二三線城市蓄勢(shì)待發(fā)

沈陽(yáng)“限購(gòu)松綁”或引發(fā)連鎖反應(yīng)

李慧敏

6月10日起，網(wǎng)傳沈陽(yáng)限購(gòu)取消，本地人和外地人可購(gòu)多套住宅。一天之后，沈陽(yáng)市政府相關(guān)部門回應(yīng)稱，沈陽(yáng)市并未實(shí)施所謂的全面取消限購(gòu)政策，但并沒有說明在限購(gòu)政策方面是否做了微調(diào)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，沈陽(yáng)的“限購(gòu)松綁”風(fēng)波背后是各方意圖激活沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)的“陽(yáng)謀”。此前，沈陽(yáng)的購(gòu)房者就已經(jīng)能突破限購(gòu)，購(gòu)得二套、三套房，而房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐亩愂肇暙I(xiàn)率也長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。

事實(shí)上，限購(gòu)政策從2013年年底開始，就已經(jīng)動(dòng)搖，由于中央層面沒有再發(fā)出明確的延續(xù)限購(gòu)的政策信號(hào)，不少承受經(jīng)濟(jì)壓力的地方政府已經(jīng)在打擦邊球。業(yè)內(nèi)人士分析，沈陽(yáng)的“嘗試”如果沒有受到中央的干預(yù)，有可能引發(fā)全國(guó)“限購(gòu)松綁”的連鎖反應(yīng)。

限購(gòu)松綁

6月10日下午，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在其新浪V認(rèn)證微博上稱，從中介內(nèi)部獲取的消息，即日起，沈陽(yáng)限購(gòu)取消，本地人和外地人可購(gòu)多套住宅。

6月10日晚沈陽(yáng)市住建系統(tǒng)一位官員證實(shí)沈陽(yáng)并未全面取消限購(gòu)，只是調(diào)整。沈陽(yáng)市正在調(diào)整限購(gòu)政策，具體內(nèi)容是針對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，即對(duì)本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)可以購(gòu)買多套房屋，但銀行不提供任何貸款，需要一次性付款，不給予任何形式貸款。6月11日，沈陽(yáng)市房管局官方回應(yīng)，并未接到通知取消限購(gòu)，“還按照原來(lái)的限購(gòu)方案執(zhí)行”。

繼2010年新國(guó)十條特別是2011年1月國(guó)八條之后，除重慶、拉薩之外，全國(guó)4個(gè)直轄市、5個(gè)計(jì)劃單列市、26個(gè)省會(huì)城市，被迫限購(gòu)。同時(shí)，佛山、珠海、三亞、蘇州、無(wú)錫、徐州、溫州、紹興、金華、衢州、臺(tái)州、舟山等地級(jí)市亦實(shí)行限購(gòu)。

楊紅旭認(rèn)為，部分城市政策力度偏弱，比如成都原來(lái)只限市中心六區(qū)，貴陽(yáng)只限一環(huán)內(nèi)，長(zhǎng)沙只限新房，衢州允許本地家庭擁有三套房。

限購(gòu)之初，沈陽(yáng)也只限二環(huán)以內(nèi)，內(nèi)容主要為：沈陽(yáng)市人口密集、房?jī)r(jià)過高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購(gòu)住房套數(shù)政策。

而自2013年年初國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)及年底的“沈八條”落地之后，沈陽(yáng)限購(gòu)范圍由原來(lái)的二環(huán)內(nèi)擴(kuò)至整個(gè)城市，沈陽(yáng)開始了“全城限購(gòu)”。

但沈陽(yáng)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“限購(gòu)是否取消，包括從開始實(shí)施的限購(gòu)，對(duì)于沈陽(yáng)人來(lái)說，本身就不算個(gè)事兒。”

據(jù)介紹，自2011年以后，4年來(lái)沈陽(yáng)市的限購(gòu)政策一直在延續(xù)執(zhí)行，但沈陽(yáng)人的購(gòu)房實(shí)際上并未因“限購(gòu)”而受到明顯抑制。

“實(shí)際上買二套房三套房也都順利實(shí)施，表面上的政策都有，但是操作的時(shí)候都是政策從寬，彈性很大。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，政府、開發(fā)商和購(gòu)房者在限購(gòu)的問題上保有相當(dāng)?shù)哪酢?/p>

據(jù)介紹，“從寬”的具體做法，就是到房產(chǎn)交易查詢窗口，自己填個(gè)表聲明是首套自住房即可，工作人員也并不真正去重新核查。而在政府方面，從來(lái)沒有明文規(guī)定只填個(gè)表不核查，出了問題則為房產(chǎn)局工作人員工作失職。

“關(guān)于二套、三套房如何處理，其實(shí)已經(jīng)形成了一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈。”某樓盤銷售經(jīng)理介紹，目前售樓員已經(jīng)并不單一指望售樓賺取提成，更多的是從幫助購(gòu)房者做首套房手續(xù)提取傭金，“售樓員甚至把可以幫忙處理首套房證明來(lái)當(dāng)做銷售的賣點(diǎn)之一，通過中介與銀行等實(shí)現(xiàn)溝通。”該經(jīng)理表示。

調(diào)整背后

“進(jìn)入2014年，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)狀況非常低迷。開發(fā)商信心逐漸喪失，不少開發(fā)商已經(jīng)在做撤出沈陽(yáng)的打算。”一家中國(guó)地產(chǎn)前20強(qiáng)企業(yè)沈陽(yáng)公司老總表示，近期沈陽(yáng)市政府多次召集開發(fā)商開會(huì)，研究如何提振沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題。

