圖片來源：中國企業(yè)報(bào)。

作為平安重要的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，平安不動(dòng)產(chǎn)又一次布點(diǎn)物流地產(chǎn)。

近日，國內(nèi)第三大物流地產(chǎn)運(yùn)營商五洲國際控股以最高不超過15億元的投資金額宣布引入平安不動(dòng)產(chǎn)為戰(zhàn)略投資者，擬于5年內(nèi)就物流項(xiàng)目進(jìn)行投資。

對物流地產(chǎn)而言，諸如平安不動(dòng)產(chǎn)、萬科一類重量級的投資商逐次入場所帶來的不僅僅是巨額的資金，更有可能是這個(gè)傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步向市場化轉(zhuǎn)變的可能性。

物流地產(chǎn)未來收益可期

這并不是平安不動(dòng)產(chǎn)第一次投資物流地產(chǎn)項(xiàng)目。今年6月，平安不動(dòng)產(chǎn)購得一處位于四川成都、總建筑面積約9萬平方米的物流倉儲(chǔ)物業(yè)。

對于在僅隔三個(gè)月后又一次布點(diǎn)物流地產(chǎn)，平安方面給出的解釋是，“中國國內(nèi)消費(fèi)的快速增長及持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)了現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施的龐大租賃需求。同時(shí)，中央政府也多次發(fā)文，發(fā)布物流業(yè)調(diào)整及振興規(guī)劃，平安不動(dòng)產(chǎn)對物流地產(chǎn)前景非常看好”。

顯然，物流地產(chǎn)目前良好的收益率和未來可期的發(fā)展空間是其多次布點(diǎn)的重要原因，而在此之外，希望將旗下的物流園區(qū)構(gòu)建成平安整體金融供應(yīng)鏈的一環(huán)也是平安入局物流園區(qū)的原因之一。

“物流地產(chǎn)本身就是供應(yīng)鏈中關(guān)鍵的一環(huán)，對物流地產(chǎn)的投入對于平安打造綜合性金融供應(yīng)鏈不可或缺。而且平安近期對于中小企業(yè)金融投入很大，物流地產(chǎn)特別是商貿(mào)型物流地產(chǎn)能接觸到大量中小企業(yè)，對平安業(yè)務(wù)開展很有幫助”。平安集團(tuán)相關(guān)人士告訴記者。

在此次的合作中，這一意圖也得到了體現(xiàn)。記者從平安不動(dòng)產(chǎn)了解到，此次的合作不僅限于資金上的投資，雙方還將在其他領(lǐng)域的潛在機(jī)會(huì)如“線上線下”商務(wù)進(jìn)行進(jìn)一步的財(cái)務(wù)合作，同時(shí)平安還將給物流地產(chǎn)內(nèi)的中小企業(yè)提供金融方面的服務(wù)。

外企占據(jù)半壁江山

同樣的，對于五洲國際來說，平安不動(dòng)產(chǎn)也并不是第一家合作者，實(shí)際上，從2014年6月到9月期間，五洲國際已經(jīng)相繼引入了三個(gè)不同層面的合作者——普洛斯、PAG太盟、平安不動(dòng)產(chǎn)。

有趣的是，作為五洲國際的合作者，普洛斯在剛過去的半年里相繼完成了一次金額分別達(dá)到152億元的融資與投資。

2014年2月，由包括大型中資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、中銀集團(tuán)投資和厚樸基金等大型投資機(jī)構(gòu)組成的中資投資團(tuán)向普洛斯簽訂了高達(dá)152億元的投資合作協(xié)議。而在6個(gè)月后，普洛斯便以20億元認(rèn)購中儲(chǔ)股份15.34%的股權(quán)以及合作開發(fā)中儲(chǔ)股份的土地儲(chǔ)備，并達(dá)成雙方戰(zhàn)略合作協(xié)議。

在物流地產(chǎn)中，一張由中資和外資構(gòu)成的投資網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)逐步形成。

2013年倉儲(chǔ)業(yè)的固定投資達(dá)到了約4200億元，同比增長34.6%， 2014年，僅數(shù)次大型機(jī)構(gòu)的投資金額就已經(jīng)超過了200億元。

在物流地產(chǎn)的投資腳步上，外資企業(yè)的腳步顯然更快一點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年年底，普洛斯在物流地產(chǎn)行業(yè)占比已經(jīng)達(dá)到了56.9%，占據(jù)了半壁江山。

地產(chǎn)商須深度挖掘價(jià)值鏈條

物流地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)相比，市場化程度一直較低，從拿地環(huán)節(jié)到運(yùn)營方式都尚未存在標(biāo)準(zhǔn)的操作手法。

對于此，五洲國際的執(zhí)行董事兼主席舒策城也曾坦言，五洲國際從政府手中拿地的成本的確比較低，“我們的產(chǎn)業(yè)對城市稅收、就業(yè)有很大提高，從這個(gè)角度來說，我們拿地的成本確實(shí)要低一點(diǎn)”。

由政府過度參與而導(dǎo)致物流地產(chǎn)土地價(jià)格難以市場化成為了物流地產(chǎn)市場化的局限之一。

市場化的另一個(gè)局限來源于物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式。據(jù)了解，目前國內(nèi)企業(yè)運(yùn)營物流地產(chǎn)的主要收益來源于物業(yè)銷售，直接將物流地產(chǎn)進(jìn)行分割出售，產(chǎn)生利潤。

在包括五洲國際在內(nèi)的諸多物流地產(chǎn)運(yùn)營商中，物業(yè)銷售一直是營收的主力軍，而這一賺快錢的結(jié)果是大量值得被深度挖掘的價(jià)值被地產(chǎn)商浪費(fèi)掉。

“物流地產(chǎn)追求快銷的原因在于拿地成本低，只要簡單一轉(zhuǎn)手就能賺錢。而拿地成本低的原因在于，以前單純運(yùn)營物流地產(chǎn)不賺錢，政府需要抱著補(bǔ)貼的心態(tài)來推動(dòng)物流地產(chǎn)的發(fā)展，因此往往低價(jià)批地。”一位物流地產(chǎn)運(yùn)營商告訴記者。

而在這其中，巨額的資金所能改變的是“物流地產(chǎn)運(yùn)營不賺錢”的觀念，從而用可期的利潤推動(dòng)物流地產(chǎn)的市場化。

“資金的涌入無疑會(huì)推高物流地產(chǎn)的拿地成本，并會(huì)促進(jìn)拿地環(huán)節(jié)的市場化。由此帶來的成本壓力也會(huì)倒逼地產(chǎn)商們改變以前賺快錢的方式，促使它們能夠深度挖掘物流地產(chǎn)的價(jià)值鏈條。”該運(yùn)營商表示