光耀、佳兆業(yè)都是中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開發(fā)企業(yè)排行榜的?？?，如今卻先后曝出兌付危機(jī)。光耀折戟于經(jīng)營(yíng)不善和民間融資，佳兆業(yè)則受困于房源被鎖等監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)因素。業(yè)內(nèi)人士表示，看似只是個(gè)案，但前者的隱蔽性，后者的突發(fā)性和不可抗性是地產(chǎn)信托的最大隱憂。

⊙記者裴文斐○編輯于勇

佳兆業(yè)違約事件繼續(xù)發(fā)酵，繼位于深圳的所有在售房源被政府鎖定后，其在深圳其他幾乎所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也被叫停。佳兆業(yè)的“債主們”包括平安、華潤(rùn)、愛建信托在內(nèi)的數(shù)家信托公司、中國(guó)銀行、中信銀行在內(nèi)的9家商業(yè)銀行、平安大華匯通在內(nèi)的幾家基金子公司陸續(xù)浮出水面。

曾幾何時(shí)，光耀、佳兆業(yè)都是中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開發(fā)企業(yè)排行榜的?？?，如今卻先后曝出兌付危機(jī)。光耀折戟于經(jīng)營(yíng)不善和民間融資，佳兆業(yè)則受困于房源被鎖等監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)因素。信托人士表示，看似只是個(gè)案，但前者的隱蔽性，后者的突發(fā)性、不可抗性是業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)信托的最大隱憂。

光耀地產(chǎn)在資金鏈告急時(shí)選擇了民間融資飲鴆止渴，早期由于經(jīng)營(yíng)不力出現(xiàn)逾期，被錄入央行征信系統(tǒng)的“黑名單”，失去常規(guī)的銀行融資渠道，光耀地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)向?qū)で筚Y金成本高達(dá)20%以上的銀行貸款及信托募資來(lái)維持自身的資金鏈，持續(xù)入不敷出后光耀地產(chǎn)轉(zhuǎn)向民間高利貸融資，其旗下子公司*ST新都因信息披露違法違規(guī)被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，讓光耀地產(chǎn)違規(guī)融資浮出水面。

佳兆業(yè)危機(jī)則起源于房源被鎖、相關(guān)項(xiàng)目的土地使用權(quán)和兩家子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓等遭限，業(yè)務(wù)幾乎全面停滯。隨后經(jīng)歷董事長(zhǎng)辭任、大股東割讓股份、股價(jià)腰斬、貸款違約、合作伙伴撤資、拋售項(xiàng)目求生，已經(jīng)把這家公司折磨得奄奄一息。

而金融機(jī)構(gòu)也急于從佳兆業(yè)抽身，中信銀行、中國(guó)銀行深圳分行、華潤(rùn)深國(guó)投信托等多家金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)“財(cái)產(chǎn)保全”，根據(jù)深圳中院的信息顯示，金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查封佳兆業(yè)的項(xiàng)目，不光位于深圳，還包括珠海、大連、惠州、蘇州等區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士分析，一旦走上財(cái)產(chǎn)保全、變賣資產(chǎn)償債這條不歸路，企業(yè)幾乎不可能再活過(guò)來(lái)。

華東一信托公司總經(jīng)理接受上證報(bào)記者采訪時(shí)坦言，從去年開始，信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已經(jīng)開始謹(jǐn)慎收縮。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度，房地產(chǎn)集合資金信托的成立規(guī)模為355.6億元，與2013年四季度的1010.2億元相比，下降64.8%。

“公司對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)要求審核異常嚴(yán)格，要求房地產(chǎn)行業(yè)前20名，地點(diǎn)則限于北上廣深等一線城市，房地產(chǎn)質(zhì)押率低于50%，上市房企優(yōu)先。”上述人士告訴記者，“即便如此，地產(chǎn)信托依然對(duì)藏身于報(bào)表之外的民間融資、項(xiàng)目進(jìn)程突然遭到限制等不可抗力因素心存顧忌，這些都很難從前期盡職調(diào)查預(yù)先得知。”

華融證券分析師告訴記者，從佳兆業(yè)的房源選擇、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看都表現(xiàn)尚可。根據(jù)佳兆業(yè)去年中期報(bào)告披露，共有72.26億元銀行貸款。還包括華潤(rùn)、平安、愛建、中融等信托公司的信托貸款，媒體統(tǒng)計(jì)或達(dá)到140億元。“140億元債務(wù)倘若集中抽貸、到期沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)能夠承受。”

一華南信托公司信托經(jīng)理告訴記者，光耀、佳兆業(yè)都曾位列地產(chǎn)公司排行榜前20的位置，事前沒(méi)有預(yù)想到如此大規(guī)模的地產(chǎn)公司也會(huì)出現(xiàn)兌付危機(jī)。

“以佳兆業(yè)的融資條件，我們?cè)趯徟鷷r(shí)會(huì)相對(duì)寬松些，這次事件也暴露出地產(chǎn)信托盡調(diào)盲點(diǎn)。”上述人士說(shuō)道，“不可否認(rèn)本次兌付危機(jī)也受到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷影響，項(xiàng)目出售或出租嚴(yán)重低于預(yù)期造成回款困難。”