據(jù)其介紹，在4月份的一次會(huì)議上，一位市領(lǐng)導(dǎo)公布了幾個(gè)內(nèi)部數(shù)字，數(shù)字表明，2014年前幾個(gè)月，房地產(chǎn)對(duì)稅收的貢獻(xiàn)力下滑嚴(yán)重，政府希望通過與開發(fā)商以及媒體之間的默契配合，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)市土地收入自2009年起一直保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，從2009年的318億元，一度飆升至2011年的614億元，隨后有所回落，2013年為532億元。2014年截至5月份，僅實(shí)現(xiàn)土地收入120億元。

更為緊迫的是，自進(jìn)入2014年以來(lái)，沈陽(yáng)土地成交市場(chǎng)一直比較慘淡，政府推地意愿高，但開發(fā)商拿地意愿低，推出土地頻頻流拍。僅5月份即有13塊土地流標(biāo)，其中7塊為居住用地。與此同時(shí)，居住用地價(jià)格有了走低趨勢(shì)，5月成交土地中溢價(jià)率最高的僅為3.97%，大部分是以出讓底價(jià)成交。

同時(shí)，進(jìn)入2014年以來(lái)，沈陽(yáng)商品房供求無(wú)論同比環(huán)比數(shù)據(jù)均呈大幅下滑趨勢(shì)，如2014年3月成交面積102萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比提高了57.7%，但同比數(shù)據(jù)為-43.15%。

“沈陽(yáng)房地產(chǎn)總體低迷的情況下，渾南新區(qū)更是政府最大的心病。”上述開發(fā)商表示，渾南新區(qū)的現(xiàn)狀令眾多投資渾南的開發(fā)商心灰意冷。

據(jù)介紹，2013年，沈陽(yáng)承辦第十二屆全民運(yùn)動(dòng)會(huì)（下稱“十二運(yùn)”），此前數(shù)年，渾南地區(qū)將借十二運(yùn)利好取得快速發(fā)展。而沈陽(yáng)市行政中心也已落地渾南并建設(shè)完成。眾多開發(fā)商看好政府南遷的有利時(shí)機(jī)，大量投資渾南。

而今，十二運(yùn)開完，政府南遷沒有明確時(shí)間表，房地產(chǎn)調(diào)控也沒有放松跡象，導(dǎo)致渾南新區(qū)大量空置，人氣不旺，去庫(kù)存化緩慢。

“沈陽(yáng)現(xiàn)在還是土地財(cái)政，開發(fā)商沒信心未來(lái)財(cái)政如何運(yùn)轉(zhuǎn)？”上述開發(fā)商表示，雖然政府一直在鼓勁，但開發(fā)商更相信市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)是無(wú)情的。

數(shù)據(jù)顯示，在2014年前5個(gè)月，渾南新區(qū)商品房成交同比分別為-45.6%、-40.42%、-73.77%、-30.68%、-28.09%。 

或現(xiàn)連鎖反應(yīng)

“限購(gòu)取消政策現(xiàn)已收回，但即便不收回，試圖通過限購(gòu)松綁來(lái)提振市場(chǎng)，政府未免過于天真。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，這種松綁的方法在目前環(huán)境下的作用微乎其微，需要多個(gè)政策疊加才能真正撬動(dòng)市場(chǎng)。

克爾瑞信息集團(tuán)沈陽(yáng)機(jī)構(gòu)首席分析師宛南表示，政策開發(fā)帶來(lái)的交易激增可能性不大。主要利好的客戶還是改善型和外地購(gòu)房客群。另外一撥投資性需求或可部分回歸，但是就目前整體環(huán)境和信貸政策的制約，這部分所占比例難有大幅提高。

“只放松限購(gòu)，不放松貸款對(duì)于沈陽(yáng)市場(chǎng)來(lái)說，幾乎沒什么意義。”宛南表示。

“沈陽(yáng)的商品房存量在此之前并沒有受到如此大的關(guān)注，但現(xiàn)在，不僅去庫(kù)存化周期為22個(gè)月有被媒體坐實(shí)的趨勢(shì)，更為嚴(yán)重的是還有機(jī)構(gòu)公布了去化周期為32個(gè)月的不利消息。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，本來(lái)隱性的東西，非被搬出來(lái)變成了顯性，沈陽(yáng)未來(lái)將更加被動(dòng)，這個(gè)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都要被更多媒體所關(guān)注。

來(lái)自易居克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月末，沈陽(yáng)商品住宅存量2665萬(wàn)平方米，去化周期約32個(gè)月（18個(gè)月是警戒線），其中尚未計(jì)入可預(yù)估的待開發(fā)量。

更為重要的事，沈陽(yáng)的“限購(gòu)松綁”可能引發(fā)連鎖效應(yīng)。從2013年年底開始，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)整進(jìn)入新的階段，限購(gòu)模式?jīng)]有得到進(jìn)一步的強(qiáng)化，近期，多位住建部人士也表示：除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)。這意味著除四大一線城市之外的30多個(gè)限購(gòu)城市，有可能全面松綁限購(gòu)政策。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊日前公開回應(yīng)：“每個(gè)地方根據(jù)自己情況進(jìn)行。目前地方并未公開取消限購(gòu)。”

而在最近兩三個(gè)月已有南寧、天津、寧波、溫州、蕪湖、長(zhǎng)沙、無(wú)錫等諸多城市，或明或暗地放松了房地產(chǎn)調(diào)控，其中有部分城市已經(jīng)開始暗自“松綁”。

與此同時(shí)，多個(gè)城市打出的“限購(gòu)松綁”擦邊球并未被有關(guān)部門叫?；蛑浦?，此次重要二線城市沈陽(yáng)的“限購(gòu)松綁”釋放的信號(hào)意義或許更強(qiáng)。