北京市場是發(fā)展重點。

在其今年的提案中，黃其森建議，北京的自住房政策應(yīng)該在房價高昂的特大城市推廣。而對于市場調(diào)節(jié)的部分，政府應(yīng)放開預(yù)售許可證管理。

“除保障房與自住型商品房等特殊房產(chǎn)用來解決中低收入人群的住房難題，屬于政府干預(yù)行為，其他方面完全可以讓房地產(chǎn)更多地回歸市場調(diào)節(jié)中去，讓各類人自主選擇?！秉S其森說。

◎黃其森：

一手抓嚴格完成保障房、自住型商品房的任務(wù)，一手放開商品房市場，兩者平衡推進，是我理解的“雙向調(diào)控”。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在全國房地產(chǎn)未來走向上意見大相徑庭，“崩盤論”此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實出現(xiàn)供應(yīng)量過大，但我并不認為三、四線城市會出現(xiàn)恐慌性拋盤。

杭州樓盤作一些調(diào)整，有利于整個市場健康發(fā)展，這是給房地產(chǎn)市場提個醒。